От клочка земли до собственной усадьбы

«Покупайте землю – она больше не производится», – писал в свое время Марк Твен. Вероятно, на это высказывание ориентируются те, кто, выставляя свои наделы на продажу, накручивают ценник сверх разумного.

От чего же зависит цена за землю? От многих факторов. От объективных – таких, которые лично вам исправить самостоятельно вряд ли под силу. Например, от наличия в шаговой доступности инфраструктуры, облегчающей жизнь: дорог, остановок транспорта, магазинов, поликлиник, детсадов, школ и т.п. И от субъективных – таких, которые вы сумеете исправить самостоятельно. То есть, сэкономив при покупке, впоследствии сможете решить проблему с минимальными усилиями и затратами.

Вопрос земельного статуса 

Например, один из факторов, которые мы можем изменить, – вид разрешения на землю. Статус участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) гораздо круче, нежели статус надела под ведение дачного или личного подсобного хозяйства. Почему? Потому что на дачном участке для строительства капитального дома (то есть дома для постоянного проживания) и проведения коммуникаций придется дополнительно получать разрешение местных муниципальных властей. Так что лучше сразу переводить землю под ИЖС.

Это возможно. Необходимо обратиться в краевой департамент земельных отношений (это можно сделать через МФЦ), представив правоустанавливающие документы на землю. Дело пойдет куда веселей, если кто-то из соседей по садовому некоммерческому товариществу (СНТ), где вы приобрели участок, подсуетился и уже получил подобное разрешение. То есть в конкретном СНТ прецедент уже имеется. 

Отдельного упоминания заслуживает арендованная у государства земля (такой достаточно среди выставленных на продажу участков). Ее можно будет перевести в собственность после строительства дома. Ну как перевести? Еще раз выкупить – по кадастровой стоимости. Учитывая же, что нынче кадастровая стоимость максимально приближена к рыночной, конечная цена выйдет неадекватно высокой. 

Наш совет: если вам приглянулся арендованный участок, прежде чем сделать окончательный выбор, ознакомьтесь с его кадастровой стоимостью на сайте Росреестра (rosreestr.net/). Там же можно узнать, не находится ли случайно этот участок в залоге или под арестом.

Мой адрес сегодня такой…

Упоминание в объявлении «имеется адрес» значительно повышает и шансы продажи участка (то есть он быстрее уйдет с рынка), и, соответственно, ценник. На самом деле получить адрес не проблема (во Владивостокском городском округе точно), и напрасно покупатели ведутся на факт наличия адреса как на серьезное обоснование высокой стоимости надела. 

Объясняем: адрес легко получить везде, независимо от того, покупаете вы землю в СНТ или в границах земель населенных пунктов. И это будет полноценный адрес, где вы сможете зарегистрироваться, на который сможете получать корреспонденцию. Правда, если речь идет об СНТ, в паспорте на странице регистрации будет стоять название товарищества и номер участка. 

Не хотите номер участка в СНТ, а хотите настоящий адрес с названием улицы и номером дома? Тоже без проблем. Необходимо собрать соседей-единомышленников, написать заявление на образование улицы и также отослать его в отдел адресного плана УГА. А городская комиссия по топонимике уже примет решение. 

По словам начальника отдела адресного плана УГА Натальи Кабановой, таким образом, к примеру, на Синей сопке (территория в пригороде Владивостока) уже появилось несколько улиц: Гималайская, Альпийская, Карпатская.

А вот если речь идет о получении адреса в Надеждинском районе, то схема несколько иная. Здесь статус земли имеет большее значение. Например, если участок лежит в границах поселения (с. Прохладное, с. Вольно-Надеждинское и т.д.) и у все есть разрешение на ИЖС, будет достаточно обратиться в администрацию поселения. Алгоритм аналогичный: заказываете градостроительный план, берете разрешение на строительство, строите дом и со всеми необходимыми документами отправляетесь в администрацию за адресом.

Другое дело, если участок куплен в СНТ. В этом случае ваше везение будет зависеть от активности председателя товарищества. Есть СНТ, где председатели учреждают улицы (да-да, функции комиссии по топонимике могут выполнять председатели садоводческих товариществ), подводят электричество и централизованное водоснабжение. Как пояснили в администрации Вольно-Надеждинского поселения, на их территории действует 43 активных СНТ (вот там и покупайте землю). Если же председатель товарищества пассивен, то и вы своего адреса не получите. Хоть судитесь. Поэтому наш вам совет: покупая участок на территории СНТ, предварительно познакомьтесь с его председателем, чтобы узнать, сможете ли впоследствии получить адрес.

Да будет свет!

Еще один ценообразующий фактор – наличие подключения к электросетям. Если в радиусе 300 метров проходит линия электропередачи, то подключение к сетям обойдется вам в 550 рублей. Необходимо заключить договор с МУПВ «ВПЭС», и в течение полугода компания подведет к вашему участку льготные 15 кВт. Почему льготные и почему 15? Потому что подсоединение участка к этим 15 кВт оплачивается государством. От вас требуется установить щиток на территории участка (на гараже, на заборе или на доме) и провести заземление. Затраты на это составят порядка 50–70 тысяч рублей. Если поручить заботы по подключению посредникам, то конечная сумма увеличится примерно на 30 %. 

В дальнейшем мощность тока можно будет увеличить, правда, за каждый дополнительный киловатт придется доплатить 3,5 тысячи рублей. Это в том случае, если сети, к которым вас подключили, имеют достаточный запас мощности. Если они технически устарели или не рассчитаны на запрашиваемую мощность, сумма выйдет больше.
Частники, предлагающие посреднические услуги, предупреждают: выгодно изначально подключаться по льготному тарифу и только потом увеличивать мощность сети. В противном случае вам сразу все запрашиваемые киловатты посчитают по коммерческой стоимости.

Что делать, если до ближайшей линии электропередачи больше 300 метров? Решать вопрос через председателя СНТ, в котором вы купили участок. Потому как в этом случае, скорее всего, и в целом на территории СНТ есть проблема с подачей электроэнергии.

Добраться до воды

Вода? Вот ее наличие на цену практически не влияет (что странно, поскольку есть места, например в Надеждинском районе, на Де-Фризе, где, сколь глубоко скважину ни бури, все без толку). Поэтому специалисты советуют: покупая участок, узнайте у соседей, как глубоко они бурили скважину. Кто-то рекомендует перед покупкой пригласить мастера-гидрогеолога, чтобы он проверил участок на наличие воды. Правда, некоторые специалисты по бурению к этому относятся скептически: мол, что они увидят – только разломы, а понять, есть вода или нет, можно только при бурении. 

В общем, добыча воды на участке – это вроде лотереи: можно добраться до артезианской воды через 20–30 метров бурения, а можно ничего не получить, пробурив все 200 метров. Или выйти на соленую морскую воду. К слову, стоимость метра бурения колеблется от 2000 до 2500 рублей. 

Как видите, в принципе нет ничего сложного (в том числе по финансовым затратам) в том, чтобы превратить обычный пустой дачный участок без света и воды в полноценный земельный надел с благоустроенной усадьбой. Которую вы возведете своими руками. Как говорится, глаза боятся – руки делают.

Алгоритм действий

Для того чтобы получить адрес, необходимо предпринять следующие шаги: 

– получить разрешение на строительство. Выдается оно в управлении архитектуры и градостроительства (УГА) администрации Владивостока (ул. Западная, 13, 7-й этаж). Необходимо представить в отдел выдачи разрешительной документации УГА правоустанавливающие документы и градостроительный план участка (заказать его можно здесь же – в отделе градостроительных планов);

– построить дом (какой он будет – капитальный или дачный, на фундаменте или без оного, с коммуникациями или без – дело ваше, главное – чтобы было здание);

– получить кадастровый номер на дом;

– сфотографировать дом;

– предъявить в отдел адресного плана УГА правоустанавливающие документы на землю, кадастровый номер дома, снимок дома (в качестве доказательства его наличия, возможно, фото будет достаточно, а возможно, комиссия выедет на место, чтобы лично удостовериться); 

– ждать 15 дней. 

Процедура, кстати, бесплатная.

Обратите внимание

Для получения разрешения на строительство индивидуального жилого дома (ИЖД) необходимо подать заявление с приложением документов, предусмотренных ч. 9 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ:

– правоустанавливающие документы на земельный участок;

– градостроительный план земельного участка;

– схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения ИЖД.

Градостроительный план земельного участка по вашему заявлению изготавливает УГА в течение 10 дней бесплатно.

Схема планировочной организации земельного участка может быть изготовлена застройщиком самостоятельно либо силами проектной организации. На схеме должны быть обозначены место размещения жилого дома и технико-экономические показатели объекта, соответствующие параметрам строительства, указанным в градостроительном плане земельного участка. А именно:

– количество этажей, включая подземные, надземные, мансарду (при этом согласно ст. 49 Градостроительного кодекса объектом ИЖС является отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи);

– площадь застройки (согласно ст. 23 Правил землепользования и застройки на территории Владивостокского городского округа процент застройки должен быть не более 20 % от площади предоставленного под строительство земельного участка);

– общая площадь дома;

– озеленение земельного участка (в том числе показатель площади озеленения). 

Документы могут быть поданы заявителем по выбору:

– в МФЦ; 

– в управление по работе с обращениями граждан администрации Владивостока (Океанский просп., 15/3); 

– через портал госуслуг.

Срок рассмотрения заявления – 7 дней со дня его поступления. 

Основными причинами отказа в выдаче разрешения на строительство является несовпадение этажности дома с разрешенной, отсутствие на схеме озеленения, несоответствие проектируемого объекта требованиям к площади застройки.

Автор: Анжелина ШИЛАН