Приватизируя, бди! тенденции осени не только в ценах

Res immobiles – рынок недвижимых вещей - этой осенью в Приморье, как никогда, находится в центре внимания. Невооруженным глазом видим, как поднялись цены на жилье вторичного рынка. А главное, все мы задаемся вопросом, сможем ли мы купить, продать или снять квартиру при всех тех эпохальных законодательных изменениях, что обрушились в конце года на каждого потребителя.

А цены все выше…

Главным образом – во Владивостоке, здесь они растут как минимум на 5 процентов ежемесячно, слегка поднимающийся доллар укрепляет это. По мнению начальника отдела недвижимости компании “Дальюрсервис” Сергея Костина, все дело главным образом в экономическом факторе. В провинции работать негде, как следствие - жители глубинки уезжают и стремятся пустить корни во Владивостоке. Кроме того, по мнению практикующих маклеров, тарифы формируются и за счет миграции во Владивосток состоятельных людей, открывающих здесь свой бизнес и готовых выкладывать любые деньги за жилье; студентов, сезонных рабочих. В краевом центре большое влияние на цены также оказывает смена сезонов. Если брать общую тенденцию, то цены обычно к зиме растут, а к лету снижаются, но в 2001-м, как отмечают риэлторы, они повышались весь год, возведя Владивосток в один из самых дорогих городов страны. На окраине Москвы однокомнатную квартиру при удачном раскладе можно купить за $7000-10000, во Владивостоке этой осенью одни только гостинки “взлетели” в среднем до $9000 (для примера: в Находке разброс цен – 5-6 тысяч долларов). Если в Брянске однокомнатную можно снять за $30, то в столице Приморья – за $110-130. И этот рост не останавливается.

Как тенденцию можно отметить и то, что поубавила обороты “эпоха первоначального возведения замков”. Обеспеченные люди подсчитали затраченные денежки и все чаще принимают решение поменять коттедж на городскую квартиру элитной планировки. Многие из хозяев коттеджей столкнулись с дороговизной локальных систем отопления и водоснабжения. Этот фактор, как никакой другой, влияет на содержание “замка”.

Приватизация-2004 уничтожит вторичный рынок

Нельзя сбрасывать со счетов и то, что на квартирные тарифы повлияет национальная жилищная реформа, затронет она каждого приморца. Через два года россияне скорее всего лишатся возможности бесплатно приватизировать собственные квартиры. В настоящий момент правительство рассматривает новый Жилищный кодекс. Нынешним очередникам власти обещают рано или поздно квартиру предоставить, а вот заново встать на очередь смогут уже не все.

Разработчики кодекса предлагают предоставлять бесплатное жилье не по профессиональному признаку, когда жилье выделяют предприятия, а по имущественному. Максимальный уровень доходов, который даст право на муниципальную квартиру, пока не определен. Специалисты Госстроя 1 декабря должны внести окончательные поправки в новый ЖК и представить их правительству.

- Одни только слухи об этом вызвали настоящий ажиотаж в отделе по приватизации администрации Владивостока, - делится Елена Лазаренко, генеральный директор компании “Этна”, - поэтому, вне всякого сомнения, ее действительная отмена окажется ударом для огромного числа российских граждан, которые годами стояли и стоят до сих пор в так называемой очереди на бесплатное жилье. Если бесплатная приватизация останется в прошлом, граждане не смогут ни подарить, ни продать, ни завещать кому-либо жилье.

Наметившаяся в последнее время тенденция к повышению цены на жилье, скорее всего, будет продолжаться и далее. Насколько серьезно на этот процесс повлияет отмена бесплатной приватизации, сейчас спрогнозировать достаточно сложно. Рынок вторичного жилья, конечно, существенно сократится, лишившись постоянного притока приватизированных квартир, и будет пополняться только за счет новостроя. Целесообразнее будет отметить иные факторы, влияющие на цену вторичного рынка: повышение курса доллара, изменение ценовой политики правительства и т.д.

Доверяй агентству, да проверяй!

Федеральный закон “О лицензировании отдельных видов деятельности”, который предположительно вступит в силу с февраля следующего года, оставляет в стороне от лицензирования риэлторские фирмы. В свободное плавание пускают тех, кто более других формирует политику на рынке недвижимости.

Безусловно, с отменой лицензирования риэлторской деятельности потребителям услуг на рынке недвижимости не станет легче и безопаснее, скорее напротив. При отсутствии контроля со стороны государства не будет возможности хоть как-то повлиять на деятельность нечистоплотных агентств. Первым делом пострадают потребители – ведь даже сейчас трудно найти фирму недвижимости, работающую с соблюдением всех правил и норм действующего законодательства.

Как бы там ни было, в любом случае, чтобы максимально обезопасить себя, надежнее обратиться в компании с большим опытом работы, со сложившейся репутацией, предварительно посоветовавшись с друзьями и родственниками. В офисе фирмы вы должны обязательно найти уголок покупателя с правоустанавливающими документами (пока закон не вступил в силу, до февраля следующего года обязательно наличие лицензии и сертификата).

Кроме того, советуем предварительно просматривать все те документы, которые предлагает вам подписать агентство, и не стесняться обсуждать не устраивающие вас положения в договорах. В договоре с риэлторской компанией должны быть прописаны обязательства агентства по проверке качества квартиры и ответственность агентства за нарушение условий договора. Сам договор обязательно должен быть подписан надлежащим лицом (директором на основании устава либо маклером, имеющим доверенность).

Ни в коем случае нельзя передавать агентству оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство). Да и другие оригиналы держите при себе. Рекомендуется не подписывать с агентством соглашение о задатке или авансе, поскольку оно не является собственником недвижимости, а подписывать его непосредственно с владельцем квартиры, которую вы покупаете.

Исходя из того, что переход права собственности наступает только после государственной регистрации сделки, деньги на квартиру целесообразно передавать непосредственно продавцу после получения зарегистрированных соответствующим государственным органом договоров и свидетельства о праве собственности.

Часто случается и так, что клиенты агентств плохо проверяют документы, зацикливаясь исключительно на коммерческой стороне дела. Неудивительно, что риэлторы должны на любой квартирный вопрос смотреть через призму судебной перспективы. Пролететь могут как граждане, которые могут спокойно лишиться крыши над головой, так и риэлторы, теряющие в случае подвохов и проколов честное имя. Адвокат из Владивостока Зорий Рытов привел нам несколько хрестоматийных примеров из риэлторской практики.

В одном случае, оформив покупку квартиры, покупатели вселились и не заподозрили подвоха. Получилось так, что родственники собственницы жилья, состоявшей на учете в психиатрической больнице, в сговоре с агентством продали квартиру. Получили деньги, а потом обратились в суд с иском от имени истинной хозяйки, с намеком, что произошла несправедливость – больного человека обидели! Судом сделка признана недействительной. Как итог – покупатели лишились и денег (ведь вернуть деньги больной человек как бы не в состоянии), и жилья.

Морская специфика Приморья рождает и не такие аферы. Так, в одно из агентств приходит мужчина и просит продать его квартиру в центре города за 25 тысяч долларов. В результате первоначальной проверки документов бдительные агенты выявляют стилистически и юридически неправильные формулировки документов. По всему видно, что паспорт, доверенность и договор о приватизации квартиры – чистая подделка.

Риэлторы подключают правоохранительные органы. Общими усилиями нашли родственников истинного хозяина квартиры. Оказалось, что собственник жилья - моряк, находился в этот момент в рейсе, а квартиру сдал в аренду. Арендаторы его и решили обмануть, подделав документы. Конечно, на всю сумму, 25000 долларов, им было рассчитывать трудно, но при удачном раскладе задаток в 12 тысяч они бы получили…

По мнению аналитиков, сегодня с наступлением кардинального законодательного реформирования рынка недвижимости все его участники - как агенты, государственные органы, фирмы, обеспечивающие юридическое консультирование отрасли, так и их клиенты, - должны быть вдвойне бдительны. По поводу отмены лицензирования агентств недвижимости разгораются целые дискуссии. Сегодня многие фирмы уже воспротивились новому закону, выступив против отмены лицензирования. Они хотят иметь как можно меньше сомнительных конкурентов. С другой стороны, наличие лицензии – это еще не гарантия того, что сделка будет без отрицательных последствий. Наши примеры из жизни, а также реальное положение вещей, при котором рынок недвижимости (ценовая политика, оценочная деятельность…) фактически не контролируется государством, – тому подтверждение...…

Под вами ценная земля, господа

Дополнительное оживление на рынке недвижимости началось по принятии нового Земельного кодекса. В числе самых важных его завоеваний называется возможность выкупить ту землю, на которой стоят наши с вами предприятия, дома и сооружения. Это позволит собственникам получить полную независимость в сделках с землей, а государству – собрать неплохие деньги. До утверждения нового Земельного кодекса сделки с землей в нашей стране регулировались в первую очередь Конституцией РФ, Гражданским кодексом и Земельным кодексом старого образца. Предприятия в процессе акционирования выкупили здания или же взяли их в долгосрочную аренду, но никто из них не мог раньше распорядиться землей, на которой они возведены.

Согласно п.1 ст.15 нового Земельного кодекса граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Вполне логично, что исключительное право на покупку или аренду земли кодекс оставляет за собственниками сооружений.

Однако настоящим кодексом и новыми законами прописано, что нельзя купить земельные участки, изъятые из оборота, территории, на которых установлен запрет на приватизацию, а также зарезервированные для государственных и муниципальных нужд (в этом смысле сегодня ходит много разговоров о грядущем переделе земли; те ценные площади, что в 90-х были отданы под строительство коттеджей, офисов и складов, могут стать “запретными для приватизации” и наоборот).

Согласно п.2 ст.3 при возникшем желании юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право их аренды или приобретения в собственность до 1 января 2004 года в соответствии с нормами ст. 36 Земельного кодекса РФ. Вообще же со дня введения в действие ЗК приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе промышленного назначения, без одновременной приватизации участков, на которых они расположены, не допускается. Исключение составляют случаи, если такие “сотки” изъяты или ограничены в обороте.

Прежде чем постичь новую юридическую риторику, остро реагирующий на смену конъюнктуры рынок недвижимости два раза отмерит. Жизнь показывает, что правила и нормы здесь вершатся не столько правительством, сколько реальными участниками рынка, и любые нововведения вызывают нездоровый ажиотаж. А где ажиотаж, там и рост цен. Будьте внимательны в квартирном вопросе.



Автор выражает благодарность экспертам выпуска: юридической фирме “Этна”, т. 42-27-30, 43-60-66, и риэлторской компании “Дальюрсервис”, т. 46-79-89, за помощь в сборе и подготовке материалов по теме данной публикации.

Автор: Александр СЫРЦОВ, "Владивосток"