Всепрощенческой «коммуналки» быть не должно - убеждена юрист Елена Чурсина
В последнее время я почувствовала нелюбовь к своему почтовому ящику. Потому что он приносит неприятные известия в виде всевозможных квитанций. И каждый месяц, когда беру их в руки, у меня вырывается вопрос: “За что?” Дом пугает обшарпанной штукатуркой, пол в подъезде провалился, и мы, жильцы, залатали его неотесанными камнями, на которых иногда сами и спотыкаемся. Стены “украшены” живописью в виде свастики. Дом ветшает пропорционально растущим суммам в квитанциях. Оплату за перечень услуг оставляю на “потом”, спеша захлопнуть за собой дверь в свою родную и уютную квартиру. Но эта тема жестко берет за горло различными угрозами - “отключить”, “пригласить в суд”, “выселить”. Информации “кто прав, кто виноват” недостаточно. Власти не очень-то стремятся доступно разъяснить, что, зачем и почему. Возможно, у них на этот счет свои интересы. Поэтому встреча с компетентным юристом не только интересна, но и полезна.
…Елена ЧУРСИНА - юрист, одной из специализаций которой является жилищное право. Не напрасно говорят, что самая “работающая” тема та, которая затрагивает лично. Жила Елена Владимировна в обычной гостинке на Окатовой. Регулярно оплачивая квитанции, она имеет свою точку зрения на взаимоотношения с представителями жилищно-коммунального хозяйства.
- Елена Владимировна, в квитанции об оплате неизменна графа о текущем и капитальном ремонте. Но фасады, подъезды домов Владивостока наводят на мысль о том, что город только что вышел из осады. Выходит, что денежки по этой статье исправно вливаются ручейком в неведомый многим большой поток коммунальных платежей. И судя по реалиям, минует те островки, что требуют ремонта и освещения наших подъездов.
- Действительно, большинство из нас, что называется, законопослушные граждане и предлагаемые квитанции за коммунальные услуги оплачивают в полном объеме. Начну с себя. В начале 80-х годов я получила одну из гостинок на Окатовой как общежитие. На тот период времени гостинки являлись нормальным жильем для молодежи, неполных семей, пенсионеров. И на мой взгляд, на определенном этапе для многих были единственным решением во все времена насущного жилищного вопроса.
Но несмотря на то, что в жилищном законодательстве нет такого вида квартир, как гостинки, а 12- или 18-метровая комната без кухни с минимумом удобств считается однокомнатной квартирой, плата за нее взимается как с обычной квартиры. Ориентировочно до 1992-93 гг. в наших подъездах был относительный порядок: побелено и покрашено, работали лифт и мусоропровод, остеклены окна подъездов, периодически производился как текущий, так и капитальный ремонт.
Возможно, это объясняется тем, что дома считались ведомственными и соответствующие предприятия и организации содержали свой жилой фонд в надлежащем порядке. Однако за последние годы ситуация с содержанием жилого фонда значительно изменилась и ухудшилась. Уж сколько споров было по поводу взаимоотношений жильцов и коммунальщиков!
- Почему?
- Потому что жильцы – это прежде всего потребители тех услуг, за которые нам и выставляют счета. А поскольку качество предоставляемых услуг, прямо скажем, оставляет желать лучшего, размер наших затрат должен соответствовать фактически оказанным услугам. То есть, попросту говоря, всепрощенческую позицию по отношению к коммунальным службам занимать нельзя. К примеру:
- мы оплачиваем определенную сумму за капитальный ремонт, который фактически годами не производится. Однако в соответствии со ст. 37 закона “О защите прав потребителей” мы обязаны оплатить услугу только после ее принятия… и только с согласия потребителя возможна оплата авансом, который закрепляется договором социального (коммерческого) найма. Другими словами, если администрация планирует накопить средства для капитального ремонта, жильцам обязательно должны быть предоставлены план ремонта, смета расходов и оговоренные обеими сторонами сроки проведения ремонта.
- Вода и водоотведение – платежи за них возросли, но кто из нас может сказать, что качество потребляемой воды хотя бы осталось прежним? О несоответствии, ухудшении качества воды свидетельствуют неустанные предупреждения о необходимости отстаивать и кипятить воду, что влечет за собой потребление и оплату лишних киловатт. Разве при постоянных отключениях и перебоях в подаче воды увеличилось количество потребляемой нами воды? Нет! А ради чего мы должны оплачивать все возрастающие поборы?
- Содержание и ремонт мест общего пользования жилых зданий - лестничные клетки, крыши, чердаки, подвалы, коридоры, несущие конструкции, балконы, козырьки подъездов, лифты и мусоропроводы (странно, что за последние взимается и отдельная плата) – я думаю, очень важно знать каждому потребителю, что плата за их содержание должна рассчитываться с понижающим коэффициентом, так как площадь вышеперечисленных мест не входит в состав общей площади квартиры.
Для этого мы просто обязаны в наших же интересах иметь технический паспорт своей квартиры, где четко указана жилая и общая площадь квартиры. Таким образом, сделаем вывод - за содержание и ремонт мест общего пользования платим так, как эти места содержатся и ремонтируются. Но на деле в большинстве домов батарей уже давно нет, на лестничных площадках гуляет ветер, так как стекла там были выбиты, как говорится, еще при царе Горохе. Но даже если бы все содержалось и ремонтировалось самым должным образом, мы все равно бы переплачивали благодаря фокусу с включением этих общих мест пользования в общую площадь квартиры.
Также учтите, что завышенная общая площадь квартиры положена в основу расчетов не только за содержание и ремонт мест общего пользования, но и в основу расчетов за отопление.
Во-первых, закон не возбраняет платить гражданам за отопление в течение всех 12 месяцев, но и не принуждает их к этому. Право любого жильца обратиться в отдел коммунальных платежей с заявлением, выразив свое желание оплачивать данную услугу только по факту. Это особенно актуально для тех жителей, у которых зимой чуть теплятся радиаторы.
По всем существующим нормам и правилам температура в средних квартирах дома должна быть 18 градусов, а в крайних – 20 градусов. Если температура в квартире ниже допустимой, оплата не должна производиться совсем. Не ленитесь, идите в ЖЭУ, требуйте мастера для составления акта и так поступайте до тех пор, пока ситуация не изменится в лучшую сторону.Тем самым сразу убьете двух зайцев. Сэкономите свои деньги, оплачивая за фактически указанные услуги, и добьетесь нормального отопительного режима в своей квартире. Заставьте коммунальщиков считаться с вами как с потребителями!
- Елена Владимировна, а есть еще более упрощенный вариант борьбы за свои права?
- Конечно. Установкой счетчиков расходования теплоэнергии и воды.
Многие, махнув рукой на жилищные реформы, скидываются подъездом на побелку, покраску, установку дверей, окон. И за свой счет приводят их в нормальный вид. Поэтому я представляю их, мягко говоря, раздражение, когда они смотрят на предложение оплатить по квитанции сумму “за содержание и ремонт мест общего пользования”.
Ситуацию можно сгладить, если все сделать по закону. А именно: перед тем как засучить рукава, для начала стоит обратиться в свое ЖЭУ с просьбой предоставить график ремонта подъезда. Если срок “только на перспективу”, то опять же сотрудники ЖЭУ должны составить акт состояния требуемого ремонта и принять от жильцов заявление о том, что они готовы этим заниматься самостоятельно. Но заявления мало, к нему обязательно нужно приложить финансовый отчет о деньгах, затраченных на приобретение извести, кистей, краски, наем рембригады. Соответственно, тогда можно надеяться на перерасчет именно по этой статье услуг. Можно сделать и по-другому. Я знаю примеры, когда жильцы домов обращались в ЖЭУ с заявлениями о необходимости установки входных дверей, рам, стекол и оговаривали “контрольный” срок, после наступления которого самостоятельно привлекали строителей со стороны и затем добивались перерасчета. Опыт показывает, что некоторые ЖЭУ, ссылавшиеся на отсутствие всего и вся, заявку жильцов все-таки выполняли.
- Елена Владимировна, многих жителей города переполошили некие счета с многотысячными долгами, которые были разбросаны по почтовым ящикам от имени службы по сбору коммунальных платежей администрации города. Некоторые долги датированы еще 1997 годом. В конце счета обязательно следовала угроза: не рассчитаетесь до такого-то срока – добро пожаловать в суд! А семья ЧУРСИНЫХ сталкивалась с подобным “предупреждением”?
- В моей семье таких проблем не было. Но среди моих знакомых, клиентов такое было. Во-первых, что касается долгов 1997 года, то срок исковой давности взыскания таких долгов - три года - уже истек. А последующую задолженность следует погасить. Часто мы из-за неосведомленности, некомпетентности самостоятельно, в одностороннем порядке, вычеркивали в квитанциях определенные суммы, фактически не получая услуг. Актами это никак не подтверждалось. В результате сегодня оспорить эту сумму задолженности невозможно.
- Елена Владимировна, насколько обоснованно взимание неустойки или пени за задержку оплаты жилищно-коммунальных услуг? Дело в том, что некоторые говорят о ее незаконности, так как между квартиросъемщиками, владельцами жилья и обслуживающими его организациями не заключены конкретные договоры, где предусматривалась бы пеня. А раз так, то как расценивать предложение оплаты в одностороннем порядке?
- Это не так. Статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность начисления пени согласно закону или договору. В настоящее время действует постановление правительства от 26. 09. 94 г. № 1099, которое утвердило правила предоставления коммунальных услуг. Пунктом 2.5. указанных правил предусмотрена пеня за несвоевременное внесение коммунальных платежей в размере 1 (одного) процента за каждый день просрочки платежа. Таким образом, взыскание пени за задержку оплаты жилищно-коммунальных услуг является правомерным. Во Владивостоке в соответствии с постановлением главы администрации города она уменьшена до 0,3 процента, т. е. размер пени приближен к ставке рефинансирования за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ.
- Социальная ситуация в крае непроста, платежи за электроэнергию и коммунальные услуги некоторые малоимущие оставляют на “потом”. Как быть тем, кто в определенный период жизни оказался в сложной финансовой ситуации – не пенсионеры и инвалиды, а вполне трудоспособные люди, для которых не предусмотрены льготы и пособия?
- Сейчас на слуху у каждого жителя понятие “жилищная субсидия”, являющаяся адресной компенсацией на содержание жилья и коммунальных услуг. При администрации каждого района работают отделы по субсидиям специально для таких групп людей. А их только во Владивостоке, по предварительным данным, около 40 процентов. Так вот согласно нормативным документам на 2001 год люди не должны платить за жилье и коммунальные услуги больше 22 процентов совокупного дохода семьи в пределах социальной нормы занимаемой площади. Стандарт следующий - если в квартире прописан один человек - 33 кв. м общей площади, двое – 42, в семье из трех и более человек на каждого - по 18 кв. метров. Произвести арифметический расчет теперь несложно. Реалии таковы, что даже в семье, где может работать один или два человека, коммунальные платежи чаще всего превышают 22-процентный предел, и грех не воспользоваться такой государственной помощью, как субсидии. Мне до сих пор непонятно, почему лишь пять процентов из числа нуждающихся оформили субсидии.
Считаю, что дифференцированный подход к оплате коммунальных платежей в зависимости от качества и местоположения жилья, повсеместное внедрение водяных и тепловых счетчиков, а самое главное - закрепление в договорах социального (коммерческого) найма таких справедливых условий оплаты, при которых мы должны платить за реально оказанную, а не отложенную до лучших времен услугу, зависит во многом и в большей степени только от нас.
В заключение Елена Чурсина подчеркнула, что защита гражданских прав начинается с малого. Если человек отстоит свои “коммунальные” интересы, то он в состоянии добиться большего.
Автор: Лариса СИНЕНКО, специально для «В»
