Игра в городки

Прошло уже несколько месяцев, как в конце августа руководитель Минвостокразвития Алексей Чекунков накануне VI Восточного экономического форума (ВЭФ) заявил о разработке концепции нового приморского города на 300 тысяч жителей, который будет построен в Надеждинском районе, чтобы наконец-то сделать Владивосток городом-миллионником. Для этого он также поглотит уже имеющийся город Артем с населением более 100 тысяч человек и задуманный небольшой городок на острове Русском, который тоже вот-вот, возможно, возведут. 

«Алексей Чекунков заявил, что этот новый город будет не ненавистным для многих «человейником», а «самым комфортабельным и современным на Дальнем Востоке». То есть ни больше ни меньше это будет образцово-показательный город нового типа, куда поедут жить люди со всей страны и из отсталой заграницы»

«Да, и хватит фантазировать. Давайте сначала доведем до ума сам Владивосток, без всяких там Спутников. Наш любимый, несмотря ни на что, город-красавец. Уберем серое советское панельное убожество, обустроим набережные, отдадим пустыри под аквапарки и спорткомплексы, настроим развязок. Глядишь, и не надо будет ни на какие Спутники миллиарды тратить»

Пафосная отмашка

Идея Спутника оказалась заразительна. И спустя несколько дней после заявления министра на ВЭФ было подписано соглашение о строительстве этого города, участвовать в котором решились Минвостокразвития, Корпорация развития Дальнего Востока и Арктики, правительство Приморского края, госкорпорация ВЭБ.РФ и компания ООО «ПроГород». Начальные затраты на город были обозначены в сумме 59 миллиардов рублей. Были определены  цели: создать для будущих 100 тысяч жителей первой очереди города 7900 рабочих мест и построить 2,1 миллиона кв. метров жилья (примерно по 21 кв. метру на каждого). Под его строительство решено было отвести около 383 га (по другой версии, около 900 га) вблизи побережья мелководного Углового залива. В дальнейшем город сможет расширяться на площадке «Западная» площадью около 1427 га.

Уже в начале октября Алексей Чекунков заявил РИА «Новости», что этот новый город будет не ненавистным для многих «человейником», а «самым комфортабельным и современным на Дальнем Востоке». То есть  ни больше ни меньше это будет образцово-показательный город нового типа, куда поедут жить люди со всей страны и из отсталой заграницы, где до сих пор не созданы человеческие условия.

Строить Спутник только своими силами, видимо, не получится – их не хватает. По этой причине к его активному созданию министр в начале ноября пригласил южнокорейские компании, которые уже вошли на территорию ТОР «Надеждинская», где и будет строиться новый город, в качестве инвесторов по ряду проектов. Кстати, этот вопрос обсуждался им в ходе встречи с заместителем министра торговли, промышленности и энергетики Республики Корея Пак Ки Ёном. Предполагается, что к реализации проекта могут подключиться и инвесторы из богатых стран Ближнего Востока, с которыми ведет переговоры Корпорация по развитию Дальнего Востока. 

Естественно, что само строительство начнется не ранее того, как будет представлена концепция города, которую продумают отечественные и зарубежные специалисты и прикинут бизнес-план его создания. Получить их одобрение предполагается уже в следующем году на VII ВЭФ. При этом заявлено, что доминировать в концепции города должны отечественные идеи. 

Сто тысяч сюда, сто тысяч туда…

Принципиально идеей, которая дала импульс обсуждению строительства 300-тысячника, по словам министра Минвостокразвития, была концепция «для внутреннего пользования» одной из приморских компаний о строительстве в Надеждинском районе своими силами города на 25 тысяч жителей.

На площади 113,3 га компания уже в следующем году собирается начинать осуществление своего проекта. Им предусматривается строительство 600 тысяч кв. метров жилья класса комфорт высотностью от 4 до 25 этажей и 100 тысяч кв. метров нежилой недвижимости – магазинов, бизнес-центра, гостиничного комплекса, предприятий сферы услуг, объектов здравоохранения, физкультуры и спорта, культуры и искусства… 

Генплан этого города включает строительство двух муниципальных школ в целом на 1870 мест и четырех детских садов на 1228 дошколят. В подземных и надземных паркингах предполагается создать 14109 машино-мест, то есть население этого городка будет полностью обеспечено этим дефицитным благом. Предполагается создать полные комплексы придомовых площадок и ряд открытых общественных пространств – приречный парк, бульвары и площади.

Сам по себе этот городишко привлекателен уже сегодня для тех, кто собирается связывать свою деятельность с работой на предприятиях, которые создаются в рамках ТОР «Надеждинская».

Рядом с этим мини-городом на площади около 40 га свой комплексный жилищный проект собирается реализовать федеральный застройщик – строительно-инвестиционная корпорация «Девелопмент-Юг».

В этом же районе с рядом застройщиков на уровне края решено реализовывать и проект комплексной застройки «Дальневосточный квартал», для чего выделено еще 430 га. 

Объединит ли все это пространство концепция Спутника, станет ясно, видимо, только на будущем, VII ВЭФ. Однако уже сегодня ставятся вопросы, что при строительстве нового города неправильно ставить телегу впереди лошади.

Профессор Валентин Аникеев отметил, что, во-первых, надо сразу определить, что Спутник – это не отдельный город, а часть Владивостока. Иначе его надо будет определять как отдельное муниципальное образование. Так же следует поступить сейчас и с Артемом, и с частью Шкотовского района, пересмотрев здесь административно-территориальное устройство и включив эти территории в новые границы Владивостока. 

Во-вторых, все проработки по Спутнику привязать к тем планам, которые уже давным-давно прорабатывались по развитию Владивостокской агломерации. Все это сделает новые площадки более интересными для иностранных инвесторов. Да и не только для иностранных. 

Все дело в цене за квадрат

Недавно министр высказал уверенность, что жилье в Спутнике будет предлагаться по привлекательной цене – ниже среднерыночной, и он уверен, что часть жителей старого Владивостока решит улучшить свои условия жизни, переехав сюда. А это понизит цены на жилье в самом Владивостоке.

Однако и сегодня заметно, что жилье в новостроях Надеждинского района и Артема дешевле, чем во Владивостоке. И поток желающих, в принципе, удовлетворяется в полной мере имеющимися немногими проектами. Квадрат предлагается по цене 85-97 тысяч рублей. Здесь именно такой рынок и такие цены. И, конечно, они ниже средней по Владивостоку рыночной цены новостроя – около 137 тысяч рублей по итогам третьего квартала этого года. 

И 10 лет назад было примерно то же: за пределами Владивостока, но вблизи него проект многоквартирного жилья становился дешевле примерно на 40 %. И часть покупателей уходила туда. Опять же часть покупателей из других дальневосточных регионов предпочитала сэкономить на покупке, поселившись в Артеме. Эта тенденция, например, хорошо была заметна по реализации в недавнем прошлом проекта ИСК «Восточные ворота» – ЖК «Артемовские высоты». Этот рынок был и будет с ценами ниже среднерыночных владивостокских. И в этом министр ничуть не покривил душой. 

Безусловно, при выходе на ограниченный пока что пригородный для Владивостока рынок строительства огромного количества жилья застройщикам трудно будет определяться с ценами в будущих проектах, поскольку на них будет существенно влиять спрос. Вернее, его недостаточность. Он есть, но он специфичный. И он, вероятно, не изучен перед тем, как принять решение о строительстве 300-тысячника. Возможно, стоит сначала найти реальных потребителей на это жилье (скажем, путем всероссийского интернет-опроса и даже подписки на квартиры в Спутнике) и уже на основе желаний делать концепцию и затем обещаемую будущим жителям комфортную среду. Возможно, что социальный запрос на многоэтажку здесь будет существенно ниже, чем на малоэтажное жилье, и это потребуется включать и в концепцию, и в проект.

Часть будущих жителей сюда может быть просто «загнана» целевыми государственными программами по строительству жилья – для сирот, для переселенцев из аварийного жилья и пр. В этом плане людям выбирать не придется – дареному жилью в зубы не смотрят.
Что же касается тех, кому придется покупать, то на особую дешевизну в Спутнике им рассчитывать нет смысла. Обещания не всегда выполнимы. Если у Спутника реально окажется высокая привлекательность, то цены на жилье в нем могут резко взлететь. Мне почему-то верится, что наше государство себя не обижает: оно само по себе заинтересовано в высоких ценах на жилье. Чем выше цены на недвижимость, тем выше налоги. Причем стабильно. А разговоры о дешевом и доступном жилье – это сказки для взрослых детишек. 
Владивосток однажды уже наглядно доказал, что здесь не может строиться дешевое жилье. Достаточно вспомнить ажиотаж вокруг строительства домов по программе «Доступное жилье для российской семьи» в микрорайоне Снеговая Падь «Д» во Владивостоке, когда покупатели были привлечены ценой по 35 тысяч рублей за квадрат, а затем выяснилось, что и 62 тысячи мало. В итоге кроме самого по себе удорожания были отдалены сроки сдачи для сотен семей и само строительство пришлось завершать под эгидой регионального Фонда защиты обманутых дольщиков.

Туристического рая не выйдет

Алексей Чекунков высказался, что туристский кластер, который должен возникнуть в крае от Находки до Хасана, должен отвлечь часть туристов, а, соответственно, и покупателей жилья от перегруженных Сочи и Крыма. Спутник в этом может сыграть не последнюю роль.
Однако место, в котором он будет строиться, пока не имеет серьезной привлекательности – нет здесь особых достопримечательностей. Развивать здесь побережье под отдых невозможно без серьезного ущерба природе. Мелководье – это нерестилище, и его потеря в будущем сможет сказаться на прибрежном рыболовстве. Вообще, пока трудно судить, насколько эта территория будет удобна для жизни после реализации проекта. Та же уже построенная «для комфортного проживания» Снеговая Падь сегодня живет с кучей проблем: постоянные пробки, отсутствие нормальных парковок, недостроенный спорткомплекс, малая внутренняя занятость и прочие.

Если в Приморье действительно нужно создавать привлекательный город, который бы конкурировал с Сочи и Крымом по популярности, то это надо делать в Хасанском районе и на полуострове Песчаном, но никак не в Надеждинском районе. 

Есть мнение, что, по сути, Спутник станет не чем иным, как большой «спальней» Владивостока. В какой-то степени можно согласиться с экспертами, которые недавно высказались в «Российской газете», что не понимают такой гигантомании в отношении развития Владивостока за счет дальнейшего оголения Дальнего Востока и остального Приморья без серьезных на это причин. Красивая мечта о городе-миллионнике или даже трехмиллионнике – недостаточное основание срывать людей оттуда, чтобы они непонятно чем занимались в дальневосточной столице.

Кроме того, как-то не верится, что город-трехсоттысячник будет построен лет эдак за 10-15. Ну не наши это сроки. У того же Сочи на это больше шансов. Да и губернатор соседнего края почему-то уверен, что у него это получится естественней и без присоединения других городов. 

Ну не получается у нас быстро. Взять такой небольшой микрорайон Владивостока, как Патрокл, где будет жить примерно в 10 раз меньше людей, чем в Спутнике. В начале его строительства было обещано, что он будет полностью построен примерно через 10 лет. Прошло уже 15, а его строительство, похоже, только где-то к середине подбирается.

Здесь будет город заложен! Или здесь…

Остров Русский тоже отмечен интересным градостроительным примером, показывающим, что не все у нас строится так быстро и так дешево, как обещается. 

Любой дом проекта поселка ЖСК «Остров», который возводится для работников ДВФУ и ученых ДВО РАН, по отдельности мог бы при нормальной организации строительства без проблем с нуля вводиться в эксплуатацию за полгода. Но в проекте на примерно 400 жилищ в отдельных домах, дуплексах и многоквартирных малоэтажных домах для 1000 жильцов строительство примерно за 41 тысячу рублей за квадрат оказалось дороже где-то в три раза, а срок выше нормативного раз в пять. 

Решение о строительстве поселка было принято весной 2012 года, в ноябре того же года  организован кооператив. Заранее на строительство с пайщиков были собраны необходимые средства. Но затянули и с проектированием, и с подготовкой строительства, и с самим строительством. Притом что и организационно, и деньгами, и инженерными сетями ЖСК помогали и город, и край, и федералы. Плюс строительство было под контролем первого вице-президента Игоря Шувалова.

С этим поселком вроде бы все движется к замечательному концу – обещано, что в 2022 году строительство поселка в полном объеме будет завершено. Ура! Это будет выдающимся достижением, поскольку на острове все эти 10 лет не строилось больше никакого альтернативного жилья для нуждающихся в нем. Больше было разговоров о второй очереди кампуса, в ходе строительства которой на полуострове Саперном жилья будет настроено на 100 тысяч населения, да пустых торгов, которыми госструктура ДОМ.РФ безуспешно пыталась заманить на остров каких-либо застройщиков. А они, считая что-то про себя в уме, предпочитали не связываться с островом невезения.

И на тебе – сногсшибательная новость: в середине ноября заместитель генерального директора развития ИНТЦ на о. Русском Илья Ковалев на Всемирной выставке ЭКСПО-2020 в Дубае сообщил собравшемуся там люду, в основном из жарких стран, что на участке в 237 га рядом с кампусом ДВФУ на острове будет построен небольшой современный город для постоянного комфортного проживания в нем предпринимателей, исследователей, ученых, инженеров и конструкторов со всей планеты, которые решат обосноваться на Русском острове.

Шуваловские миллиарды

В завершение материала придется задаться несколькими вопросами. Самый главный из них: почему город у моря со всеми вытекающими преимуществами, в отличие от своих зарубежных собратьев, скажем прямо, практически не растет? Это видно даже по количеству проживающих здесь людей. Понятное дело, что если бы в городе реально развивались производства, сфера услуг, инфраструктура, то и жителей было бы больше. То есть у Владивостока нет внутренних ресурсов, чтобы стать тем же миллионником. Если его таковым и можно сделать, то искусственно или даже насильно и вопреки.

Более того, подарки судьбы в виде мостов, театров и кампусов у черта на куличках никак не повлияли на то, чтобы город сдвинулся с мертвой точки. Думается, что без золотого дождя в преддверии саммита АТЭС-2012 город вообще бы продолжил скукоживаться, теряя население и экономические активы. И это не эмоциональная оценка. Сам куратор строек АТЭС – уже упомянутый выше господин Шувалов, приехав во Владивосток нынешним летом, был буквально поражен тем, что в городе ничего с 2012 года больше и не сделано. Он так и сказал: вы не только не воспользовались потенциалом роста саммита АТЭС, но и умудрились еще и растерять многое из того, что было сделано.

Увы, ответы на вопрос, почему так происходит, известны, вот только брать их во внимание – значит нарываться на большие неприятности. Ну как можно в здравом уме предъявлять претензии, так сказать, к российскому мироустройству? Это когда большая часть ресурсов (а если речь о деньгах, то это 80 % всех активов страны) аккумулируется в одном городе. Вы понимаете в каком. Но что до городов (мы уже не берем во внимание поселки и прочие села), то точно так же строятся взаимоотношения с региональными властями. Вот спросите, на какие бюджеты завязаны крупнейшие предприятия Владивостока, и вы удивитесь, что приморской столицы в их платежках особо-то и нет. Владивосток делится с «вышестоящим бюджетом» даже сугубо местным налогом – НДФЛ. То есть, если муниципалитет будет возглавлять самый распрекрасный мэр, который будет с распростертыми руками встречать инвесторов, то единственное, что радикально изменится, – это доля денег, которые город отдает наверх.

И не стоит заблуждаться, что в частном секторе дела обстоят как-то по-другому. Стоит только посмотреть на состав владельцев более-менее стоящих компаний города, а еще и на движение их финансов, и мы удивимся: тут то же самое. Образно говоря, дым из заводских труб достается Владивостоку (читай любому городу), а прибыль уходит в московские закрома. То есть нет драйвера для развития и здесь.

Позвольте строить?!

Раз речь в материале зашла о недвижимости, то просто посмотрите, что и на каких основаниях строится во Владивостоке. Снеговая Падь – федеральный проект. Зеленый Угол – это проект резидента свободного порта (тоже не муниципальная самодеятельность), а земельные участки городские под застройку сейчас продает ДОМ.РФ. И мэра никто не спрашивает, нужны городу в этом месте рыбный цех или аквапарк. Удел мэрии – точечная застройка.

Поэтому если при таком подходе и есть какая-то возможность сделать Владивосток и еще какие крупные города миллионниками, а в правительстве обсуждают такую задачу, то можно это сделать только искусственно. Но если правительство – хотя бы в лице интеллигентного Чекункова – может поставить такую цель и даже деньжат подбросить, то реализовать проект придется на местах. Вот тут и начинаются проблемы, когда развитие происходит не по внутренней потребности – как тот же ядерный взрыв, а по принуждению извне. Это как горелкой пытаться разогреть какую-то жижу. Тут умница Чекунков не помощник. Тут бы Шойгу арендовать у Минобороны, желательно вместе с полком ВДВ на полгодика…

Два «Хаятта», ЖСК «Остров», вторая очередь ДВФУ, очистные… Что там еще встало колом на второй день, как только Шувалов (центральная власть) отбыл в Белокаменную? 10 лет прошло! По мировым меркам для реализации таких далеко не крупных проектов, так целая вечность. Автор этих строк видел в том же Китае, как в начале 2000-х построили микрорайон, а в 2012-м его уже сносили, так как он поизносился и стеснял развитие территории.
Ну сгоним мы людей со всего Дальнего Востока в одно место. А работать где? На фермах какого-нибудь «Агро»? На логистических складах? Выращивать огурцы в теплицах? А кто-нибудь видел зарплаты на этих предприятиях? Как будто специально «штатки» там сделаны для гостей из Средней Азии. Так и начнет пустеть Спутник на второй день.

Не хотелось бы, чтобы потенциальный город у моря стал дутым городом-уморой.

Да, и хватит фантазировать. Приятно, конечно, строить на голом месте – сразу все новенькое и чистенькое. Да и перед начальством есть чем похвастать. Давайте сначала доведем до ума сам Владивосток, без всяких там Спутников. Наш любимый, несмотря ни на что, город-красавец. Уберем серое советское панельное убожество, обустроим набережные, отдадим пустыри под аквапарки и спорткомплексы, настроим развязок. Глядишь, и не надо будет ни на какие Спутники миллиарды тратить.

Ну и напоследок. Не так давно директор Центра урбанистики, экс-министр московского правительства Сергей Капков сделал прогноз по поводу ситуации с миграционными потоками внутри России. Эксперты центра считают, что приблизительно к 2050 году в состав Московской агломерации войдут как минимум пять столиц регионов Центрального федерального округа. Знаете, что тут самое шокирующее? Это будет агломерация с населением 60 миллионов.

А вот в этот прогноз почему-то верится. И, кажется, мы догадываемся, откуда возьмутся жители для этого московского монстра…

Виктор КУДИНОВ, Евгений СИДОРОВ

Фото Алексея Воронина