Не бывать шалашу дворцом? Что можно, а что запрещено перестраивать в квартире

«Прежде чем планировать изменение своего жилого пространства, необходимо посоветоваться с грамотными архитекторами и, если остались спорные вопросы, обратиться за консультацией в администрацию города»

– Вопрос перепланировки является крайне актуальным, ведь зачастую жильцы многоэтажек перепланируют свои помещения без получения на то разрешения, – отметила начальник отдела правового обеспечения и муниципального жилищного контроля управления содержания жилищного фонда администрации Владивостока Виктория Царева. – А в дальнейшем при продаже квартир сталкиваются с тем, что не могут оформить недвижимость, так как кадастровый паспорт помещения не соответствует его действительному плану. Поэтому важно заранее знать, как правильно оформить все необходимые документы, чтобы в дальнейшем не возникало проблем.

Правило «мокрых зон»

Главный вопрос: на какие работы по изменению собственной жилплощади наложено строжайшее табу?

Итак, категорически запрещено размещать кухню в комнате, если ниже этажом под вашей новой кухней изначально располагается жилая зона – спальня, детская, зал.

Нельзя расширять кухни за счет жилых комнат. А вот за счет коридора, прихожей можно. Вернее, теоретически можно, так как коридоры бывают разными. Например, то пространство, которое соединяет комнаты и кухни в хрущевках, полноценным коридором не является, и выносить в эту зону кухню также не рекомендуется.

В любом случае, настаивают эксперты, прежде чем планировать изменение жилого пространства, необходимо посоветоваться с грамотными архитекторами и, если остались спорные вопросы, обратиться за консультацией в администрацию города.
Санузел расширять в принципе за счет других помещений нельзя, можно лишь совмещать.

Что интересно, у жильцов нижних этажей гораздо больше возможностей для перепланировки. Жестких требований по поводу расположения «мокрых зон» относительно спален и залов, расположенных этажом выше, нет. Другое дело, если вы надумаете спальню перенести на место кухни: в своем проекте вам ее придется обозначать не как спальню, а как кабинет.

Несмотря на то что расширение жилплощади за счет лоджий (и даже балконов) невероятно популярно у жителей нашего (и не только нашего) города, здесь тоже есть свои запреты, и не все собственники о них знают.

Во-первых, в случае с лоджией эта процедура возможна только при наличии проекта. Во-вторых, если дом панельный, то демонтаж подоконного участка стены запрещен. Бывает, что, желая объединить пространство, граждане демонтируют оконное и дверное заполнение (окно и дверь) – вот это позволительно.

Но ни в коем случае нельзя выносить батареи на лоджии. То есть приборы отопления остаются в пределах жилой комнаты.

А вот балкон и комнату объединять запрещено.

Загодя можно, даже если нельзя

Хотелось бы отметить важную деталь: производить самовольную перепланировку нежелательно изначально. Ну а что делать, если перепланировка уже проведена (вы сделали это сами или купили квартиру с уже осуществленной, но неузаконенной перепланировкой)? Раньше на этот вопрос ответ был один: идти в суд. В Жилищном кодексе РФ предусмотрена возможность сохранения уже проведенной перепланировки в судебном порядке. С исковым заявлением и экспертным заключением, выданным организацией, занимающейся архитектурным проектированием и имеющей соответствующую лицензию, вы обращаетесь в суд. В заключении должно быть сказано, что перепланировка соответствует нормам законодательства и не несет угрозы жизни и здоровью жильцов дома. Но имейте в виду, что суд сохранит не любую перепланировку. Требования, выставляемые при проекте перепланировки, обязательны и здесь.

Впрочем, в последние годы правила в отношении уже осуществленной перепланировки стали более щадящими. Выполненные работы можно узаконить в досудебном порядке, предоставив проект перепланировки (проект должен быть выполнен лицензированным архитектурным бюро) в администрацию города, в управление содержания жилищного фонда.

Спросите согласие у соседей

Бывают ситуации, когда перепланировка становится не только вашим индивидуальным делом. 

В случае если гражданин присоединяет к своим квадратным метрам места общего пользования (например, часть просторного холла на этаже), тогда, разумеется, необходимо согласие всех собственников, проживающих в доме. А вот как собственникам подтвердить (или не подтвердить) свое согласие? Как вариант – протоколом общего собрания. Этот вопрос жилищным законодательством жестко не регламентирован. 

Почему магазинам не место в панельках

Еще одна животрепещущая тема – расположенные в квартирах на первых этажах коммерческие организации: магазины, парикмахерские, аптеки. В этой ситуации первейшая задача – оборудование отдельного входа в помещение. Владелец нежилой (переведенной в нежилую) недвижимости эти работы может делать только при положительном решении администрации города. И, соответственно, при наличии утвержденного проекта. При этом администрация не требует согласия всех собственников МКД на пробивание стены.
Другое дело, что не всегда дополнительный проход можно сделать. В панельном доме, например, нельзя. То есть получается, о том, чтобы в панельном доме появилось нежилое помещение с отдельным входом, и речи не идет. В кирпичном доме это возможно, но за результат несет ответственность проектировщик, который в своем проекте указывает наиболее подходящий вариант организации отдельного входа, а также способ дополнительного усиления стены.

К слову, решение собственников в случае размещения в бывшей квартире магазина (без разницы какого, продуктового или промтоварного) либо аптеки не требуется. Магазин имеет право на существование, если есть соответствующие разрешительные документы. Если вас беспокоит шум, издаваемый покупателями, пишите заявление главе города – комиссия проверит магазин на наличие лицензии. Также можно обратиться с заявлением в прокуратуру.

В любом случае, если жильцы дома считают, что из-за работы коммерческой организации в доме их права нарушаются (допустим, владелец нежилого помещения захватил часть придомовой территории, организовав, например, парковку для своих клиентов), то в такой ситуации спор решается в судебном порядке. В нашем городе уже были прецеденты, когда отменялись решения администрации и даже банки выселялись из своих офисов, а сами помещения по решению суда владельцы были обязаны обратно перевести в категорию жилых.

Прямая речь

Григорий Пейхвассер, начальник управления содержания жилищного фонда администрации Владивостока: 

– Тема перепланировки вызывает немало вопросов у населения. Снос стен, расширение санузлов, организация дополнительных проходов, арок в несущих стенах – вот самые популярные виды работ, которые жители города делают в своих квартирах. Однако в творческом порыве преображения своего жилья многие из них забывают об элементарных правилах безопасности и законах, запрещающих такие виды перепланировки, которые несут угрозу конструкциям многоэтажки. Но в то же время существует масса таких видов перепланировки, которые разрешены, и их легко можно внести в технический паспорт жилого помещения. 

Лика ТКАЧЕНКО

Фото vlc.ru