Наталья Володченко: Вашему дому поможет инспектор

Всего второй месяц, как в администрации Владивостока начал работать отдел государственной жилищной инспекции, а на счету его специалистов уже немало рассмотренных обращений жителей города, обследований многоквартирных домов, составленных протоколов об административных правонарушениях и т.д. На инспекцию возложен контроль за техническим состоянием жилищного фонда, содержанием и ремонтом домов в соответствие с существующими правилами, выполнением договорных отношений между производителями и потребителями услуг и т.д. Эта сфера, как известно, самая горячая и проблемная.
Мы попросили начальника отдела государственной жилищной инспекции Наталью Володченко рассказать, какие конкретно вопросы уполномочен рассматривать новый городской орган.

СПРАВКА «В».
Положение об отделе государственной жилищной инспекции по Владивостокскому городскому округу администрации Владивостока утверждено постановлением главы города Игоря Пушкарева от 14.04.2011 г. № 785. Оно определяет задачи, полномочия, права и порядок деятельности инспекции. Главными ее целями являются: обеспечение сохранности жилищного фонда всех форм собственности и использования жилых помещений по назначению, повышение уровня комфортности проживания граждан.

Собственность - частная

- Наталья Александровна, давайте разберемся на примерах. Допустим, по стене многоквартирного дома появилась настораживающая трещина или залит канализационными стоками подвал. Это может быть поводом для вашего вмешательства и разбирательства?
- Безусловно. Инспекция призвана способствовать обеспечению сохранности жилищного фонда, выявлять и предупреждать нарушения по его содержанию, принимать для этого соответствующие меры. Причем, это единственный в городе орган, полномочия которого распространяются на жилье всех форм собственности: федеральной, краевой, муниципальной, частной. Но надо отдавать себе отчет, что на сегодняшний день большая часть жилищного фонда стала частной. Многоквартирные дома как таковые со всеми их инженерными сетями и другим общим имуществом принадлежат собственникам жилых помещений (квартир). Они не находятся на балансе муниципалитета, не включены в реестр муниципальной собственности. В такой реестр внесены непосредственно неприватизированные жилые помещения, где живут не собственники, а наниматели. Да и таких квартир осталось совсем немного, приватизация продолжается.
Кто несет ответственность за сохранность дома? Прежде всего его собственники. Но поскольку они определились со способом управления и поручили содержание и ремонт принадлежащего им общего имущества управляющей компании или товариществу собственников жилья, то выбранные ими организации должны это делать в соответствие с требованиями и правилами, утвержденными постановлениями правительства. При нарушении этих правил вступает в силу статья 7.22 Административного кодекса РФ, предусматривающая наложение штрафа на должностных и юридических лиц. Причем, возможно одновременное взыскание штрафа, допустим, с директора управляющей компании и с самой компании. В Административный кодекс РФ внесены и другие статьи, на которые мы опираемся в своей работе.
Когда поступает обращение граждан, связанное с такими фактами, о которых вы говорите, мы уведомляем о предстоящей проверке должностное лицо - директора УК или председателя ТСЖ, наши инспектора (зачастую совместно с представителями прокуратуры) выезжают на место, все фиксируют, составляют акт. Если выявляются нарушения, они описываются в протоколе, заводится административное дело.
- Если комиссия выходит по сигналу, то, наверное, дом обследуется полностью?
- Все конструктивные элементы здания взаимосвязаны, поэтому должна быть составлена полная картина. Нашим специалистам приходится и на крышу подниматься, и в подвал спускаться, осматривать подъезд и т.д. В результате выдается предписание об обязательном устранении выявленных нарушений в сроки, оговоренные правилами оказания жилищных услуг. Обычно эти сроки короткие, некоторые нарушения предписывается устранить в 3-10 дней. Если этого не будет сделано, то придется вновь прибегать к наложению штрафа. Такая мера будет применяться до тех пор, пока замечания в конце концов не будут устранены. Думаю, не в интересах руководителя УК или председателя ТСЖ постоянно платить как из своего кармана, так и со счета своей организации.

СПРАВКА «В». Из статьи 7.22 Административного кодекса РФ:
«Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов м (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, - влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от 40 до 50 тысяч рублей».

Отговорки не принимаются

- В ответах на жалобы собственников управляющие компании обычно ссылаются на то, что денег на содержание и ремонт не хватает, часть жильцов не платят своевременно за услуги.
- Нам они тоже пытаются приводить такие аргументы, но мы подобных отговорок не принимаем.
Управляющая компания - коммерческая организация, пришедшая на рынок для извлечения прибыли. Она уже несколько лет обслуживает дом и не может привести его в надлежащее состояние, не может вовремя собирать платежи? Зачем вообще тогда взялась? Надо работать с должниками, работать с собственниками, а не отгораживаться от них дверями своих кабинетов. Если вы используете тариф на ремонт и содержание жилья, который утверждает городская администрация для домов, не определившихся со способом управления, и средств не хватает, то докажите собственникам, что платежи нужно увеличивать. Отдельные работы можно выполнять по специальному решению собственников.
Как должно быть? Весной и осенью управляющая компания или ТСЖ проводят осмотр дома (желательно вместе со старшим по дому), составляют акт. Если требуется ремонт, формируется смета, собственники информируются, какие работы требуется сделать безотлагательно, сколько для этого требуется денег. Собственники на общем собрании принимают решение по этому поводу, составляется протокол. Если собственники отказываются нести расходы, то тогда это уже их проблема.
Но, как правило, управляющие компании ничего подобного не делают, чтобы хотя бы себя обезопасить. Ссылаются лишь на то, что собственников тяжело собрать. Уведомите их письменно, проведите собрание в заочной форме. Просто больше выходите в люди. Договор управления прежде всего подразумевает такую работу.
Может быть, в какой-то степени мы что-то сдвинем своими предписаниями.
Хотя не надо думать, что инспекция может обязать провести в доме даже капитальный ремонт. Жильцы вносят определенные платежи, и именно за счет них осуществляются содержание и текущий ремонт дома в соответствие с установленными правилами и заключенным с собственниками договором управления. Когда управляющая компания делает это из рук вон плохо, и деньги уходят неизвестно куда, то тут уже надо разбираться.
- Насколько я понимаю, вы контролируете и договорные отношения между собственниками и управляющими компаниями.
- Да, одно из наших полномочий - контроль за наличием договоров и соблюдением договорных условий между собственниками объектов жилищно-коммунального хозяйства, производителями услуг и потребителями. При любой проверке в первую очередь просим показать договор управления. Что конкретно в нем прописано? Есть ли приложение с перечнем работ, которые должны выполняться по текущему ремонту? Расписано ли, сколько стоит каждая работа? Есть ли обоснование тарифа?
Другое дело, что собственники зачастую сами не стремятся все это знать.
Нам поступает много звонов. И когда начинаешь вникать в ситуацию, то тоже, естественно, интересуешься, что конкретно предусматривается договором управления. Увы, нередко оказывается, что собственник просто прочитать его не удосужился: «Да валяется где-то…» Чего же тогда вы хотите? И по Гражданскому, и по Жилищному кодексу в жилищной сфере теперь договорные отношения. Собственники доверяют управлять своим общим имуществом какой-то конкретной организации и должны уметь спросить с нее за качество работы.
- А если все закончится тем, что дом будет признан непригодным для проживания?
- Итог может быть и таким печальным, если из года в год дом содержать ненадлежащим образом. Это грозит разрушением конструктивных элементов.
Поэтому надо отдавать себе отчет, что за состояние вашей многоэтажки в конечном счете в ответе не только УК или ТСЖ, но и вы сами - собственники. Если видите, что управление неэффективное, то имеете право поменять организацию, избрать другое правление ТСЖ, либо выбрать новую форму управления. В случае, если товарищество не справляется, может быть, подумать над тем, чтобы оно заключило договор на договор с управляющей компанией? Это может стать выходом из положения.
В любом случае нельзя молча взирать на дикую ситуацию, когда в доме ничего не делается, и он постепенно разрушается. Высший орган при любом способе управления домом - общее собрание собственников, и ему принимать главные решения.

Нормативы уйдут в прошлое

- Новым для всех нас является требование об установке в обязательном порядке приборов учета как в целом на дом, так и в квартирах (за исключением теплосчетчиков). Какие-то меры будут применяться к нарушителям?
- Конечно, ведь это нарушение законодательства об энергосбережении и повышении энергетической эффективности. В Административный кодекс РФ на этот счет внесена статья 9.16. Несоблюдение лицами, ответственными за содержание многоквартирного дома, требований по оснащенности их приборами учета, влечет наложение административного штрафа. Контроль за наличием в жилых домах приборов регулирования, контроля и учета энерго- и водоресурсов является полномочием нашей инспекции.
- С общедомовыми счетчиками понятно. Сложнее с поквартирными. Вы что, каждую квартиру, будете проверять?
- Придет время, будем. Установка приборов учета - требование закона, и оно должно выполняться. Нормативы потребления коммунальных услуг, устанавливаемых на основе теоретических расчетов, должны будут уйти в прошлое.
- По каким еще направлениям работает отдел государственной жилищной инспекции?
- Контроль за подготовкой жилищного фонда к сезонной эксплуатации, соблюдением нормативного уровня и режима обеспечения населения коммунальными услугами, порядком признания жилого помещения непригодным для проживания и многое другое входит в наши полномочия. Вмешиваемся в ситуацию при выявлении фактов самовольного переустройства и перепланировки. Немаловажно, что для проведения проверок можем привлекать сторонних экспертов и специалистов. У нас в работе уже есть дела, требующие проведения строительной экспертизы.
Скоро ожидается внесение изменений в Жилищный кодекс РФ и принятие нового постановления правительства, которые расширят полномочия жилищных инспекций, в частности - по контролю за тарифообразованием.