Партнеров по аренде часто “разводят” в суде

Насколько разнообразны формы арендных взаимоотношений, настолько и многочисленны споры по ним в арбитражном суде. Далеко не все из них обусловлены кризисом неплатежей - на нормы арендного права часто влияют другие положения современного законодательства.

Что может быть главнее “Моды”?

Арбитражный суд удовлетворил иск АООТ “Владивостокский дом моды” к Дальневосточному объединению “СК” (с участием еще третьих лиц), обязав последнее освободить занимаемое помещение на улице Посьетской, 14 общей площадью 807 кв. м.

Любопытны доводы ответчика. На момент обращения иска он являлся акционером “Владивостокского дома моды”, контролируя более 20 процентов голосов. Поэтому, считает объединение “СК”, для принятия решения об обращении в суд о выселении самого крупного акционера необходимо заручиться согласием организаций, владеющих не менее 20 процентами акций. Кроме того, по мнению ответчика, суд не разрешил вопрос о правах и обязанностях третьих лиц, являющихся дочерними предприятиями “СК”, которым арендуемые помещения были переданы в пользование (СП “Интер СК”, ООО “Магазин “Дом моды”, ООО “Старая гвардия”).

Изучив материалы дела, коллегия Приморского арбитражного суда установила: доводы “СК” о том, “что, являясь акционером “Владивостокского дома моды”, он приобрел права собственности на имущество и изменилась природа отношений между сторонами”, необоснованы. Права и обязанности акционеров определены ГК РФ, законом “Об акционерных обществах” и уставом “ВДМ”. Спорные правоотношения регулируются гражданским законодательством, определяя права и обязанности арендодателя и арендатора как самостоятельных юридических лиц без каких-нибудь ограничений. Что касается дочерних фирм “СК”, договор не предусматривал сдачу помещений другим организациям. То есть права арендатора и акционера не являются равнозначными. Поэтому арбитражная коллегия нашла решение суда первой инстанции о выселении объединения “СК” правомерным.

“Инаква” залезла на чужую кухню

Предприятие “Дальний Восток” предъявило иск к НПК “Инаква” о взыскании средств, составляющих стоимость имущества, которое ответчик изъял из помещения ресторана “Дальний Восток”. Решением суда требования удовлетворены частично - на сумму свыше 203 миллионов рублей.

Обжалуя его, ответчик сослался на оплату им 220 миллионов рублей по договору о совместной деятельности на ремонт помещения ресторана. В связи с этим, считает “Инаква”, она имеет право на долю в изъятом ей имуществе. Но расчет суммы компания предоставить суду не смогла.

Исследовав материалы дела, коллегия установила: стороны заключили договор о совместной деятельности по ремонту, переоборудованию и эксплуатации ресторана “Дальний Восток” (Партизанский пр-т, 58). Ранним решением суда подтвержден факт незаконного изъятия ответчиком оборудования и продуктов питания из ресторана. Истец свои претензии подтвердил: договорами купли-продажи, балансом, платежными документами.

Доводы ответчика по его доле не подтверждены. Имущество не являлось взносом по договору и не было приобретено в результате совместной деятельности. По обязательствам ответчик, вложив деньги в помещение, имел право на часть прибыли от деятельности ресторана. Так называемым в юриспруденции “выгодоприобретателем” в связи с ремонтом здания является собственник помещения - “Госстрой”, с которым истец заключил договор. И освобождая помещение от имущества, “Инаква” фактически выселила арендатора, тем самым нарушив порядок расторжения договора и выселения из арендованных помещений, предусмотренный ст. 620 ГК РФ.

Изъятое имущество представляло собой технологический комплекс - оборудование ресторана и продукты. Возврат его уже невозможен “из-за несохранности”. Коллегия арбитражного суда решила, что требования истца о возмещении ему стоимости имущества в денежном выражении правомерны.

Пароходы на переправе не меняют

АО “Дапкор” выдвинуло иск к ТОО “Аркон” о взыскании более 260 миллионов рублей, составляющих сумму аренды, заработной платы членам экипажа и проценты в порядке ст. 395 Гражданского кодекса РФ. В требованиях акционерному обществу было отказано.

Ответчик в данном случае предоставил подлинник документа на аренду ПТР “Дапкор-1”. А в аренду ему было предоставлено судно “Дапкор-3”. Как говорят в Одессе, это две большие разницы. По мнению коллегии арбитражного суда, “замена одного судна другим, по своим технологическим характеристикам аналогичным указанному в договоре”, является нарушением контракта. А также порядка, предусмотренного ст. 452 ГК РФ, “в связи с чем копия, представленная истцом, не может быть принята как доказательство, обосновывающее его требования”.

Коллегия арбитражного суда также уточнила, что использование ответчиком судна “Дапкор-3” для осуществления перевозок с оформлением коносаментов не может рассматриваться в рамках договора аренды. Оформление коносаментов свидетельствует о наличии между сторонами договора морской перевозки. Данные отношения по законодательству должны подкрепляться отдельными актами, соответствующими требованиям ст. 178-183 Кодекса морского мореплавания.

Магазин оказался “немножко беременным”

В неприятную ситуацию попала предприниматель А. Мурзина. Ей было отказано в расторжении договора аренды на помещения ... только что купленного ею магазина. Как заявил в своих претензиях истец, “при заключении договоров купли-продажи продавец не поставил его в известность о том, что продаваемый объект обременен арендой”.

В свое время между крестьянским хозяйством “Карпово” и другим предпринимателем - Т. Овчинниковой - был заключен договор аренды на торговые и складские помещения и инвентарь. Срок его действия установлен до 1 марта 1998 года.

Через месяц владелец продал принадлежащий ему магазин и находящийся в аренде склад. С этого момента А. Мурзина в соответствии со ст. 223 ГК РФ стала собственником имущества. Но за арендованные помещения уже была внесена плата. Коллегия арбитражного суда установила: “В соответствии со ст. 617 ГК РФ переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора”.

А землю лучше раздать крестьянам

Товариществу с ограниченной ответственностью “Адывейс” было отказано в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора залога нежилого помещения на Светланской, 3.

Обжалуя решение, фирма привела следующие аргументы: залог здания произведен без одновременного залога земельного участка. Кроме того, договор подписан неправомочным представителем.

Как выяснила коллегия арбитражного суда, договор залога действительно заключен без ипотеки земельного участка. Но это вызвано тем, что на момент его подписания залогодатель не был ни собственником, ни арендатором земли, находящейся под зданием. Поэтому у суда первой инстанции не было оснований считать договор недействительным.

Что касается правомочности подписи под документом, данный довод не может быть принят коллегией во внимание. В данном случае в соответствии со ст. 155 АПК РФ не принимаются и не рассматриваются новые требования, которые не были предъявлены при рассмотрении дела в первой инстанции.

Автор: Алексей РАСПУТНЫЙ, “Владивосток”