Арифметика против финансовой безопасности, или Противостояние уже неактуально?
При покупке квартиры, когда ты выбираешь между новостроем и вторичным рынком, аргументом в пользу первого варианта обычно идут математические расчеты, а вот в пользу второго по большей части – желание обезопасить свои финансы.
«Чтобы деньги перешли к застройщику, дом должна принять госкомиссия, должен быть акт ввода объекта недвижимости и зарегистрировано право собственности. Если этого не будет, деньги вновь возвращаются к дольщику. И тут риск один: утрата воображаемой прибыли»
– Ну вот смотри: покупаешь ты студию за полтора миллиона, а через пару лет ее стоимость, даже с учетом ремонта, будет уже в полтора-два раза выше, – убеждаешь ты сам себя, рассматривая вариант с новостроем. – А там, глядишь, продав ее, можно уже и на однокомнатную наскрести. Такого гешефта с покупкой гостинки точно не выйдет…
И тут в качестве контраргументов на память приходят все городские долгострои, известные по митингам обманутых дольщиков. Кому хочется остаться и без денег, и без жилья? Тут и опасения двойных-тройных продаж, и шансы попасть на долгострой. Эксперты, было дело, даже рекомендовали выбирать дом из расчета, какой он по счету у застройщика. Лучше, говорили они, брать квартиры во второй-третьей очереди. Можно, наверное, решиться и на четвертую, а вот дальше уже рисковать не стоит.
Все прочие аргументы – неудобство жизни в новострое первые несколько лет, стоимость ремонта – можно пережить, учитывая размер потенциальной выгоды вложения в первичку: только за пару лет строительства, по словам экспертов, капитализация достигает 40-50 %. К слову, капитальный ремонт в квартире, купленной на вторичном рынке, выйдет не дешевле!
Для молодых и с ипотекой
– Нет смысла, особенно на территории Дальнего Востока и особенно если речь идет о молодой семье, которая собирается взять жилье в ипотеку, присматривать варианты на вторичным рынке. Тем более если есть интересные предложения в строящихся домах, да еще при наличии льготных ипотечных программ, – отмечает директор дальневосточного офиса Федеральной системы бронирования новостроек «Нмаркет ПРО» Наталья Моисеева. – Тем более что со вступлением в силу 214 ФЗ (речь идет о последней редакции закона об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. – Прим. авт.) все вышеперечисленные риски, по утверждениям экспертов, остались в прошлом. Деятельность всех застройщиков – в случае если их объекты не достигли к 1 июля 2019 года 30-процентной готовности или если в строящемся доме не было продано большинство квартир – попала под применение 214 ФЗ, согласно которому деньги дольщика переходят не к застройщику, а поступают на эскроу-счет, где и хранятся вплоть до сдачи дома в эксплуатацию.
То есть для того, чтобы деньги перешли к застройщику, дом не просто должен быть достроен – объект должна принять госкомиссия, должен иметься в наличии акт ввода объекта недвижимости и зарегистрировано право собственности. Если до сроков, указанных в договоре, все эти действия не будут предприняты, то деньги вновь возвращаются к дольщику. И тут риск один: утрата воображаемой прибыли. Все-таки, покупая квартиру на этапе строительства, граждане предполагают, что стоимость ее будет расти, она будет капитализироваться. А тут дольщик получает обратно ровно столько же, сколько отдал два года тому назад. Согласитесь, за эти два года и вклад, и депозит принесли бы какие-никакие, но проценты. А так ни процентов, ни подорожавшей квартиры.
Страхи по поводу двойных и тройных продаж сейчас и вовсе несостоятельны: каждый договор долевого участия в обязательном порядке регистрируется как минимум в Росреестре.
Категоричны эксперты и в актуальности «совета бывалых», которые рекомендовали при покупке квартиры обращать внимание на то, какой по счету дом возводит застройщик.
– Такое практиковалось, когда застройщики на деньги дольщиков одного дома строили следующий. Сейчас такая ситуация невозможна, – уверена Наталья Моисеева. – Банк следит за расходованием средств, поскольку деньги используются целевые. Конечно, если вы хотите вложиться в дом, который строится не по 214 ФЗ, а, допустим, по предварительному договору (теоретически такое возможно) или силами строительного кооператива, то да, в этом случае у вас есть шансы столкнуться со всеми перечисленными рисками. Но, насколько известно, во Владивостоке таких строек сейчас нет.
Кроме того, 214 ФЗ практически исключил возможность попадания дольщика в долгострой.
Есть эскроу-счет – нет долгостроя
– Если застройщик работает с использованием эскроу-счетов, это значит, что у него есть проектное финансирование, то есть банк открыл кредитную линию на строительство конкретного дома. Застройщик по этому кредиту, в свою очередь, платит проценты, и немалые, так что никакого смысла затягивать строительство у него нет. Чисто теоретически, конечно, может случиться все что угодно и застройщик может не достроить дом. Повторюсь: самый печальный исход для дольщика в этом случае – то, что он в указанные сроки получит обратно свои деньги без запланированной прибыли (обязательно получит, так как каждый эскроу-счет, открытый для расчета по договору участия в долевом строительстве, застрахован на 10 млн рублей). И это сейчас единственный риск при участии в долевом строительстве. Но тем не менее его стоит учитывать.
При этом эксперт утверждает, что не знает ни одного случая за последние полтора года, когда бы дольщик вместо квартиры и в самом деле получил обратно деньги.
Не ошибиться с подъездом
Впрочем, при покупке квартиры в новострое можно столкнуться не только с финансовыми рисками. Инвестиционную привлекательность жилья, как, впрочем, и качество жизни в приобретенной квартире, может существенно подпортить, например, неважный вид из окна или возможность прохождения автомагистрали вблизи дома именно со стороны ваших окон. Не стоит забывать и о качестве строительства, и даже о том, кому застройщик передаст дом в управление (для того чтобы выбрать в дальнейшем управляющую организацию по своему усмотрению, понадобятся сила, воля и, самое главное, время).
– Тут важно найти хорошего, грамотного специалиста– риелтора, который знает и рынок, и город. Например, если гражданин, приобретающий квартиру в инвестиционных целях (для дальнейшей перепродажи), впрочем, как и для жизни, но не имеющий опыта в подобных сделках, может даже не понять, почему в этом конкретном (абстрактном) доме квартиры в первых пяти подъездах лучше не брать. А все дело в том, что следующий возведенный дом закроет вид из квартир, расположенных в первых пяти подъездах, из-за чего цены на них впоследствии будут ниже, чем, допустим, в шестом и седьмом подъездах этого же дома. Не критично ниже, но все-таки. Поэтому не стоит отказываться от помощи специалистов, которые в состоянии учесть все риски при покупке жилья.
Лика ТКАЧЕНКО
Фото Алексея Воронина
