Жилье всем и каждому

Ипотечное кредитование по-прежнему остается актуальной темой для многих приморцев. Ряд публикаций, появившихся в СМИ Владивостока и края осенью, ознакомил рядовых приморцев с возможностью обрести крышу над головой. Но время показало - принципиальная возможность и практическое ее воплощение не всегда одно и то же. Более подробно об ипотечном кредитовании читателям «В» рассказывает Марина ЛОМАКИНА, генеральный директор ОАО «Наш дом - Приморье».

- Ипотечные схемы позволят обрести жилье в ближайшие пять-семь лет 15-20 процентам россиян. Но участие в ипотеке предполагает определенный уровень доходов. В Приморье и Москве он разный. Как учитывается реальная платежеспособность приморских жителей?

- С 1 апреля 2003 года процент, под который выдается ипотечный кредит,  снизился до 15 годовых в рублях (раньше был 18 процентов). В случае снижения ставки рефинансирования ЦБ в дальнейшем, по согласованию с заемщиком, мы снижаем процентную ставку, в том числе и по ранее выданным кредитам. А в случае ее повышения это не распространяется на ранее выданные кредиты.

- Сегодня не только АИЖК предлагает свою программу, но и другие компании, к примеру, НРБ. Какую схему выбирают в Приморье?

- Жители края вольны выбирать любой вариант. Однако в Приморье действует краевая целевая программа ипотечного кредитования, положения которой основаны на программе, разработанной АИЖК, естественно, с использованием стандартов агентства.

- На ипотечном рынке началась серьезная конкуренция за будущие доходы, какие механизмы будут регулировать ситуацию?

- Пока особой конкуренции нет, т.к. технологии оформления ипотечных кредитов различны. В то же время основными критическими моментами являются себестоимость получения кредита, быстрота в оформлении документов на получение кредита, требования к предмету ипотеки, ставки и сроки кредитования. Максимально комфортные для потенциального заемщика условия и решат успех конкурентной борьбы.

- По ипотечным программам работают малоизвестные фирмы, что предпринимают власти, чтобы избежать лохотрона?

- В ОАО “Наш дом - Приморье” существует процедура аккредитации каждой компании, которая желает работать с региональным оператором. Кроме того, граждане вправе направлять в наш адрес жалобы на недобросовестные компании, которые будут рассмотрены, и, конечно, будут приняты меры, направленные на прекращение работы данной компании в системе регионального оператора. Также у нас можно получить полную информацию по этой теме. Уже разрабатывается устав самоорганизующейся организации, которая и будет регулировать правовые аспекты рынка ипотечного кредитования.

- Рост спроса на жилье грозит выйти из-под контроля и войти в конфликт с предложением. Вы учитываете развитие строительной отрасли Приморья сегодня?

- Действительно, в Приморье ощущается недостаток жилья, которое бы соответствовало требованиям, предъявляемым к предмету ипотеки. Чтобы решить данную проблему, в крае разрабатывается комплекс мероприятий по привлечению прямых инвестиций в строительство жилья с целью дальнейшей его реализации с использованием механизма ипотеки. К примеру, идет анализ предложений, поступивших по линии Госстроя, ведутся переговоры с другими российскими и иностранными инвестиционными компаниями. Словом, жилья хватит на всех…

- Предусмотрен ли механизм по выселению из ипотечного жилья тех, кто не может выплатить кредит?

- Такой механизм существует. Однако надо отметить, что зарубежный и отечественный опыт показывает: наибольшее число дефолтов случается в первые пять лет. Например, в соответствии с краевой программой заемщик выплачивает фиксированную рублевую сумму ежемесячно, в которую включены проценты и возврат основного долга. Что это значит? Вы платите 5000 рублей сегодня, такую же сумму - через пять лет и через 20 лет. Но 5000 рублей сегодня и через 20 лет на самом деле неэквивалентны. Официальная инфляция составляет 12-15 процентов сегодня, жилье дорожает. Человеку, пожелавшему вступить в ипотеку, необходимо знать и понимать следующее:

1) его ежемесячные выплаты - это инвестирование в жилье, которым он фактически владеет и пользуется. Проценты и составляют стоимость такой услуги. Сегодня в России не предвидится обвала цен на жилье из-за его нехватки. Рыночная цена квартиры имеет тенденцию к росту в валютном эквиваленте, а кредит вы платите в рублях;

2) у заемщика остаются деньги на другие расходы, например, образование детей, туризм и прочее. Не нужно копить на будущую покупку жилья;

3) у заемщика существует право досрочного погашения кредита и соответственного снятия с себя платежных обязательств.

Но если вернуться к механизму взыскания на предмет ипотеки, то это либо выселение по суду, либо продажа квартиры с коммерческих торгов и покрытие долга по обязательствам, оставшиеся деньги возвращаются заемщику. В чем разница? По суду: это может занять 1,5 года, за это время проценты, пени, штрафы за несвоевременную оплату набираются приличные. Суд лишит заемщика права собственности, кредитор, в свою очередь, выселит его с предоставлением жилья по социальному найму. При этом кредитор покроет все свои издержки, и только потом остаток вернут заемщику. В добровольном порядке: заемщик принимает участие в контроле за ценой продажи предмета ипотеки, кредитор возмещает долг и невыплаченные проценты (примерно за 1-2 месяца), остаток денежной суммы возвращается заемщику. Как будет действовать этот механизм на практике, пока предсказать трудно.

- Будут ли пользоваться льготами молодые, каков их возраст?

- По краевой целевой программе ипотечного кредитования специальных льгот не предусмотрено. Тем не менее в крае принята еще одна программа “Квартира - молодой семье”, в которой прописан ряд льгот, в том числе списание части долга за жилье при рождении ребенка. Если семья, пожелавшая участвовать в ипотечной программе, полностью соответствует стандартам программы “Квартира – молодой семье”, необходимо подать соответствующую заявку.

- Какие банки в Приморье будут развивать целевую программу ипотечного кредитования?

- ОАО АКБ “Приморье”, г. Владивосток, Светланская 47; ОАО “Примсоцбанк”, г. Владивосток, Партизанский пр., 44.
Банки также изъявили желание подключить филиальную сеть, чтобы данную услугу могли получить не только жители Владивостока.

Более подробная информация: ОАО «Наш дом - Приморье», г. Владивосток, ул. Светланская, 51а, тел. (4232) 26-64-09, 26-82-12.

Автор: Ольга ЗОТОВА, отдел фотоинформации, "Владивосток"