После переноса столицы Дальневосточного федерального округа во Владивосток стоимость квартир в краевом центре поднялась еще на 300 тысяч рублей, сообщает корреспондент РИА VladNews.
Как замечают эксперты приморского рынка ипотеки, увеличение цены на квадратный метр жилой недвижимости стало трендом декабря 2018 - января 2019 года. Примерно 300 тысяч рублей в плюсе приобрели вторичное жилье и новостройки, не считая примерно 25% повышения, который пережил рынок недвижимости Владивостока за прошлый год (судя по данным ряда общероссийских и приморских сайтов объявлений о продаже недвижимости). Коллеги из Хабаровска отмечают, что ровно на эти 300 тысяч рублей стали дешевле квартиры в соседнем регионе.
Если в прошлом году можно было сказать, что стоимость квартир, построенных в советское время и в начале 90-х годов, в краевой столице не растет, то уже сегодня виден ее значительный рост. Превалирующее количество сделок уже много лет имеет возможность состояться благодаря ипотеке. Из основных тенденций остается сложность реализации квартир на вторичном рынке - в среднем не менее года.
Дисконт «на вторичку» хозяева предоставляют лишь после долгих торгов, поскольку приморские риэлторы и банкиры призывают реально оценивать свои квадратные метры. Но реальность такова, что в новострое сегодня цена сложилась в пределах 94 - 146 тыс. руб. за кв. м, а стоимость вторичного жилья, в том числе «гостинок» или «малосемеек», "ушла" за 125 тыс. кв.м.
В пятерке дорогих
По данным Mirkvartir.ru, состав пятерки самых дорогих городов России по стоимости квадратного метра остается неизменным с начала года. Первое место уверенно держит Москва – 206 204 руб./кв. м. «Серебро» привычно достается Петербургу – 114 620 руб./кв. м, а «бронза» Сочи – 98 396 руб./кв. м. На четвертом месте Владивосток - 93078 руб./кв.м, на пятом еще один порт - Севастополь, где средний квадрат достиг отметки 87233 руб.
По средней стоимости предложения после Москвы (11524986 руб.), Санкт-Петербурга (7530737 рублей) и Сочи (6591918 руб.) идет Севастополь (5096240 руб.). Владивосток с ценником 5031206 рублей замыкает призовую пятерку.
Уходящий 2018 год увеличил цену квадратного метра российских новостроек в среднем по стране на 7,4% и прирастил к среднему бюджету покупки 6% стоимости. Такую динамику зафиксировали специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР», проанализировав цены на строящееся жилье в 69 крупных городах России. Заметно подорожали квартиры в Калининграде, Владивостоке и Казани. Так, эксперты полагают, что на разницу между московской и питерской квартирами, 11,8 и 7,2 млн руб., вполне можно купить новостройку в любом городе России, кроме Сочи, Владивостока и Подмосковья. В 2018 году существенно поднялась средняя стоимость новостроек Владивостока, теперь квартира в нашем городе стоит 5,4 млн руб.(+15,9% к прошлому году). По данным Mirkvartir.ru, Хабаровск «просел» на 1,4%.
Дорогой квадрат
В этой ситуации цены на «гостинки» во Владивостоке независимо от района варьируются примерно от 1,7 млн руб., доходя порой до 2,8 млн руб., причем ремонт здесь не главное - важна квадратура. Хотя всегда главное условие для повышения цены хорошее зонирование внутри помещения и отделка. Встречаются и квартиры гостиничного типа по 3 млн руб. (23 кв.м), с двумя окнами (26 кв.м), где возможно разместить кухню и комнату, их продают за 3,2млн руб., к примеру на ул. Корнилова и в районе БАМа. О внутреннем убранстве таких домов не всегда приходится говорить. По государственным программам во многих из них были установлены новые лифты, «освежены» коридоры и пролеты, но, буквально несколько соседей с девиантным поведением легко превращают подъезд в прежний вид. В защиту этого вида домов отметим, что подавляющее большинство квартир, выставленных на продажу, имеют пластиковые окна и вполне ухоженный вид.
Smart-жилье постепенно составляет советским гостинкам успешную конкуренцию. Сегодня такие квартирки предлагают в возводящихся жилых комплексах на Ватутина, на Леонова (на Эгершельде) и т д. Цена таких «студий» (3 млн - 3,7 млн руб.), но отделка предлагается черновая. Более дорогие квартиры имеют по два окна, разница с однооконными примерно 300 тыс. рублей. Как видим, появление таких студий по 25-30 кв.м, не привела к снижению цен на гостинки, которые во Владивостокее именуют «хихи-хаха».
Но и смарт-квартирами вскоре рынок может оказаться перенасыщен, как это случилось уже в других регионах страны, где массовое строительство началось уже давно. Молодые люди завели семьи, детишек, и теперь им нужны двух-трехкомнатные квартиры.
«Первичка» или «вторичка»?
Как рассказали корреспонденту РИА VladNews хозяева новостроек, порой во вполне просторной квартире площадью 70 кв.м. невозможно разместить трехкомнатную квартиру, не помогает даже наличие 4-х окон, не стандартные формы домов это сделать не позволяют, одна из комнат выходит 5 кв.м., фактически как ванная. Здесь может получиться лишь двухкомнатная. В новострое предлагают даже жилье площадью 97 кв.м, но при этом в квартире лишь два окна.
С отделкой двухкомнатные квартиры, общая площадь которых 72 кв.м, частично с мебелью и техникой, продают за 9,2 млн рублей. В прошлом году заявленные в новострое двухкомнатные квартиры, например, в районе Третьей Рабочей площадью 76 кв. м продавали в диапазоне 7,6 - 8,9 млн рублей.
В новостройке в 40-50 кв.м может быть смодулирована полноценная просторная однокомнатная квартира с двумя окнами и отдельными входами в каждое из помещений, либо двухкомнатная, где одно из помещений, как и объединенные ванная и туалет, окажется без окон. Цена такой квартиры без отделки в уже возведенных домах в зависимости от района может от 3,5 млн руб. (например в районе Надежденского) и от 5,7 млн руб. в районе Ватутина или на Эгершельде.
На ул. Жигура в новых домах квартиры с отделкой от хозяев продают за 6,5 млн рублей 40-50 кв. м, во всех случаях это однокомнатные квартиры. Без отделки квартира общей площадью 44 кв. м. в прошлом году стоили 4,5 млн рублей. Дома сданы, и, разумеется, цены пошли вверх.
Квартиры по 42 кв.м в домах 1960-1966 годов постройки на проспекте Столетия Владивостока с очень скромным ремонтом, как правило, предполагающим полное обновление квартиры, стоят сегодня 4,6 млн руб. вне зависимости от этажа. И не всегда владельцы квартир в кирпичных домах оценивают их дороже панельных.
Буквально за 3 млн 650 тыс. руб. можно купить однокомнатную квартиру в 35 кв. м, 12 кв.м из которых - отдельная кухня, например, на Леонова, в доме 1974 года постройки.
В кирпичных домах, возведенных 1985 г.-1990 гг. на улицах Шилкинской и Тюменской, 2-х комнатные квартиры площадью 50 кв.м со скромным ремонтом оценены продавцами в 6,5 млн руб.
Мнение риэлторов
По мнению директора Городского риэлтерского центра Сергея Косикова, во Владивостоке исторически цены на жилье сложились на достаточно высоком уровне. Но если задуматься, что будет с рынком жилья, если все смогут позволить себе приобрести квартиры по доступным ценам в одночасье? Начнется ажиотаж на пару месяцев, затем пузырь, обрушение цен и вновь их подъем. Цены реально снижаются, когда покупатели не имеют возможности приобретать жилую недвижимость.
Как отмечает Сергей Косиков, в связи с тем, что большая часть сделок происходит на вторичном рынке, продавец покупает одно жилье и сразу приобретает другое, цены за малым исключением держатся на прежнем уровне.
Обоснованность установления застройщиками достаточно высоких цен очевидна – зачем продавать новое жилье в два раза дешевле, если на него есть спрос? Более того, особенность установления цен на новое жилье во Владивостоке напрямую зависит от стоимости квадратного метра на вторичное жилье.
В то время как цена квартир на вторичном рынке регулируется эмоциями покупателя-продавца и общей экономической ситуацией. В то время как застройщики сами вольны формировать стоимость возведенных квадратных метров для сохранения определенного темпа продаж, могут провести акцию и снизить цену, или напротив ее поднять. Но здесь немаловажен фактор себестоимости строительства – оформление земельного участка, установка всех коммуникаций и различные финансовые нагрузки.
Например, в Москве цена на новое жилье резко пошло вниз в период кризиса, т.к. столица перенасыщена подобными домами, и застройщики конкурируют между собой, а не вторичным рынком как во Владивостоке.
