Когда по УК плачет УК: От бесчинств управляйки спасет хороший управдом

«Поговорите с жителями дома, пользующимися услугами компании. Посмотрите на его внешний вид, спросите у жителей, когда ремонтировались подъезды. Узнайте, насколько организация контактна, взаимодействует ли она с советом дома»

Ответственность за обустройство общедомового хозяйства давно взяли на себя управляющие компании. Но все чаще доброе сотрудничество жильцов с УК перерастает в настоящую войну, когда управляйка, которая не выполняет свои обязанности, просто мертвой хваткой цепляется за дом, вернее деньги жильцов, не позволяя собственникам расторгнуть договор и найти более достойную УК.

В Союз независимых медиа поступило несколько жалоб на грубое ведение работы УК, больше похожее на рейдерский захват с запугиванием и угрозами физической расправы. То, что некоторые действия управляек вполне подходят под статьи Уголовного кодекса – это понятно. Но если без таких крайностей, то как найти управу на УК и на что обращать внимание, заключая договор с новой организацией? Об этом в эфире радио «Лемма» рассказала председатель комитета по городскому хозяйству Думы Владивостока Наталья Войновская.

Не игнорируйте собрания 

– По какой причине чаще всего меняют управляющую компанию? 

– Недовольство работой. Нет дворника, или он редко приходит, или не осуществляется влажная уборка, или непонятно куда уходят деньги. Конечно, всем жильцам за работой компании уследить сложно, поэтому я рекомендую создавать общедомовые советы, в которые будут входить от трех до девяти человек и председатель. 

– Что делать жильцам, если у них не получается разорвать договор с управляющей компанией?

– Управление многоквартирными домами – это бизнес. Каждая управляйка борется за то, чтобы у нее было как можно больше адресов. Но добиваться этой цели можно разными способами: кто-то старается добросовестно выполнять все обязательства, а кто-то просто угрожает. Если в ваш адрес поступили угрозы, нужно немедленно обращаться в правоохранительные органы. 

Чтобы сменить управляющую компанию, на общедомовом собрании должны проголосовать больше половины жильцов. Количество голосов определяется метражом отдельной квартиры. Главное – собрать кворум. Чаще всего сменить УК не получается из-за неправильно оформленного протокола, все нужно делать грамотно. Если объявить о собрании за 10 дней, правильно собрать кворум, правильно подсчитать квадратные метры и проголосовать, все пройдет гладко. 

После того как документ составлен, собственники обязаны передать его в управляйку, оттуда он попадает в Государственную жилищную инспекцию, где и будет храниться. Лучше всего составлять протокол в двух экземплярах или делать копии, чтобы одна всегда была на руках у собственников. В составлении документов может помочь компания, к которой жильцы хотят перейти. Знайте, что ваша УК не имеет права бросить дом до тех пор, пока ГЖИ не вычеркнет ее из реестра. 

– Что в такой ситуации делать жильцам новостроек, где заселены не все квартиры?

– Ответственность за содержание дома лежит на застройщике. Как правило, изначально он назначает управляющую компанию на три месяца после сдачи дома. По истечении этого срока собственники либо соглашаются с работой УК, либо меняют ее. При этом объяснять причину смены не нужно. Важно при подписании акта передачи квартиры внимательно просмотреть все документы, потому что внутри них может быть и согласие на выбор управляйки. 

– Как выбрать новую УК? Может быть, есть рейтинг всех организаций?

– Выбрать новую непросто. Рейтинг не удалось создать до сих пор. Но обращать внимание нужно на следующие факторы: 

– Не выбирайте УК, которая находится в процедуре банкротства. Найти эту информацию можно в администрации города. 

– Посмотреть, сколько у управляйки домов. Это можно проверить с помощью ГИС ЖКХ (https://dom.gosuslugi.ru). На сайте все УК должны отчитываться о выполненной работе и собранных деньгах. Отсутствие этой информации может стать поводом лишить компанию лицензии. 

– Поговорить с жильцами дома, пользующимися услугами компании. Посмотреть на его внешний вид, спросить у жильцов, когда ремонтировались подъезды. Узнать, насколько организация контактна, взаимодействует ли она с советом дома. 

– Когда будете беседовать с организацией, внимательно читайте договор. Если что-то не нравится, нужно сразу обсуждать. Также в договоре пропишите кратность уборок, которая будет соответствовать установленному тарифу. По стоимости услуг можете попробовать поторговаться. 

ТСЖ или председатель?

– Зачем выбирать управдома и чем он занимается? 

– Управдом, как и совет, контролирует работу УК. Это активные собственники, у которых есть полномочия принимать решения по текущему ремонту и взаимодействовать с компанией. Как правило, этой работой занимаются активные пенсионеры, у которых есть время и силы. Потому что жилищное законодательство сложное, постоянно меняющееся.

Совет дома, если он активный, подписывает акты по уборке подъездов, по вывозу мусора. Как правило, в таких домах компании обслуживают хорошо. Но у нас до сих пор не во всех многоэтажках есть советы, хотя обязанность их создания прописана в жилищном кодексе. 

– Может быть, никто не хочет брать на себя ответственность? 

– Сейчас работу председателей можно официально оплачивать. Сумма дополнительно включается в квитанции и выплачивается через УК. Чтобы грамотно управлять домом, нужно разбираться в законах, в документах.

– Чем от управляющей компании отличается ТСЖ? 

– Товарищество собственников жилья – одна из форм управления домами. Она более прогрессивная, хлопотная, но эффективная. Тут нужно понимать, что ТСЖ – некоммерческая организация, прибыли нет, они все тратят на содержание дома. 

Для создания ТСЖ общая площадь дома должна составлять 10–20 тыс. квадратных метров. Его работа похожа на распределение семейного бюджета: умножьте тарифы на количество квадратных метров и распределите расходы. Так вы поймете, хватит ли вам на содержание дворника, консьержки, сантехника и электрика. 

Научиться грамотно управлять домом можно в школе «Управдом». Там мы преподаем жилищное законодательство и его изменения в адаптированном варианте. Вход на занятия свободный.

Что готовят нам квитанции

– Сейчас говорят об изменении тарифов ЖКХ. К чему это приведет? 

– Тарифное регулирование собираются сделать, чтобы постепенно привести цены к экономически обоснованным. Это касается коммунальных услуг: вода, тепло, электричество. Сейчас практически все тарифы ниже экономически обоснованных, но вводить новые расценки планируют только после модернизации, когда будет подсчитана стоимость нового установленного оборудования. Ее нужно будет компенсировать. 

Возможно, для незащищенных категорий населения будет увеличен объем субсидий по оплате коммунальных услуг. Но пока это только разговоры. 

Нам письмо

Во время прямого эфира ведущие «Леммы» зачитали гостю письмо, присланное в адрес Союза независимых медиа:

«Мне 84 года. В течение трех месяцев в доме не было горячей воды. За три дня до даты официального включения ее дали в квартиры, в этот момент меня дома не было. От включения у меня прорвало трубу, затопило соседей. Слесари, осмотрев стояк, сказали, что порыв произошел из-за высокого давления. Несмотря на это, виновна за затопление я. Мне кажется, что это несправедливо, потому что никакой информации о досрочном включении не было, иначе я была бы дома».

Ответ Натальи Войновской: 

– Сложно будет доказать, что в порыве виновато именно высокое давление. Может быть, труба гнилая, в таком случае за нее отвечает уже собственник квартиры. Первым делом нужно обратиться в Государственную жилищную инспекцию. Специалисты смогут запросить информацию у организации, осуществлявшей подачу воды, и у УК, которая должна будет доказать, что предупреждала о включении воды раньше срока. Окончательное решение по вопросу вынесет только суд. Могу сказать, что шанс на справедливость есть.

Марина ЗУБКО

Фото: Радио «Лемма»