Как двигать недвижимость

Все большее число граждан и юридических лиц обращается в учреждение юстиции “Приморский краевой регистрационный центр” по вопросам государственной peгистрации договоров аренды недвижимого имущества. Учитывая многочисленные обращения заявителей, публикуем согласованное с управлением Министерства РФ по налогам и сборам по Приморскому краю разъяснение по вопросу государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Договором аренды является передача одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) недвижимого имущества во временное владение и пользование (или только во временное пользование) за плату (ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества производится только после государственной регистрации в учреждении юстиции “Приморский краевой регистрационный центр” вещного права (право собственности и иные права) арендодателя на передаваемое в аренду недвижимое имущество (п. 2 ст. 6, ст. 13 федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ).

В случае представления на государственную регистрацию договора аренды недвижимого имущества, права арендодателя на которое не были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав ранее, государственная регистрация указанных прав осуществляется непосредственно по заявлению о регистрации вещного права (права собственности и иного права) и договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества является обременением прав арендодателя. Так, п. 3 ст. 26 ФЗ “О государственной регистрации...” регламентирует, что договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения.

Статья 130 ГК РФ относит к недвижимому имуществу земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

Объектом аренды может являться как здание или сооружение в целом, так и отдельные помещения здания или сооружения, или комплекс помещений. Имеющие самостоятельный выход на улицу, во двор, коридор общего пользования или на лестничную клетку. Помещения, в свою очередь, подразделяются на жилые и нежилые. Таким образом, изолированное помещение является самостоятельным объектом договора аренды недвижимого имущества.

В отношении зданий и сооружений статьей 651 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды зданий и сооружений подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если он заключен на срок не менее года. Однако по желанию сторон договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок менее года, могут быть зарегистрированы учреждением юстиции.

Договор аренды иных видов недвижимого имущества (земельных участков, участков лесного фонда, жилых и нежилых помещений и т. д.) вне зависимости от срока действия подлежит обязательной государственной регистрации.

Автор: Светлана ЕЛЬНИКОВА, главный государственный регистратор прав, начальник ПКРЦ