Как повышение пенсионного возраста изменит рынок жилья

Они изменят многие аспекты жизни и повлияют на разные сферы народного хозяйства, предупреждает заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков.

В материале, опубликованном на сайте «РБК», он предлагает рассмотреть процесс старения населения и повышение пенсионного возраста в контексте рынка жилья.

Старение населения, взросление рынков

– Рынок жилья и ипотеки долгие годы базировался на спросе со стороны молодежи (поколения 70-х, 80-х годов), – считает Михаил Хорьков. – При этом участники рынка не уделяли должного внимания другим возрастным группам. Именно молодые формировали массовый запрос на жилье, и работать с ними было просто и удобно. Но рынок уже меняется: постепенно массовый спрос начинают формировать не покупатели своего первого жилья, а те, кто улучшает жилищные условия. И этот тренд будет усиливаться.

Уже сегодня в отдельных городах, на локальных рынках мы отмечаем разворот девелоперов в сторону более взрослого покупателя. Семьи с детьми становятся значимым ориентиром для девелоперов, а государство внедряет программы субсидирования ипотеки для данной группы покупателей. Это правильная корректировка, которая позволит выстроить более устойчивую модель развития бизнеса в следующие десять лет. Но смещение акцентов с покупки первого жилья на улучшение жилищных условий не единственная необходимая корректировка.

Рынок жилья по-прежнему не замечает того, что возрастная группа покупателей старше 55 лет является выключенной из основных рыночных процессов. Никто целенаправленно не работает с этой категорией населения, несмотря на то что таких людей становится все больше. 

Оптимизируй квадраты. Но сначала мировоззрение 

Между тем жизненный цикл семьи предполагает, что на каждом этапе ее развития жилищные условия должны корректироваться и меняться. Рано или поздно первое жилье становится маленьким и/или несоответствующим качественным запросам домохозяйства. Процесс улучшения жилищных условий, как правило, связан с появлением детей, их взрослением и необходимостью выделения детских комнат. Но дети быстро вырастают и часто уезжают от своих родителей. Опустевшее гнездо – проблема, которая абсолютно не осознана российским рынком жилья. На этом этапе у собственников возникает необходимость оптимизации жилищных условий. Сегодня средняя обеспеченность жильем в домохозяйствах пенсионеров – около 36 кв. м на человека. Избыточная площадь в городской квартире часто дополняется наличием дачи и изменением образа жизни на пенсии.

Вероятно, что избыточная площадь жилья, которая формируется у многих людей предпенсионного возраста, может стать для них источником  существования. В условиях, когда человеку после 60 будет сложно найти достойную работу, а на пенсию ему еще рано, «оптимизация жилых условий» может позволить пройти такой этап менее болезненно. Но для этого надо поменять свое отношение к недвижимости и принять, что процесс изменения условий жизни – естественный процесс. 

Уже сегодня пенсионеры в крупных городах являются одной из самых заметных групп на рынке аренды бюджетного жилья. Сдача комнат, квартир (после переезда на дачу) для многих стала основным источником дохода. Текущее решение о повышении пенсионного возраста может закрепить эти позиции, и роль старших поколений на рынке аренды будет возрастать.

Трудовая конкуренция поднимет волну миграции. И рынок аренды

Сегодня пенсионеры – большая группа потребителей, которые формируют контуры многих рынков. При этом огромное число пенсионеров после выхода на пенсию продолжает работать. Достаточно оглянуться вокруг, чтобы понять, как много людей зависят от деятельности молодых пенсионеров, которые только вышли на пенсию. Но в основном это профессии, связанные со знаниями и интеллектуальным трудом. Те, кто не находят работу, посвящают себя огороду или внукам. Помощь детям, которым необходимо зарабатывать и делать карьеру, – главная цель выхода на пенсию для многих женщин. В ближайшем будущем эти возможности для молодых закроются. Придется выбирать между детьми и карьерой. От карьеры напрямую зависит доход, доступность ипотеки и возможность улучшения жилищных условий. Многие процессы могут сместиться, а сложившиеся конструкции поменяются.

В идеале долгосрочное изменение пенсионной системы должно сделать граждан России более ответственными за свое будущее. Очевидно, что стратегия «досидеть до пенсии», свойственная многим работникам после 50, уже не будет работать и придется более активно конкурировать с молодыми и доказывать свое право занимать конкретную должность. В условиях высокой конкуренции на рынке труда могут повыситься мобильность и трудовая миграция, «западный дрейф» российских мигрантов усилится. Это тоже отразится на рынке жилья и обнажит проблему отсутствия нормального арендного рынка в стране. 

Повышение пенсионного возраста – это повод задуматься над тем, что нельзя игнорировать глубинные демографические процессы, происходящие в стране, тем более что они достаточно прогнозируемы. Это урок для рынка жилья, который продолжает концентрироваться на мнимых потребностях, не замечая реальной проблематики долгосрочного развития.

Автор: Евгений СИДОРОВ