Разборки в «Орлином гнезде»: в элитной высотке не так-то и сладко жить

В номере «В» за 16 февраля 2022 года мы рассказали о скандальной ситуации, возникшей между собственниками помещений в новом ЖК с романтичным названием «Орлиное гнездо». Смотрите публикацию «Орлиное гнездо» разворошили». В центре противостояния – нежилой 22-й этаж, который, по мнению одной из сторон, подвергся незаконной перепланировке и безосновательно получил статус жилого.

Сегодня – пояснения противоположной стороны к этой истории.

Дольщикам пришлось ждать

Строительство второго ЖК «Орлиное гнездо» было начато компанией ООО «Орлиное гнездо – 2». Изначально срок разрешения на строительство был выдан до 2017 года. Первоначальные договоры долевого участия (ДДУ) с дольщиками заключались с обещанием сдать дом и передать квартиры к 30 октября 2016 года. Но в эксплуатацию дом сдали лишь 22 октября 2018 года, а на кадастровый учет поставили в июне 2019-го. Задержка произошла из-за того, что бывший учредитель внес изменения в проектную документацию, продав юридическому лицу 22-й этаж под гостиницу и 23-й этаж под ресторан (кафе на 48 мест).

Эти этажи имеют отдельные вход, лестницу и грузовой и панорамный лифты, которые к жильцам дома, живущим ниже, не относятся. У них свой вход и свои три лифта. Согласно проектной документации 22-й этаж был подключен ко всем инженерным системам ЖК. 

Почему возник конфликт?

С мая 2019 года в Арбитражном суде Приморья рассматривается дело о взыскании ущерба компанией ООО «Орлиное гнездо – 2» с двух ее бывших учредителей, которые по решению общего собрания учредителей занимались строительством ЖК. Им была положена приличная зарплата и 20 % от прибыли после сдачи дома в эксплуатацию с его постановкой на кадастровый учет.

По словам Алексея Кузича, собственника половины 22-го этажа, когда весной 2018 года наши оппоненты поняли, что из-за исков дольщиков ввиду задержки сроков по сдаче дома прибыли не ожидается, то оформили по заниженным ценам на себя и своих близких ряд жилых и нежилых помещений ЖК, затем тайно вышли из учредителей компании. Это установила аудиторская проверка. Есть ее протокол. 

Завершал строительство ЖК один из его учредителей – Юрий Смирнов. Ему помогал зять – Алексей Кузич. Он взял на себя большую часть работы. 

Благодаря им дом, хоть и с задержкой, был сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, а дольщики смогли зарегистрировать свое право собственности. Им повезло, что они не попали в число многих обманутых дольщиков. 

Взяв организацию достройки на себя, Юрий Смирнов добился инициативного аудита, поскольку сдача задерживалась, а от дольщиков и подрядчиков шли судебные иски. Однако проверке противодействовала учредитель, занимавшаяся ранее финансовыми вопросами. Кроме того, в июне 2018 года неожиданно исчезли финансовые документы общества…

У Юрия Смирнова были серьезные претензии к бывшим учредителям и директору ООО «Орлиное гнездо – 2». Как следствие, был подан иск в Арбитражный суд Приморского края.

Сумма иска должна была удовлетворить требования дольщиков, взыскание пеней и неустоек по исполнительным производствам и покрыть затраты по устранению недоделок в рамках гарантийных обязательств застройщика, которые он должен выполнять в течение 5 лет после ввода ЖК в эксплуатацию. 

Кузич пояснил, что под давлением бывших учредителей и их наследников в августе 2019 года вначале общество отказалось от части требования по отношению к бывшим учредителям, а потом, в декабре этого же года, подало ходатайство о полном отказе от иска. Суд ходатайство не удовлетворил. Учредитель общества Елена Текиева оспорила данные действия ввиду несогласия с ними. После чего дело по взысканию ущерба с бывших учредителей вернулось на новое рассмотрение. 

По мнению Алексея Кузича, незавершенность этого конфликта повлекла новые проблемы, инициированные стороной бывших учредителей, включая наследников, которые ввели в заблуждение часть бывших дольщиков и руководителя ТСН дома, заручившись их поддержкой. Кузич полагает, что «интерес к 22-му этажу», граничащий с рейдерским захватом, имеет одну цель – заставить застройщика отказаться от многомиллионного иска и дискредитировать его перед общественностью и собственниками ЖК.

Спор поднялся до 22-го этажа и парковки

Как оказалось, группа лиц не просто захотела отмены решения администрации города о переводе нежилых помещений в жилые, их цель была глубже и масштабнее. Согласно иску и возбужденному в Ленинском районном суде города Владивостока делу они требуют «признать отсутствующим право собственности» и обязать собственников 22-го этажа вернуть его снова в «нежилой», который они мотивируют как общедомовое имущество. 

Однако согласно официальным документам 22-й этаж был продан застройщиком юридическому лицу под гостиницу еще в декабре 2016 года, а новым собственникам был переуступлен в 2019 году.

Что же касается жалобы жильцов в суд на собственников 22-го этажа, которые якобы захватили их общее имущество, то подтверждения этому заявлению нет. Наоборот, при переводе из нежилых помещений в жилые ими были отданы в общедомовую собственность более 100 квадратов. А поскольку ничто из общего пространства не изымалось, то не требовалось ни решения общего собрания дома с протоколом, ни согласия отдельных лиц на реконструкцию, согласно п. 3 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ.

Опять же, реконструкция этажа выполнялась в соответствии с решением администрации Владивостока о переводе нежилых помещений в жилые и по утвержденному проекту. Характеристики этих помещений не давали никаких сомнений, что после перепланировки по образцу 21-го этажа они будут соответствовать тем же техническим характеристикам, что и остальные квартиры в доме.

В публикации «В» за 16 февраля 22-й этаж «Орлиного гнезда» ошибочно назван «техническим». Но по документам, представленным собственниками 22-го этажа, он никогда не был техническим ни по проектной документации, ни по техническому паспорту. Лифтовая (13), относящаяся к общедомовому имуществу, проектом перепланировки и переустройства не затрагивалась. К вентиляционным шахтам, канализации и другим инженерным сетям 22-й этаж был подключен в процессе строительства высотного дома.

Кроме того, собственникам 22-го этажа непонятно, почему прокуратура города без документарной проверки потребовала от администрации Владивостока отменить решение о переводе этажа из статуса нежилого в жилой. И чем реконструкция, по мнению СЭС, «виновата» перед квартирой, расположенной много ниже, за ненормативные запахи в ней, если источники этих запахов не установлены? И чем этот конфликт закончится, пока трудно представить.

Виктор КУДИНОВ