Куда катится квадрат: что происходит с приморским рынком недвижимости?

Приморье сегодня идёт на рекордный за последние 30 лет ввод нового жилья. На днях заместитель регионального министра по строительству Алексей Швецов сообщил, что по итогам года будет сдано более 800 тысяч кв. метров жилья, и с 2023 года предполагается выйти на ввод 1,5 миллиона квадратов в год, сообщает РИА VladNews.

Сдача многоквартирного жилья в этом году в регионе (подавляющая часть, естественно, во Владивостоке) за 10 месяцев составила 641 тысячу квадратов, в том числе 238 тысяч – объекты индивидуальной малоэтажки. И было заявлено, что до конца года добавится ещё не менее 170 тысяч квадратов многоэтажки. 

Дороговизна уходит на юго-запад

По данным федерального портала «Мир квартир», за три квартала этого года квадрат на рынке вторичного жилья Владивостока подорожал на 11 % – до 147 479 рублей, а средней квартиры на 5,7 % – до 7 283 651 рубля. В рейтинге 70 крупнейших городов России эти цифры обеспечили городу четвёртое место после Москвы, Сочи и Санкт-Петербурга. За это же время рынок нового жилья Владивостока показал рост цены среднего квадрата на 14,7 % – до 136 859 рублей, а средняя квартира в новостройке подорожала на 14,3 % – до 6 492 525 рублей. На этом рынке город находится на пятом месте рейтинга – выше цены только у тех же городов-лидеров и Московской области. 

В ноябре эксперты Росбанка подтвердили, что Владивосток, как крупный город, занимает именно эти места в российских рейтингах цен на жильё – четвёртое на рынке вторички и пятое – на рынке новостроя.

В этом году Владивосток начал отставать от среднероссийского роста цен на недвижимость. Так, средний квадрат предлагаемой по 70 городам вторички за январь – сентябрь с начала 2021 года по стране вырос в цене на 18,9 %, а средней квартиры – на 15,2 %. Соответственно, на рынке нового жилья  рост цены предложения квадрата составил 21,6 % и средней квартиры – 20,2 %.

Не исключено, что уже по итогам этого года и в начале следующего Владивосток в обоих рейтингах пропустит вперёд Севастополь, имеющий более высокую динамику роста цен, хорошую привлекательность и повышенный спрос, как ранее он уже пропустил вперёд город Сочи. 

Кстати, Сочи в тройке лидеров этих рейтингов сейчас занимает уже второе место и в ближайшее время может разменять его на первое с Москвой. За три квартала этого года рост цены квадрата в Сочи был рекордным по стране – 66,2 % по объектам вторички и 77,5 %  в новостроях. Вторым по темпам роста был Краснодар (рост цен – 44,7 % и 49,6 %), который, предполагают, уже стал городом-миллионником, хотя в 1991 году в нём проживало населения примерно на 10 000 человек меньше, чем во Владивостоке. 

В целом заметно, что юго-запад России становится более притягательным для населения страны. Значительно привлекательнее дальневосточных городов и даже столицы ДФО. И недавно заявленная их реновация вряд ли может быстро переломить ситуацию и «погнать покупателя на восток», поскольку процесс реновации длителен, а конечный его результат непредсказуем.  

Однако можно предположить, что лет этак через пять растущая дороговизна жилья на юго-западе России и меры стимулирования экономики Дальнего Востока всё же поднимут альтернативную привлекательность Владивостока в глазах множества потенциальных покупателей.

Конечно, растущее обаяние города по сравнению с другими пока из разряда гипотез. На западе страны за те же пять лет могут появиться и другие новые точки притяжения для покупателей жилья из регионов, отвлекающие от переезда людей в ДФО. 

И всё же есть надежда, что рынок жилья Владивостока сможет получить дополнительный спрос, улучшится состоятельность мигрантов, оседающих в городе, и застройщики смогут и дальше относительно безбоязненно разворачивать в дальневосточной столице свои новые проекты. Как и надежда на то, что он с 20-го места наиболее крупных агломераций страны поднимется хотя бы на несколько строчек. 

Пока же основная ставка застройщиков как была, так и остаётся  на местных потребителей, которых год от года физически становится меньше, поскольку до сих пор из Владивостока больше уезжает, чем приезжает. И по большому счёту доля переезжающих их других регионов или из-за границы на этом рынке пока что небольшая. 

В активном поиске вариантов покупки жилья во Владивостоке сегодня постоянно находится около четырёх тысяч человек. Как это было примерно и 20 лет назад. Предложение на вторичном рынке летом доходило примерно до 5,5 тысячи, но к осени снизилось менее чем до 3,9 тысячи. Зато оно успешно растёт на рынке новостроя. По данным ЦИАН, Владивосток  ̶  один из восьми городов среди 39 крупнейших в России, где в этом году на рынке жилья отмечался заметный рост предложения. 

На рынке всё спокойно

Директор компании ООО «Индустрия-Р» Сергей Дымченко отметил, что в настоящее время во Владивостоке вторичный рынок жилья в целом демонстрирует тенденцию к стабильности цен и отсутствие серьёзных событий, которые бы его сильно меняли. 
Исключение – в наиболее престижных районах города, где недавно начали появляться квартиры по ценам выше 400 тысяч рублей за квадратный метр. То есть, зачастую дороже столичных. Но отсутствие высокой платежеспособности населения сдерживает интерес к таким предложениям.

Районы города в ценовом рейтинге, в основном, сохраняют прежние позиции. На первом месте – центр, где средний квадрат штурмует отметку в 200 тысяч рублей. За ним – Эгершельд, Первая Речка и Некрасовская. Здесь средние цены выше 170 тысяч за квадрат. Около 160 тысяч – компактно прилегающий к центру города жилой массив – ул. Толстого, Третья Рабочая и Гайдамак, а также точечно Седанка и Патрокл. Равнозначными – около 145-149 тысяч – стали районы Баляева, БАМа, Второй Речки, «Зари», 100-летия, Снеговой Пади. Примерно на 10 тысяч за квадрат меньше среднее предложение по 63-у, 64-у и 71-у микрорайонам и на 12-13 тысяч дешевле по Чуркину. 

Наиболее скромными по ценам остаются спальные районы города – ул. Борисенко, Луговая, Трудовая, Фадеева, Снеговая – до 130 тысяч рублей. Чуть дороже, примерно на пять тысяч, район Океанской. Район пригорода и Садгород предлагаются менее чем по 120 тысяч за квадрат. 

А самым дешёвым и, видимо, непривлекательным остаётся предложение жилья на о. Русском. В октябре средний квадрат там предлагался всего за 88 646 рублей, что примерно на 4,7 % дешевле, чем в сентябре. Вероятно, непривлекательность этой городской территории остаётся главной причиной того, что на остров всё ещё не торопятся, не рискуют заходить местные застройщики. 

Зато в этом же месяце более чем на 5 % подросла средняя цена предложения по району «Фабрики «Заря», на 2-3 % – по пригородным районам. Вероятно, интерес покупателей по вторичке начал смещаться к северной части города и за город.

В целом объём предложения вторички во Владивостоке эксперты на сегодня оценивают более чем в 32 миллиарда рублей. Она по-прежнему остаётся в городе дороже нового жилья, поскольку почти всегда готова к заселению сегодня-завтра, а новострой, в основном, предлагается без отделки и требует дополнительных средств и времени для того, чтобы довести помещения до жилого состояния.   

Новострой правит бал

Генеральный директор ООО «Городской риелторский центр» Сергей Косиков отмечает, что не видит причин для того, чтобы цены на новое жильё во Владивостоке вдруг стали меньше. Наоборот, здесь у них по-прежнему сохраняется высокий потенциал роста – примерно на 10-15 % в течение года (можно сравнить с ростом вашей зарплаты или доходов). Если рост окажется больше, то баланс спроса и предложения нарушится, объёмы продаж начнут сокращаться, а это никому из застройщиков не выгодно. 

Несмотря на высокие цены, рынок нового жилья в городе для потребителей стал намного доступнее, чем это было ещё несколько лет назад, не говоря уже о ситуации 15-20-летней давности. Причина этого – адресная помощь государства отдельным категориям в покупке и получении жилья. Кроме того, покупательную способность резко повысили дешёвые ипотечные кредиты молодым семьям, специалистам, жителям села и пр. 

При всё ещё одном из самых высоких уровней цен по стране на рынке нового жилья спрос его во Владивостоке остаётся высок. Он особенно подогрет льготной дальневосточной ипотекой, которая выдаётся молодым семьям на условиях от 0,01 % до 2 % годовых. Она по-прежнему сильно влияет на рынок. Так, до сих пор ощущается недостаток под эту ипотеку подходящих по ценам квартир, притом что застройщики вывели на рынок много новых проектов. 

Сегодня покупателям ни в коем случае не стоит надеяться, что новое жильё в дальневосточной столице внезапно подешевеет. Во Владивостоке совершенно другое ценообразование, чем, например, на рынке новостроя Махачкалы, Магнитогорска или Владикавказа, где в третьем квартале средние цены предложения соответственно были 39 243, 40 095 и 46 634 рубля за жилой квадрат. Здесь себестоимость строительства даже общего квадрата сегодня выше 50 000 рублей, и на благотворительность застройщиков покупателям рассчитывать не стоит. 

Каждый из застройщиков имеет свой определённый план при реализации проектов, и если заметно, что продажи почему-то начинают идти с «перевыполнением» графика, то это  повод руководству компании к пересмотру цены. Тем более что для этого всегда есть объективные причины – инфляция, сумасшедший рост цен на металл, резко подорожавший строевой лес и так далее. 

Тем не менее, судя по анализу рынка новостроя, его поведение менее эмоционально, чем рынка вторички, на котором в качестве продавцов доминируют частные лица. Здесь и колебания цен заметно меньше, и риски, и несколько другой расклад по ценовым районам города. 

Неожиданно по средним ценам новостроя в лидеры вышел район Океанской, где средний квадрат лишь немного не достиг 200 тысяч рублей. Затем центр и Первая Речка – около 166–170 тысяч. Большинство районов города – по 130–145 тысяч за квадрат. Чуть дешевле Снеговая Падь, БАМ, 71-й и 64-й микрорайоны, Чайка, Садгород. И дешевле 100 000 за квадрат предлагается в районах ст. Весенней и пос. Трудовом.

Новогодних подарков не ждите

Предновогодний опрос застройщиков города показал, что они очень гибко работают с ценами, в основном, пересматривая их каждый квартал, повышая в зависимости от спроса на конкретные этажи, от видов из окон и т. д. С другой стороны, из их рекламы почти исчезли предновогодние скидки и «подарки» потенциальным покупателям. Многие из них это объясняют тем, что такие поблажки покупателям стали невозможны из-за новой схемы долевого строительства. Но эксперт полагает, что при нынешней ситуации скидки как инструмент повышения привлекательности к объекту просто не нужны, поскольку продажи и без этого идут успешно. Однако несколько компаний сообщили, что они всё-таки проводят определённые акции.

Механизм проектного финансирования и эскроу-счетов не является серьёзным препятствием для пересмотра застройщиком цен на квадрат и в целом на квартиры в новострое. Наоборот, финансирующие застройщиков банки тоже заинтересованы в росте цен на жильё – это повышает возвратность кредитов строителями и иные выгоды кредитной организации. 

Во Владивостоке сегодня в стадии строительства в среднем находится по два квадрата на жителя только в многоэтажных домах, не считая возводимой индивидуальной малоэтажки. И строилось бы ещё больше, если бы по ряду площадок, предоставленных ранее застройщикам под строительство нового жилья, не было бы принято решений об отзыве разрешений на строительство.

Специалисты заметили, что по новому жилью в городе произошло определённое сближение цен на квадрат по 2-3-комнатным квартирам и между квартирами в зданиях классов комфорт и бизнес. Это объясняется каким-то ценовым барьером, который не может преодолеть большинство покупателей, проявляющих сегодня повышенную активность возле дна рынка, где сосредоточены наиболее доступные для покупки дома и квартиры. Вероятно, сказывается и поляризация общества – рост разрыва между бедными и богатыми владивостокцами.  

По разным причинам цены на рынке нового жилья в городе сегодня продолжают расти более осторожно, чем это было в предыдущие два года реформирования долевого строительства. В частности, это объяснимо и растущей конкуренцией за покупателя, хотя почти каждый из застройщиков имеет свою нишу и считает, что в определённой точке города и по его ценам у него конкурентов нет.

Федеральные застройщики – компании «ПИК», «Девелопмент Юг» и «Талан» только начинают выходить с продажами своего жилья во Владивостоке. Но их доля в общем объёме строительства ещё остаётся невысокой, и в ближайшие год-два влияние «федералов» на рынок города останется малоощутимым. А в перспективе оно добавит ввод, но вряд ли уменьшит цены. Как отметил один из экспертов, они и не будут делать на рынке погоды, поскольку наши местные застройщики лучше знают его особенности. В какой-то степени правила на нём задают такие компании, как ООО «Восточный ЛУЧ» и «Жилкапинвест», которые одновременно строят более 70 000 квадратов жилья каждая. В меньшей степени компании «Новый дом», «Армада», «Ренессанс Актив» и другие.

Естественно, переход на новые условия долевого участия убрал с рынка наиболее слабых застройщиков, за которыми сегодня подчищают грехи Фонд обманутых дольщиков Приморского края, региональный бюджет и помощь краю со стороны федерального центра. Постепенно вводятся ещё оставшиеся от прошлых лет долгострои. До конца года предполагается сдать последний недостроенный многоквартирный дом по обманутым дольщикам в Снеговой Пади «Д» и ЖК «Олимп» на ул. Грибоедова вблизи проспекта Красоты. А в следующем году намечено окончательно решить проблему обманутых дольщиков.

Кстати, переход на новые условия строительства долевого жилья в Приморье превысил уже 88 % при среднем по стране показателе в 75 %, и в перспективе это вроде бы надежная гарантия, что деньги дольщиков уже никто не разворует, и что получать они будут жильё в заявленные застройщиками сроки и хорошего качества. 

В самой деятельности застройщиков и страны, и Владивостока в отдельности сегодня небывалая прозрачность – любой покупатель может посмотреть интересующую его информацию по объектам и компаниям в Едином реестре застройщиков России, на сайтах самих компаний и их объектов, отследить темпы строительства через видеокамеры, которые транслируют ситуацию на сайтах. Можно познакомиться с мнениями о застройщиках, их руководстве и объектах на популярных форумах. А потом принять осознанное решение…

Виктор КУДИНОВ