Цены на недвижимость во Владивостоке всегда были выше, чем средние по стране, доходили до уровня Москвы и Санкт-Петербурга. Тем не менее, каждый год в приморской столице строятся новые жилые дома или даже целые микрорайоны. Почему во Владивостоке такое дорогое жильё, где лучше купить квартиру – на первичном или вторичном рынке, и что делать, чтобы не стать обманутым дольщиком, рассказал в интервью корреспонденту РИА VladNews генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр» Сергей Косиков.
– Сергей, расскажите, что сегодня привлекательнее для покупателя? Первичный или вторичный рынок жилья?
– Что касается первичного рынка, то сейчас строится очень мало. Объёмы строительства можно увеличить втрое, и для рынка это будет нормально. Первичный рынок очень привлекателен для людей, но есть несколько моментов, из-за которых не каждый покупает новые квартиры. Во-первых, как я говорил, мало строится. Во-вторых, ожидание, пока дом построят и сдадут в эксплуатацию. А в-третьих, квартира часто сдаётся «в бетоне», необходимо ещё потратиться на ремонт. Но всё это потихонечку исправляется. Объёмы строительства увеличиваются, сейчас к нам идут не только местные, но ещё и западные застройщики, и иностранные инвесторы. Наблюдается тенденция, когда застройщики готовы сдавать квартиры уже с отделкой. Плюс все изменения в законодательстве, возможно, приведут к тому, что дома начнут продаваться только после сдачи в эксплуатацию, по крайней мере, такие поправки уже обсуждались. Понятно, что после этого будет своеобразный «провал», а потом и увеличение цен. Но, тем не менее, рынок сейчас меняется, поэтому, если говорить, что сейчас привлекает людей больше – первичный или вторичный рынок жилья, то это всё-таки «вторичка». Большая часть людей, порядка 70-80 процентов, продаёт свои квартиры и покупают другие для улучшения жилищных условий.
– Когда человек продаёт квартиру, то он обычно сразу готовится купить другую. Насколько сейчас распространены «чистые» продажи, когда продавец не идёт покупать новое жильё?
– На сегодняшний день я бы не рекомендовал пользоваться техническим термином «чистая продажа», который ввели в своё время риэлторы. В 90% случаев человек продаёт квартиру, чтобы купить другую недвижимость. Причем недвижимость эта может быть в этом городе или в другом. В любом случае, продажа жилья – это решение какой-то жизненной ситуации, будь то расширение из-за рождения ребёнка или потому что супруги развелись. Если это так называемая «чистая» продажа, то один из вариантов – у человека есть лишняя квартира. Другой вариант – человеку есть, где жить, и он продаёт одну квартиру, чтобы купить другую. И то, и другое можно достаточно условно называть «чистой продажей». В большинстве случаев, клиенту сразу нужно куда-то переезжать. С сегодняшними инструментами и технологиями граница между «чистой» и «нечистой» продажами очень сильно размыта.
– Всем известно, что цены на недвижимость во Владивостоке сравнимы со столичными. Как это получилось?
– Период формирования рынка недвижимости во Владивостоке пришёлся на 90-е годы, когда началась приватизация, появилась возможность продавать квартиры в кооперативных домах. С кооперативными домами отдельная история – это была очень редкая возможность обладания частной собственностью в Советском Союзе. На производствах создавались кооперативы и строились дома. Остальное жильё было в социальном найме. Когда началось формирование рынка, Владивосток был «впереди планеты всей», это был один из немногих городов, в котором был достаточно большой поток денег. Тут сказалось то, что город перестал быть «закрытым». Был период, когда правили бандиты, но деньги в городе были. Всё это повлияло на формирование рынка: и на ценовую политику, и на стоимость квартир. Никто при этом не оглядывался на столичные цены.
- А можно ли это как-то регулировать?
- Сейчас на вторичном рынке выставлено порядка четырёх тысяч квартир – кто может их регулировать? У государства, конечно, есть инструменты, но вопрос не совсем об этом. Дело в том, как во время формирования рынка образуется спрос и предложение. Понятно, что ценник формирует не всё население, а только платёжеспособная часть. И если на рынке кто-то может взять квартиру за четыре миллиона, то никто не будет продавать её за три. Мы можем говорить, как у нас всё дорого, но, когда начнем продавать свою квартиру, то ориентироваться будем на рыночные цены. Есть города, которые экономически активно развиваются – там цены могут расти, в «депрессивных» же городах цена будет снижаться. Владивосток в этом отношении достаточно стабилен. Ещё стоит учесть, что жилья строится мало, спрос не удовлетворён, поэтому и цены падать не будут.
– А из чего вообще строится цена на квадратный метр жилья?
– Цена будет выставляться всё-таки не за квадратный метр, а за конкретную квартиру. Месторасположение, качество дома, инфраструктура вокруг – это всё очень значимые факторы, которые могут повлиять на конечную стоимость. Ведь рынок – достаточно саморегулируемая структура. Если сосед выставляет квартиру за пять миллионов рублей, другой за пять с половиной, а третий – за шесть, а сделки в этом районе проходили примерно за четыре с половиной миллиона, то мы можем наблюдать здесь конкретный ценовой коридор. И вот уже в этом коридоре конечная цена будет определяться расположением дома, расположением самой квартиры, её состоянием, инфраструктурой. Говоря короче, сперва спрос, а потом уже технические детали.
– Чем обычно руководствуются люди, когда выбирают квартиру – местоположением, ценой или всем вместе?
– Как правило, квартиру выбирают по соотношению цена/качество. При этом в «качество» может входить всё, о чём я уже говорил: расположение, состояние и так далее. Кому-то важно жить в центре города, кому-то – рядом с детским садом, а кому-то - рядом с работой. Бывает, человек составляет себе конкретный лист – хочу такую квартиру, с видом в ту сторону, в таком-то доме и по вот такой цене. Но квартиры, которая удовлетворила бы все его желания, просто не существует. Поэтому риэлтор должен предложить ему вариант, максимально близкий. Или случается так, что покупатель заходит в квартиру, которая совершенно не похожа на то, что он хочет, но при этом он понимает, что это – его квартира. Дело часто в осознании вещей, которые мы не можем выразить словами.
– Допустим, человек захотел продать квартиру. Как правильно выставить цену? Необходимо промониторить рынок и поставить более-менее приемлемую стоимость или стоить позвать специально обученного человека?
– Существуют специальные лицензированные оценщики, деятельность которых регулирует государство, и они могут достаточно условно определить рыночную цену. Есть риэлторы, которые могут часто обоснованно, но иногда и интуитивно определить цену, с которой стоит выходить на рынок. Но, к сожалению, в большинстве случаев цена определяется только на основе каких-то факторов, которые известны только собственнику. «Хотелка», если угодно. «Мне столько надо», «я столько хочу», «если я продам дешевле, мне не хватит купить другую квартиру» – это вообще замечательные аргументы, которые к рынку не имеют совершенно никакого отношения. Поэтому порядка 15% квартир очень переоценены, и, если смотреть объявления в интернете, могут продаваться больше года, а это очень долго. Средний срок продажи квартиры – 2-3 месяца при нормальной рыночной цене. Сюда уже входит всё, о чем говорили ранее: расположение, состояние и инфраструктура. Но один из самых главных факторов – готовность покупателя заплатить. Во Владивостоке большинство квартир – типовые, поэтому, когда на рынке есть 5-10 единиц товара одинакового качества по разной цене, то при всех прочих равных легче продастся самая дешёвая из них. Понятно, что есть и квартиры объективно дешёвые – они убитые, плохо расположены, у них ужасная история. Это всё влияет на цену, конечно.
– Кстати, про квартиры с плохой историей. Такие квартиры покупаются хуже?
– Они нормально покупаются. Просто необходимо провести границу между юридическими вопросами и личностными. Например, человек, находясь в местах, не столь отдалённых, продаёт квартиру, являясь собственником, то это весьма рискованно. Даже если у него есть доверенность, такими квартирами практически не занимаются. Дело в том, что возникает очень много частностей, например внезапные наследники или что-то ещё в этом роде. А потом судебные тяжбы, а это никому не нужно. Если же в квартире произошли события, которые плохо воспринимаются эмоционально, к примеру, пожилая бабушка ушла из жизни в силу возраста или что похуже – то это останавливает уже самих покупателей, какой бы привлекательной не была цена. Суеверных много. Хотя если поговорить с нашими замечательными экстрасенсами и прочими эзотериками, они утверждают, что после смены собственника у квартиры начинается новая история. Опять же, при продаже недвижимости скрывать такие вещи категорически нельзя. Безусловно, это повлияет на цену. Но скрывать нельзя, потому что все про всех всё знают. Поэтому при покупке квартиры риэлторы часто рекомендуют поговорить с соседями, чтобы узнать всю историю.
– Риэлтор, по большому счёту, это посредник в операциях с недвижимостью. А если учесть, что сейчас каждый человек может в краткие сроки узнать, как правильно купить и продать квартиру, то возникает вопрос – насколько профессия риэлтора актуальна?
– Согласен, сейчас вся информация открыта. Но информации много, и она может быть настолько противоречива, что обратиться к риэлтору надёжнее. Безусловно, человек может быть чрезвычайно грамотен. Но риэлтор – не обязательно посредник, он больше представитель. Часто клиенты риэлторов – профессиональные юристы, нотариусы, хорошие продавцы и так далее. Они нанимают риэлтора, чтобы снять с себя груз и не мучиться головной болью о покупке или продаже квартиры. Он занимается всей сделкой от начала до конца.
– Проблема обманутых дольщиков сегодня стоит очень остро. Из самых резонансных – «невидимые этажи» на Иртышской, 24 и недостроенные дома в микрорайоне «Снеговая падь»…
– До недавнего времени Владивосток был городом, где практически не было обманутых дольщиков. А началось всё с дома на Грибоедова – жильё бизнес-класса, достаточно известные люди покупали там квартиры. В итоге стройку заморозили, и никто не знал, что делать. Это было связано с реорганизацией компании, с отношениями между учредителями. Хотя, по большому счёту, когда люди вступали в долевое строительство, результат был непредсказуем. Такое бывает нечасто, потому что по большинству домов можно сразу сказать, что будут проблемы. Далее, Кипарисовая, 26. Там на самой компании, которая занималась строительством, негде было ставить пробы, и по всем проектам, в которых они пытались участвовать, были проблемы. И в этих домах категорически нельзя было покупать! Для того, чтобы понять, что с компанией не всё в порядке, нужно было просто посмотреть документы, а не соблазняться низкой ценой и обещаниями. Иртышская, 24 с её «невидимыми этажами» – это уже даже не смешно. Дом рекламируется уже много лет. И до сих пор есть желающие что-то там покупать! Я не знаю, что ещё надо сделать, чтобы люди поняли, что там нет документов, что дом уже давно не строится. Хотя на словах это выглядело, как весьма интересный проект. А если человек верит на слово и покупает дёшево, то почему государство должно помогать?
– С начала 2018 года власти города проводили рейды по арендованному жилью с целью проверки уплаты налогов собственниками недвижимости. Как считаете, насколько оправдана такая деятельность?
– Когда собственник сдаёт жильё в аренду, при этом не так важно кому: незнакомцу, приятелю, родственнику за чисто символические деньги – давайте будем честны, такой собственник стремится получить доход и не показывать его государству. Если мы живём в государстве, мы должны играть по его правилам. Да, можно не соглашаться с политикой государства, можно считать, что прежде, чем «закручивать гайки», нужно дать альтернативное решение. Но, так или иначе, налоги надо платить. Ведь они, в конце концов, идут в казну города. Я считаю, что в этом отношении позиция властей правильная и любые доходы нужно легализировать. А если со стороны государства будут предприниматься шаги по облегчению налогового бремени – это будет вообще замечательно.
