Как делить ипотеку при разводе?

Для начала необходимо сообщить о изменениях[ банку

12:32, 15 марта 2017 Общество
bf5943f1d64ad2bc0b9069fc7fe14b2a.jpg
Фото: Фото: WallpapersCraft

Известно много мрачных шуток о том, что совместная ипотека скрепляет отношения куда прочнее штампа в паспорте. Однако браки иногда распадаются, и если супруги на момент развода находятся на стадии выплаты ипотечного кредита, то ситуация может стать крайне неприятной. Кому платить по кредиту? Кому жить в ипотечной квартире? Как ее делить, если квартира, например, однокомнатная, а владельцы конфликтуют? Об этом рассказал Александр Москатов, управляющий директор брокерского департамента «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», сообщает РИА VladNews со ссылкой на данные портала "Мир квартир".

Как это бывает обычно

На данный момент подавляющее большинство всех ипотечных заемщиков в России - это семейные пары, по статистике эта цифра достигает 95%. Это логично, ведь жилье приобретают чаще всего при увеличении семьи: при вступлении в брак, рождении детей. Чаще всего ипотеку берут те, чей возраст составляет от 30 до 40 лет, на втором месте люди от 20 до 30.

Как правило, заемщиком в семейной паре выступает тот, чей доход выше; второй супруг обычно бывает созаемщиком.

Квартира приобретается либо в совместную или долевую собственность супругов, либо на основного заемщика. Даже если один из супругов не работает и не имеет денежного дохода, для банка это не имеет большого значения, потому что оба супруга оплачивают ежемесячные платежи из совместно нажитых средств (Семейный кодекс никто не отменял) и несут за выплату кредита солидарную ответственность. При выплате кредита банку неважно, женаты заемщики или их брак прекратился.

Итак, рассмотрим довольно часто встречающуюся ситуацию: семейная пара приобрела с помощью ипотечного кредитования однокомнатную квартиру, сумма кредита составила 2 млн рублей, супруг выступил заемщиком, жена - созаемщиком. Однако скоро пара решила расстаться и оформила развод, причем все это сопровождалось семейными конфликтами и спорами о том, кому жить в купленной квартире и кому и в каких долях выплачивать ипотечный кредит. Невозможность мирно поделить квартиру завела бывших супругов в тупик. Какие же здесь возможны варианты?

Как продать квартиру с ипотекой

Прежде всего, банк необходимо известить о том, что состоялся развод, поскольку семейное положение - это существенное условие договора, и его изменение несет для кредитной организации вполне понятные риски неплатежей. Если бывшим супругам разрешить конфликт не удается, и ипотечные платежи не вносятся в установленном порядке, то через три месяца неплатежей банк вправе обратиться в суд, чтобы уже в судебном порядке вернуть свои деньги. Это может быть и продажа имущества по суду по совсем не интересной для продавцов цене, - средства от продажи будут направлены на погашение кредита. Конечно, для заемщиков это самое неприятное решение, и нередки случаи, когда даже после продажи недвижимости они остаются должны банку.

Также можно попробовать самостоятельно продать квартиру с обременением. Кстати, в последние пять лет доля квартир с обременением в общей структуре продаж заметно выросла. Если в 2012 году эта доля составляла примерно 5%, то теперь в некоторые месяцы доля квартир с обременением может достигать 15%, и чаще всего это именно те квартиры, которые находятся в залоге у банка.

С юридической точки зрения препятствий такой сделке нет, нужно только получить официальное согласие банка на продажу. Однако схему продажи, скорее всего, предложит банк.

Конечно, продажа квартиры с обременением – это продажа зачастую с дисконтом, но важно помнить, что такая сделка может сорваться и в силу человеческого фактора: если есть нерешенная конфликтная ситуация в бывшей семье, то одна из сторон может отказаться от сделки в любой момент.

Именно поэтому покупателям таких вариантов необходимо тщательно проверять историю покупаемой квартиры с обременением в виде банковского залога, в деталях понимать схему взаиморасчетов и понимать существующие риски, иначе вместо выгодной покупки можно остаться и без средств, и без желанного жилья. Причем такие непростые ситуации лучше всего проверять не самостоятельно, а с помощью профессионального риэлтора, который знает, на что обратить внимание при юридической проверке перед сделкой и как правильно подготовить все документы.

После продажи сумма задолженности будет вычтена из выручки за квартиру, банк выдаст письмо о снятии обременения в виде залога. Те средства, которые остались от продажи и погашения кредита, будут, например, через банковские ячейки переданы бывшим супругам. После этого историю с данной ипотечной квартирой можно считать закрытой.

Другие варианты

Иногда бывшим супругам удается договориться полюбовно о том, что один из них не претендует на ипотечную квартиру и не будет за нее платить кредит. В этом случае иногда решаются на то, чтобы один из заемщиков самостоятельно оплачивал ипотеку и, соответственно, был единоличным собственником квартиры.

Это возможно в том случае, если доход «одиночки» позволит иметь существующую кредитную нагрузку, и банк даст согласие на отказ от созаемщика.

Бывает и ситуации, когда идут на смену заемщика, однако это крайне сложная процедура, которая встречается редко. Дело в том, что если принято решение сменить заемщика, банк инициирует новую финансовую проверку, и нужно будет представить банку заново собранный пакет документов, а это все справки о доходах и т. д. Теоретически это вероятно, однако на практике встречается буквально раз в пятилетку. У каждого банка свой подход к данному вопросу. В любом случае, каждая такая ситуация индивидуально рассматривается на кредитном комитете банка и не имеет стандартных решений.