Как выбрать достойную управляющую компанию? Как заставить управляющие компании качественно выполнять свою работу?
На эти и другие вопросы ответит в ходе интернет-конференции на РИА VladNews председатель Совета общественной организации «Домовой контроль», главный эксперт школы «Управдом» Наталья Войновская.
«Создание такого рейтинга - очень актуальная и востребованная тема. Народный рейтинг управляющих организаций станет инструментом для информирования горожан: какие компании эффективны, а какие неудовлетворительно предоставляют услуги и выполняют свою работу. Жители видят работу своих управляющих организаций, поэтому именно они могут дать полную и объективную оценку качества работы по обслуживанию их домов и прилегающих территорий. Очевидно, что нерадивые управляющие компании будут против этой идеи, но мы такой рейтинг все равно создадим. Но чтобы народный рейтинг заработал, необходимо активное участие самих горожан. Приглашаю всех подключиться к обсуждению этой темы» -, отметила Наталья Войновская.
Ждем ваши вопросы и предложения с 11 по 21 июля на электронную почту редакции vladnews@inboх.ru.
Вопрос: Идею создания народного рейтинга поддерживаю! Подскажите, пожалуйста, как проверить финансовую деятельность управляющей компании, чтобы убедиться, что наши деньги расходуются по назначению?
Ответ: Спасибо большое за вопрос.
Управляющая компания обязана раскрывать всю информацию — согласно Постановлению Правительства РФ от 23.09.2010 N 731 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами».
Однако нельзя забывать о том, что для эффективного взаимодействия собственников МКД и Управляющей организации, обслуживающей многоквартирный дом (МКД) необходим рабочий орган – Совет многоквартирного дома. Данный орган наделяется рядом полномочий. Для выбора рабочего органа МКД самим собственникам данного дома необходимо проявить активность не только в принятии участия в голосование, но и при выдвижение кандидатур в Совет МКД.
Именно через выборный орган МКД – Совет Дома будет происходить взаимодействие с управляющей компанией.
Для осуществления контроля управляющей компании важно помнить, что в договоре управления между Управляющей компанией и собственником необходимо закрепить пункты по контролю за Управляющей компанией, устраивающие собственников. Собственники МКД перед утверждением проекта договора управления на собрании собственников, должны внимательно изучить положения представленного договора, а в случае несогласия с положениями, подготовить протокол разногласий на договор управления МКД.
Первым этапом проверки может являться изучение тарифов, которые указаны в квитанции на кварплату, проверить правильность и обоснованность их начисления. Для этого необходимо направить в Управляющую компанию о предоставлении документов, содержащих перечень и размер обязательных платежей.
Отказать в предоставлении таких документов управляющие организации не имеют право. При этом запрос должен быть составлен в письменном виде, и зарегистрирован в качестве входящего письма в управляющей компании. При этом с собой нужно иметь копию заявления, на которой секретарь и поставит тот самый входящий номер.
Второй этап: Запросить в УК не только отчет о произведенных работах, но и приложения к нему, потому как, чаще всего, именно в них детально расписаны статьи расходов и потраченные суммы. Целесообразно будет получить от УК смету предстоящих расходов на очередной год, чтобы обсудить эти будущие затраты на ближайшем собрании собственников, и при необходимости внести коррективы. Получение отчета жильцами возможно разными способами: выдача каждому на руки в бумажной форме, размещение на доске объявлений или через интернет-ресурс. Не лишним будет затребовать акты выполненных работ.
Если после проведения анализа выясняются грубые нарушения со стороны УК, то собственники жилья должны, в первую очередь, обратиться с претензией на действия УК в Государственную Жилищную Инспекцию и Роспотребнадзор. Эти органы проводят проверку поданных жалоб, и в случае их подтверждения, имеют право применить санкции по отношению недобросовестным управляющим организациям. Также суд и прокуратура обязаны помогать собственникам жилья отстаивать свои права на получение коммунальных услуг за разумные деньги.
При разногласиях в представленных УК документах, необходимо подготовить свои возражения. Возникший конфликт необходимо попытаться разрешить в досудебном порядке. В случае если не удается разрешить возникший конфликт с УК, необходимо подготовить жалобу в Государственную жилищную инспекцию обосновав свои возражения
Вопрос: Могут ли жители не платить за жилищные услуги управляющей компании, если они фактически не оказываются? Как правильно зафиксировать факт неоказания жилищных услуг?
Ответ: Правила проведения перерасчетов за некачественно предоставленную услугу регламентируются положениями Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Пунктом 98 Правил предусмотрено уменьшение платы за коммунальную услугу вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты коммунальной услуги ненадлежащего качества. Правила четко регламентируют требования, предъявляемые к качеству коммунальных услуг (температуру, давление, допустимое время отсутствия услуги).
Для того, чтобы зафиксировать факт некачественного оказания услуги, необходимо:
- составить претензию (заявление) в двух экземплярах и предоставить в Управляющую компанию с целью регистрации и получения номера входящего документа. Для дальнейшего подтверждения факта обращения.
2. Исполнитель обязан назначить проверку по сообщению в течение 2 часов с момента получения от потребителя сообщения о нарушении качества коммунальной услуги, если с потребителем не согласовано иное время. О причинах нарушения качества коммунальных услуг и их предполагаемой продолжительности исполнитель обязан проинформировать потребителей в течение суток с момента их обнаружения. По окончании проверки составляется акт проверки.
В случае если Управляющая компания не составила акт о некачественном оказании услуги, такой акт может быть составлен и подписан собственниками многоквартирного дома и составленный акт вручается исполнителю и, в дальнейшем, служит основанием для заявления требований о перерасчете платы за некачественные коммунальные услуги.
Так как же обязать исполнителя произвести перерасчет за некачественно оказанную услугу?
Процедура стандартная. Пишем обоснованную претензию, прикладываем к ней доказательства (в копиях!). Вручаем и получаем отметку о вручении. Если ответных действий не последовало – готовим исковое заявление и подаем в суд.
Вопрос: С какого момента прежняя УК должна прекратить управление домом, какие действия она должна для этого совершить? Какая ответственность предусмотрена для прежней управляющей организации, не прекратившей обслуживание на основание решения собственников?
Ответ: Управляющая компания имеет право (на основании ч. 4 ст. 198 ЖК РФ) приступить к управлению многоквартирным домом (МКД) только начиная с даты внесения изменений в Реестр лицензий. Для управления многоквартирным домом (далее – МКД) недостаточно заключить договор управления. В противном случае это станет нарушением существующих лицензионных требований.
Для Управляющей компании, с которой прекращен или расторгнут договор управления многоквартирного дома, существует обязанность предоставить об этом сведения в Государственную жилищную инспекцию по Приморскому краю.
Кодексом об административных правонарушениях предусмотрена административная ответственность за воспрепятствование деятельности по управлению многоквартирным домом, если управляющая компания не передает документы по управлению домом вновь выбранной УК это влечет наложение административного штрафа на должностных лиц - от тридцати тысяч до сорока тысяч рублей; на юридических лиц - от ста пятидесяти тысяч до двухсот тысяч рублей. (пунктом 1 статьи 7.23.2 КоАП РФ) и если конфликт не исчерпан необходимо обратиться в суд для разрешения данного спора.
Вопрос: Добрый день, Наталья Александровна, мы, жители дома, неоднократно обращалась в Управляющую компанию с претензией отсутствия уборки в подъезде дома. В управляющей компании ссылаются на то, что имеется подписанный акт выполненных работ. Что делать и куда обращаться?
Ответ: Добрый день! Для того, что бы в многоквартирном доме был порядок необходимо выбрать правление домом - в лице Совета многоквартирного дома. Ведь Ваш дом – это маленькое государство, которым нужно управлять, а Совет дома – это уполномоченные представители этого самого государства. Именно от того как выстраиваются взаимоотношения между выбранным Совет многоквартирного дома и собственниками многоквартирного дома, а также между Советом дома и Управляющей организацией будет зависеть и порядок в вашем многоквартирном доме.
Именно выбранный собственниками Совет многоквартирного дома осуществляет контроль и приемку выполненных работ путем подписания актов. Однако, нельзя забывать о том, что для того, чтобы выбранный Совет дома мог осуществлять тот самый необходимый контроль, его необходимо наделить полномочиями на осуществление действий по приемке выполненных управляющей организацией работ. Копию протокола по выбору совета многоквартирного дома и наделению его полномочиями в письменном виде необходимо под входящий номер вручить управляющей компании.
Не маловажным моментом является перечень услуг и периодичность выполнения этих услуг в заключенном договоре управления многоквартирным домом.
Кроме того, уборка общего имущества многоквартирного дома, периодичность их оказания зависит и от размера платы за содержание и ремонт жилого помещения дома, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме п.7, ст. 156 ЖК РФ.
Вопрос: Добрый день, Наталья Александровна, мы, жители дома, неоднократно обращалась в Управляющую компанию с претензией отсутствия уборки в подъезде дома. В управляющей компании ссылаются на то, что имеется подписанный акт выполненных работ. Что делать и куда обращаться?
Ответ: Добрый день! Для того, что бы в многоквартирном доме был порядок необходимо выбрать правление домом - в лице Совета многоквартирного дома. Ведь Ваш дом – это маленькое государство, которым нужно управлять, а Совет дома – это уполномоченные представители этого самого государства. Именно от того как выстраиваются взаимоотношения между выбранным Совет многоквартирного дома и собственниками многоквартирного дома, а также между Советом дома и Управляющей организацией будет зависеть и порядок в вашем многоквартирном доме.
Именно выбранный собственниками Совет многоквартирного дома осуществляет контроль и приемку выполненных работ путем подписания актов. Однако, нельзя забывать о том, что для того, чтобы выбранный Совет дома мог осуществлять тот самый необходимый контроль, его необходимо наделить полномочиями на осуществление действий по приемке выполненных управляющей организацией работ. Копию протокола по выбору совета многоквартирного дома и наделению его полномочиями в письменном виде необходимо под входящий номер вручить управляющей компании.
Не маловажным моментом является перечень услуг и периодичность выполнения этих услуг в заключенном договоре управления многоквартирным домом.
Кроме того, уборка общего имущества многоквартирного дома, периодичность их оказания зависит и от размера платы за содержание и ремонт жилого помещения дома, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме п.7, ст. 156 ЖК РФ.
Вопрос: Добрый день. Согласно отчёту о деятельности УК (с сайта Реформа ЖКХ) за 2016 год собственникам было начислено за услуги (работы) по содержанию и текущему ремонту 473 666,36 рублей в том числе: за содержание дома 307 779,22 руб.; за текущий ремонт 118 520,50 руб. и за услуги управления 47 366,64 руб. (10% от начисленного). В договоре с управляющей компанией сказано, что "стоимость работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД указана в приложении и включает в т.ч. 10% за услуги и работы по управлению МКД Управляющей компанией". Таким образом, логично предположить, что на содержание дома УК вправе истратить за 2016 год 307 779,22 руб. Вместе с тем, согласно отчёту УК за 2016 год было израсходовано на содержание 341 976,91 рублей, т.е. на 34 197,69р. рублей больше, чем должно быть начислено по тарифу. Работ по текущему ремонту в 2016 году не производилось. Разницу 34 197,69р. УК списывает со статьи текущий ремонт, объединяя эти две подстатьи в "единый котёл". Таким образом на наш взгляд ущемляются наши права как собственников, ведь по сути мы лишаемся часть средств, накапливающихся для ремонта. Насколько правомочны действия УК ? На досудебную претензию УК не ответила, устно специалист пояснял, что УК вправе вообще списать все неистраченные накопления в свою прибыль.
Ответ: Добрый день, спасибо за вопрос. Управляющая компания на основании заключенного договора управления многоквартирным домом осуществляет обслуживание домом. Ежегодно общее собрание собственников должно утверждать перечень и график проведения ремонтных работ. При этом важно помнить, что поскольку денежные средств являются целевыми, то и расходование денежных средств со статьи «текущий ремонт» должны быть направлены только на выполнение работ по текущему ремонту, если решением собственников в протоколе не отражены иные виды работ (минимальной Перечень работ по ст. «Текущий ремонт» отражен в Постановлении Правительства №290 от 03.04.2012 г. и в Приложении №7 к Постановлению Госстроя РФ №170 от 27.09.2003 г.).
В случае списания денежных средств в большем объеме, чем было утверждено, собственники МКД, в лице Совета дома вправе запросить письменное обоснование списание денежных средств в большей сумме, чем было утверждено. Запрос составляется в двух экземплярах и вручается под входящий номер в адрес Управляющей компании. Срок для предоставления ответа, согласно постановления Правительства РФ №731 составляет 10 дней.
В случае не предоставления в установленный срок письменного ответа, собственники многоквартирного дома вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд и обязать Управляющую компанию предоставить документы, и обязать вернуть денежные средства, которые были незаконно списаны со счета многоквартирного дома.
Также, для разъяснения ситуации и по всем интересующим вопросам можно записаться на прием к юристу «Домового контроля» по телефону 254-52-77
Вопрос: Уважаемая Наталья Александровна! Мы жители дома, находящегося в Первомайском районе. Уже долгое время хотим поменять свою управляющую компанию. Причина, как и в большинстве случаев: не можем найти контакта с нашей управляющей компанией, а качество обслуживания просто ужасно. Но и подобрать сложно, просто не знаем в какую перейти. Узнали о Вашей интернет-конференции и очень ждем результаты народного рейтинга управляющих компаний.
Ответ: Дорогие жители! Благодарю вас за неравнодушие и активную позицию в отношении управления своим домом. К сожалению, с такими проблемами сталкиваются жители многих многоквартирных домов, именно поэтому и возникла идея создания народного рейтинга УК. В настоящее время идет сбор информации и предложений от горожан относительно критериев и механизмов формирования такого рейтинга. Чтобы он был объективным, защищенным от фальсификаций со стороны нерадивых управляющих организаций. Думаю, что совместно с вами мы сможем создать такой инструмент контроля и оценки работы управляющих компаний. И в конечном итоге, это тоже будет стимулировать их качественно делать свою работу. Надеюсь на Ваше активное участие в обсуждении этого вопроса, например, в анализе тех критериев, по которым жителей вашего дома не устраивает работа вашей УК.
Вопрос:Уважаемая Наталья Александровна! Мы живем в многоквартирном доме. Дом наш небольшой, жильцы все дружные. Не хотим управляющую компанию, потому что все ремонтные работы и уборку делаем сами. Имеем ли мы право остаться сами по себе? Заранее благодарим за ответ.
Ответ: Уважаемые жители, вы можете сами управлять своим домом и имеете на это полное право. Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три формы управления МКД. Первый способ — непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Второй способ — управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Третий способ — управление управляющей организацией. Если Ваш дом имеет менее 30 квартир, я бы рекомендовала Вам выбрать непосредственное управление, только обязательно предусмотреть решение вопроса с аварийным обслуживанием и вывозом мусора.
