Богатые тоже плачут

Пересмотр ставок аренды муниципальной земли в столице Приморья, которые действуют с 2015 года, вызвал разногласия между администрацией и предпринимателями. Бюджет Владивостока может дополнительно получить около 700 млн рублей, но бизнес платить по новым расценкам пока не готов.

В соответствии с принятым в 2015 году «Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Владивостокского городского округа, предоставленные в аренду без торгов» стоимость аренды рассчитывается по специальной формуле. Она учитывает ряд факторов, в том числе кадастровую стоимость и корректирующий коэффициент, который зависит от вида деятельности на данном участке. В последний раз эти коэффициенты менялись в том же 2015-м, хотя цены на товары и услуги с тех пор выросли весьма ощутимо.

В начале 2021 года администрация приморской столицы внесла в городскую думу проект изменений МПА № 505 «Об установлении величин корректирующего и функционального коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке». Однако до сих пор документ не рассмотрен депутатами, а предприниматели считают новые коэффициенты завышенными.

Торговцам и строителям придется платить больше

Администрация города, как следует из пояснительной записки к документу, настаивает на том, что арендная плата за землю должна устанавливаться исходя из доходности конкретного участка. Чиновники ссылаются на принятое еще в 2009 году постановление правительства РФ № 582 о правилах определения размера арендной платы, а также на решения Конституционного суда РФ и Приморского краевого суда. В этих документах говорится о необходимости принятия ставок арендной платы, соответствующих уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры. Задача нововведений дословно звучит так: «Обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков».

Именно этот баланс интересов является сейчас предметом разногласий власти и бизнеса. Предприниматели считают, что повышение арендной платы повлечет и рост стоимости товаров и услуг. Свои обращения в администрацию и думу города направили предпринимательские объединения «Деловая Россия» и «Опора России». Их основной тезис таков: несмотря на постепенное снятие коронавирусных ограничений и меры поддержки бизнеса, многие предприниматели только оправились после кризиса и начинают работать с прибылью, хотя покупательский спрос по-прежнему низок.

Однако важно понимать, что новые коэффициенты появились не с потолка. Их разработкой занималось ООО «ДВ-Эксперт» в рамках муниципального контракта: с октября по декабрь 2020 года компания провела исследование, а также выполнила расчет и экономическое обоснование размера функциональных коэффициентов. Свои выводы эксперты изложили в 360-страничном документе. В нем говорится, что наибольшее влияние на величину арендной платы оказывают такие факторы, как местоположение участка и его функциональное назначение. Но так как фактор местоположения уже учтен при расчете кадастровой стоимости земли, то сейчас целесообразно корректировать только действующие коэффициенты функционального назначения. 

Наибольший рост коэффициентов коснется участков, выделенных под строительство и эксплуатацию объектов торговли, общепита и многоэтажных домов. В частности, по земельным участкам для строительства МКД корректирующий коэффициент планируют поднять до 9,72, а по участкам для размещения объектов оптовой и розничной торговли он составит от 8,26 до 9,81. Для участков, на которых стоят административные и офисные здания, коэффициент будет равен 8,86, а для земель промышленных предприятий и складов – 8,88. За землю под рынками придется платить с коэффициентом 6,07. 

В то же время коэффициенты для земельных участков детских лагерей, спортивных организаций и учреждений культуры планируется установить на уровне 1,85, а для участков религиозных объединений – всего 1,81. Ряд коэффициентов предлагается вообще не менять, это касается участков, которые ориентированы на ведение социально значимой деятельности, не предназначенной для извлечения доходов. Также предлагается сохранить действующие льготы по аренде для Героев России и СССР, инвалидов и ряда других категорий граждан.

Поправки ценой в 700 миллионов

Специалисты ООО «ДВ-Эксперт» проанализировали информацию о величине арендной платы по долгосрочным договорам аренды муниципальной земли, заключенным в период с 1996-го по 2020 год, и подсчитали, сколько денег городской бюджет получит по этим же договорам при применении новых коэффициентов. В среднем повышение арендной платы по уже существующим договорам аренды составит 624 %, то есть более чем в 1,6 раза. В результате доходы бюджета Владивостока, получаемые в виде арендной платы за землю, вырастут с 946 млн до 1,7 млрд рублей в год, или на 79 %. Кроме того, вырастут поступления от земельного налога. В целом доходная часть бюджета увеличится на 3,8 %.

Однако дополнительные 700 с лишним миллионов рублей городская казна получит лишь в случае, если предлагаемые поправки в МПА № 505 будут приняты без изменений. Пока такой вариант не очевиден, учитывая громкие возмущения предпринимателей.

В настоящее время проект МПА о коэффициентах арендной платы, как и все подобные документы, проходит оценку регулирующего воздействия (ОРВ). Процедура ОРВ должна была закончиться 18 февраля, но депутаты под нажимом предпринимательского сообщества приняли решение продлить обсуждение проекта до 15 марта.

– Результатом ОРВ должно стать заключение уполномоченного органа, основанное на мнениях всех заинтересованных сторон: разработчиков документа, экспертов, предпринимателей. Однако подобное заключение носит рекомендательный, а не блокирующий характер. То есть теоретически депутаты могут принять решение по проекту изменений коэффициентов, не согласившись с мнением бизнес-сообщества. Но правильнее было бы урегулировать разногласия через переговоры, – комментирует ситуацию уполномоченный по защите прав предпринимателей в Приморском крае Марина Шемилина.

Принять невозможно. Не принять нельзя

На минувшей неделе проект изменений в МПА № 505 обсудили на совещании под председательством главы Владивостока Олега Гуменюка. По словам мэра, в городе большое количество земельных участков, которые находятся в аренде, но годами не используются по назначению. Оптимизация арендной платы заставит таких предпринимателей или использовать землю более ответственно, или расторгать договоры аренды.

Есть и еще один важный момент: прокуратурой Владивостока в адрес администрации направлено требование провести расчет и экономическое обоснование размера функциональных коэффициентов. Во исполнение этого требования специалистами и был подготовлен проект МПА № 505 в новой редакции.

– Так как действующие сейчас коэффициенты устанавливались без экономического обоснования, есть много случаев, когда арендаторы участков подают иски в суд и добиваются снижения коэффициента до 1. Соответственно, бюджет города недополучает деньги, а иногда и возвращает арендаторам плату, внесенную вперед, – объясняет председатель комитета Думы Владивостока по бюджету, налогам и финансам Владимир Исаков. – С другой стороны, депутаты не готовы принимать тот вариант коэффициентов, который подготовлен сейчас. Половина предпринимателей уйдет в тень, чтобы не платить по новым ставкам, а те, кто будет платить, вынужденно станут увеличивать стоимость своих товаров или услуг.

По мнению Владимира Исакова, приемлемым вариантом как для бюджета, так и для бизнес-сообщества могло бы стать повышение коэффициентов не в несколько раз, как предлагается сейчас, а на уровень инфляции за период с 2015 года, когда принимался МПА № 505. Кроме того, для пополнения казны нужно работать над взысканием долгов по аренде неразграниченной земли, переданной краем городу в 2019 году. Реальную к взысканию сумму председатель бюджетного комитета оценивает в 400-500 млн рублей.

Таким образом, уже сейчас понятно, что спорный документ будет принят думой не раньше конца марта, а в действие вступит только в 2022 году. Поэтому, какие бы ставки аренды в итоге ни установили, у предпринимателей Владивостока будет достаточно времени подготовиться к нововведениям.

Добавим, что в столице Приморья есть и другая категория арендаторов, которые получают земельные участки по итогам аукционов. Окончательная цена аукциона может превышать стартовую в десятки раз, что, очевидно, отражает реальную рыночную стоимость аренды земли.

Артем СТРОГИН

Фото Евгения Кулешова  / vlc.ru