Договор дороже стенок
На минувшей неделе мы провели “Прямую линию” с участием специалистов в области недвижимости - юристов Елены Лазаренко и Татьяны Дедик. Выяснилось, что наши читатели очень доверчивые люди и порой не владеют самой необходимой информацией о своем недвижимом имуществе, правах и возможностях. Звонков было много.
В том числе и таких наивных, как “нужно ли приватизировать свою квартиру?”
Предлагаем вашему вниманию наиболее интересные и полезные вопросы и ответы.
(- Как лучше распорядиться недвижимым имуществом: продать, завещать или подарить?
- Наиболее оптимальным вариантом отчуждения квартиры является ее продажа, т. к. при совершении сделки купли-продажи затраты продавца и покупателя сводятся к уплате сбора, взимаемого при регистрации в ПКРЦ, оплате справок и договора купли-продажи.
При наследовании же помимо регистрационного сбора наследополучатель должен уплатить госпошлину за выдачу свидетельства о праве на наследство и налог с имущества, переходящего в порядке наследования. Также госпошлина и налог с имущества уплачиваются и при дарении недвижимого имущества.
При продаже и дарении квартиры покупатель или одариваемый может вступить в право собственности сразу после совершения сделки купли-продажи и регистрации ее в ПКРЦ. При наследовании это можно сделать только после смерти наследодателя. К тому же наследодатель может изменить завещание при жизни.
(-Мы тут надумали расширяться. Но сейчас развелось много контор по продаже и покупке жилья. Поэтому интересуюсь, в какую фирму лучше обращаться. Как убедиться в ее надежности, и что надо знать, чтобы не пролететь?
- В офисе любой риэлторской фирмы обязательно должен быть уголок покупателя с лицензией на риэлторскую деятельность, сертификатом, правоустанавливающими документами. Записав номер и дату выдачи лицензии, можно навести справки в лицензионной палате Приморского края.
Что касается выбора, то здесь нет однозначных советов. Можно, например, поспрашивать знакомых, которые уже это проходили, работали с каким-нибудь агентством и остались довольны.
(- Здравствуйте, это житель Владивостока беспокоит. Я тут позвонил по телефону в одно агентство, хотел проконсультироваться, что надо для того, чтобы квартиру продать. А они мне говорят: заключайте с нами договор. Какой договор нужно заключать, и что он должен включать в себя?
- Договоры, заключаемые с агентствами, могут быть нескольких видов: договор-поручение на поиск квартиры, договор-поручение на поиск покупателя, договор-поручение на поиск продавца, договор-поручение на экспертизу документов, представляемых продавцом, договор на маркетинговые услуги и т. д.
В договоре должно быть закреплено следующее: обязательство подыскать квартиру или найти покупателя, характеристики, которым должна соответствовать квартира, обязательство агентства по проверке качества квартиры, ответственность агентства за нарушение условий договора. В договоре обязательно должны быть указаны лицензия, ее номер и дата выдачи, на основании которой работает агентство. Договор обязательно должен быть подписан директором на основании устава либо лицом, имеющим доверенность на подобные действия. Договор должен быть заверен печатью компании. Один экземпляр обязательно остается у заказчика.
(- Делала через агентство приватизацию квартиры, и после этого документы остались у них, они мне сейчас ищут варианты покупки. Могу я забрать свои бумаги обратно?
- Hи в коем случае нельзя передавать агентству оригиналы правоустанавливающих документов на недвижимость (свидетельство) и другие документы, если только они не взяты для непосредственного оформления сделки. В случае если агентство обязуется собрать необходимые документы для заключения сделки от имени заказчика, это надо предусмотреть в договоре и передавать оригиналы документов, необходимых для осуществления этих действий, только под расписку и по описи, подписанной сторонами и скрепленной печатью агентства.
(-С меня в агентстве взяли задаток за квартиру, которую я хочу купить. Сказали, что так надо. Есть у меня какие-либо гарантии?
- Мы рекомендуем не подписывать соглашение о задатке с агентством, поскольку оно не является собственником недвижимости, а подписывать его непосредственно с собственником. В вашем случае вам даже и не сказали, что такое соглашение надо подписать. В случае, если вы все же оплачиваете задаток или аванс в кассу агентства, вам необходимо требовать корешок приходного ордера, с указанной в нем суммой, которую вы внесли в кассу. Корешок должен быть подписан должностным лицом (директором или главным бухгалтером и кассиром) и заверен печатью агентства.
(- Собираюсь купить недвижимость в Петербурге, а там, говорят, каждая третья квартира приобретена с нарушениями. Что нужно знать о приобретаемой квартире, чтобы обезопасить себя и не купить кота в мешке?
- Во-первых, необходимо тщательно осмотреть приобретаемую квартиру: состояние сантехнических коммуникаций, отсутствие течи и грибка на стенах и потолке и др. Во-вторых, нужно запросить копии правоустанавливающих и других документов на квартиру и тщательно их проверить. Уточните, является ли лицо, отчуждающее квартиру, собственником квартиры, и проверьте документы этого лица. Если квартира отчуждается по доверенности, нужно тщательно проверить полномочия поверенного и его паспорт. Выясните, кто имеет право на проживание в квартире, настаивайте на снятии с регистрационного учета (выписке) всех собственников и членов их семей, т. к. в противном случае даже при смене собственников они будут иметь право на проживание в квартире. Проверьте, как, когда и на каких основаниях отчуждалась квартира, часто ли она отчуждалась, т. к. этот факт дает основание предполагать недобросовестность приобретения.
(- Что такое задаток при операциях с недвижимостью? Чем задаток отличается от аванса?
- В соответствии со ст. 380 ГКРФ задаток - это часть определенной в договоре суммы, которая передается покупателем непосредственно продавцу в подтверждение своих намерений. Соглашение о задатке должно быть совершено в письменной форме. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если же ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Аванс же в случае, если сделка не состоялась, возвращается в одинарном размере. К сожалению, этой разницы народ не знает, недобросовестные риэлторы этим пользуются и при заключении договора не объясняют продавцу, кто несет ответственность за то, что сделка сорвалась, и в каком размере. Таким образом риэлторские фирмы избегают ответственности, и покупатель с продавцом вынуждены разбираться между собой.
- То есть если я дал задаток, а они обязательства не выполнили в срок, мне должны вернуть в два раза больше?
- Да, а кто возвращает (агентство или продавец) - обычно оговаривается в основном договоре-поручении.
- Знать бы это раньше…
(- Это “Прямая линия”? Мы с супругом уже пожилые люди, покупаем сыну квартиру. Так вот хочу спросить, в какой момент и как передаются деньги при покупке-продаже?
- Для покупателя существует несколько вариантов. Так как переход права собственности наступает только после государственной регистрации сделки, то деньги за квартиру целесообразно передавать непосредственно продавцу после получения зарегистрированных соответствующим государственным органом договоров и свидетельства о праве собственности. Кроме того, необходимо истребовать расписку в получении денег с продавца.
В случае если агентство настаивает на внесении всей суммы сделки в кассу агентства до получения правоустанавливающих документов на нового владельца (что должно быть опять оговорено в вашем с агентством договоре), надо настаивать на помещении денег по какому-либо третьему варианту, устраивающему все стороны. Например, взять ячейку в депозитарии, положить деньги туда и распорядиться письменным соглашением не открывать ее до окончания сделки, т. е. до получения свидетельства о регистрации. Впоследствии представитель агентства в присутствии сторон забирает деньги из депозитария и передает продавцу деньги, а покупателю - свидетельство о праве собственности.
Кроме того, если агентство настаивает на передаче в свою кассу денег, причитающихся по сделке купли-продажи продавцу, то покупателю следует требовать доверенность от продавца агентству на получение с покупателя указанной суммы, а также правильно оформленной расписки от агентства в получении этой суммы.
- Нужно ли идти к нотариусу для заключения договора купли-продажи?
- Нет. Это необязательно. Сделка купли-продажи и переход права собственности регистрируются в ПКРЦ, поэтому даже в случае нотариального удостоверения сделки купли-продажи необходимо обратиться в указанный орган.
(- Можно ли пользоваться услугами частных посредников при покупках или продажах недвижимости?
- Мы бы так ответили на вопрос. На этот вид деятельности – занятие недвижимостью и представительство интересов - требуется получение лицензии. Ее могут получить либо юридические лица, либо частный предприниматель, зарегистрированный по конкретному адресу. Поэтому прежде чем связываться, попросите лицензию. Если ее нет, значит, посредник нарушает законы, а во-вторых, он не несет никакой ответственности, если вас обманут.
(- У меня есть жилье. Купила еще одну квартиру. Обязательно ли в ней прописываться?
- Нет, необязательно. Этот вопрос собственник решает по своему усмотрению. Право собственности на жилье никак не связано с регистрацией. Хотите быть прописанным в другом месте, а новую квартиру иметь “свободной” - ваше право. Правда, в этом случае оплата коммунальных услуг за квартиру, где вы не прописаны, будет выше.
(- Что нужно, чтобы приватизировать квартиру?
- Приватизацией занимаются управление или отделы муниципальной собственности в муниципальных образованиях. При обращении необходимо написать заявление и предоставить следующий пакет документов: ордер, выписка из домовой книги, справки БТИ для зарегистрированных после 1991 г., иные документы в зависимости от ситуации.
(- У нас большая семья. Много родственников, все вместе живем. Кто имеет право на приватизацию квартиры?
- Согласно закону “О приватизации жилищного фонда в РФ” граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в ведении предприятий или в ведомственном фонде, по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность.
Несовершеннолетние, проживающие в квартире, так же, как и остальные члены семьи, имеют право на приватизацию. В случае невключения несовершеннолетних в договор необходимо согласие органов опеки и попечительства. Если ребенок участвовал в приватизации в несовершеннолетнем возрасте, то еще один раз участвовать в бесплатной приватизации жилья он сможет только по достижении совершеннолетия.
- Спасибо за такой подробный ответ.
(- Говорят, что мне положены какие-то льготы, если я продаю квартиру. Так ли это?
- Мы вам буквально процитируем по документу. На основании п. 1, cт. 220 части II Налогового кодекса РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в суммах полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее пяти лет, но не превышающих в целом 1000000 рублей, а также в сумме, полученной в налоговом периоде от продажи иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей 125000 рублей. При продаже жилых домов, квартир, дач, садовых домиков и земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика пять лет и более, а также иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества.
На основании п. 2 той же статьи в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома или квартиры.
Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного настоящим подпунктом, не может превышать 600000 рублей.
(- Хочу уточнить у вас. Я подписал с одним агентством договор-поручение. Но они мне вот уже второй месяц мозги пудрят. Взяли задаток, а сделка по разным причинам никак не состоится. Вправе ли я отменить договор-поручение с агентством?
- Конечно. На основании п.2, ст.977 Гражданского кодекса РФ доверитель вправе отменить поручение, а поверенный отказаться от него во всякое время. И ничего вам за это не будет. Соглашение об отказе этого права ничтожно.
(- Скажите, на кого жаловаться? Кто и как защитит нарушенные при купле-продаже недвижимости мои права? Мне сказал агент, что ничего не добьюсь…
- Это он погорячился. Сделки по купле-продаже недвижимости, равно как и сделки по возмездному оказанию услуг агентствами, подпадают под действие закона РФ “О защите прав потребителей”. Так что за защитой своих нарушенных прав вы можете обратиться в суд. И к тому же потребители по искам, связанным с нарушением их имущественных прав, освобождаются от уплаты государственной пошлины. Так что выход есть.
- Спасибо, я им устрою…
От редакции.
В заключение хочется поделиться одним наблюдением. На дверях бухгалтера одной из известных во Владивостоке риэлторских фирм висит лозунг: если есть вход, значит, должен быть выход. Вот так у них. Думаем, что и нашим читателям надо взять эту уверенность на вооружение. Знать свои права и отстаивать свои интересы - и не только в сфере недвижимости.
