Правила и законы «вороньей слободки»

Если вы думаете, что коммунальные квартиры – это особенность больших городов со столь же большой историей – Москвы, например, или Санкт-Петербурга, то вы ошибаетесь. Жилищный фонд Владивостока тоже изрядно разбавлен коммуналками. И это не всегда многокомнатные бывшие барские хоромы с высокими потолками в старинных домах. 

На коммунальные квартиры можно наткнуться и на улице Русской, и в бараках на Героев Хасана, и в застроенных относительно недавно, на исходе советской власти, микрорайонах, например на Котельникова, и в кирпичном крейсере на Тополиной аллее. Особенно много их в домах на проспекте 100 лет Владивостоку, возведенных в период строительства «Большого Владивостока». Причем многие квартиры там изначально, с 1960-х, заселялись как коммунальные – когда сразу несколько семей, занимающих по одной комнате, вынуждены пользоваться общим санузлом и общей кухней.

Сегодня, несмотря на массу недостатков проживания в такой квартире, у этого вида жилья есть одно несомненное преимущество: цена. Именно комната в коммуналке для многих становится стартовой площадкой для закрепления в городе.

При этом нужно помнить: уникальность коммунального жилья кроется не только в правилах общежития, но и в возможности распоряжаться своим имуществом. 

Сосед – первый в очереди

В частности, есть определенные нюансы при продаже комнаты в коммуналке или при сдаче ее в аренду. 

 Начнем с продажи. Эту сделку невозможно провести быстро, поскольку у других собственников комнат в коммунальной квартире есть первоочередное право покупки перед третьими лицами и равное право покупки с другими собственниками.

Проще говоря, необходимо соблюдать очередность в праве продажи. Выставляя комнату на продажу, ее владелец первым делом обязан уведомить об этом всех своих соседей. Вернее, именно их он обязан уведомить в первую очередь и указать условия сделки.

Владею – имею право

Теперь что касается аренды. В Жилищном кодексе РФ есть нормы, обязывающие сдавать свою жилплощадь в коммунальной квартире в аренду только с согласия соседей, поскольку сделке подлежит не только личная комната продавца, но и его доля в общем имуществе.

 Но, как известно, наше законодательство не всегда однозначно. Статья 42 того же Жилищного кодекса гласит: у собственника комнаты в коммуналке также есть личная доля в общей собственности, и он волен распоряжаться ею по своему усмотрению. Следовательно, вы можете на правах владельца помещения в такой квартире предоставить арендатору не только саму комнату, но и право пользования кухней, коридором, санузлом. И в том случае, если арендатор не будет злонамеренно пытаться причинить вред или ущерб имуществу, находящемуся в общем пользовании, с него и с вас взятки гладки.

Дальше – перепланировка. Вы имеете право делать перепланировку только своей комнаты (обычно, говоря о перепланировке, подразумевают организацию мокрых зон в комнате). Запрещено переделывать совместную территорию, нельзя также допускать, чтобы работа по планировке затрагивала другие комнаты. 
Обратите внимание: о перепланировке недостаточно договориться с соседями. Вам потребуется разрешение органов местного самоуправления. 

По ночам не шуметь, котов не заводить 

Правила проживания в коммунальной квартире одинаковы для всех. Один человек не может обладать большими полномочиями, чем другой. 

В частности, всем жильцам без исключения запрещено нарушать тишину в ночное время. Следует контролировать свое поведение и не устраивать шумных вечеринок. Запрещено отбирать общие помещения (туалет или кухню) в свое личное пользование. 

Между тем подобные ситуации встречаются часто – почитайте объявления на местных порталах. Многие из них, например, обещают: туалет будет только в вашем пользовании. Это с чего вдруг? Он тоже выкуплен?

 Одна моя знакомая жаловалась на соседку по коммунальной квартире: в ее девятиметровой комнате помимо нее самой, мужа и дочки проживали кошка, собака, черепаха и пара попугаев. На самом деле проживание питомцев на ваших квадратах зависит от воли соседей. Одно из оснований для отказа – аллергия на мохнатых и пернатых. К слову, в том же Питере, где граждане более подкованы в правовых нюансах общежития, без согласия всех соседей завести себе подобный живой уголок точно бы не удалось. 

Свет не жечь, в туалете не курить

Отдельный параграф – содержание общих помещений в чистоте и порядке. Размер места, которое вы должны убирать, зависит от размера вашей собственности. Чаще же всего жильцы просто договариваются о посменной уборке. 

То же самое касается и ремонта общих мест. Наиболее жизнеспособные варианты: заключить договор, по которому либо каждый из соседей будет делать ремонт по очереди, либо делать все совместно, либо участвовать финансово. 

Интересный вопрос – оплата коммунальных услуг. Если собственники позаботились об отдельных счетчиках электроэнергии, то каждый оплачивает личное потребление. Если счетчик общий, то его показания делятся на всех, чаще всего в зависимости от количества проживающих в каждой комнате. 

Что касается учета потребления воды, то здесь и вовсе все просто. Даже если в комнаты проведены и водопровод, и канализация, счетчики устанавливаются только на общеквартирных узлах. Так что показания делятся между комнатами – в зависимости от количества проживающих в них.

Можно ли курить в коммунальной квартире? На самом деле это спорный вопрос. В законе сказано, что жильцы могут распоряжаться своими участками квартиры, включая кухню и санузел, как захотят. И курить в помещениях могут тоже. Если им что-то запретят, то считается, что на их права посягнули. 

Однако есть отдельная статья о том, что запрещено курить в местах общего пользования: в ванной, туалете, кухне. И данное правило считается важнее, чем право распоряжения своей площадью. Стоит отметить: разрешено курить в своей комнате. Что до кухни и туалета, то здесь лишь по договоренности с соседями. Идеальный вариант для коммунального быта – вовсе не иметь дурных привычек. 

Какие условия необходимо указать?

1. Цена комнаты, задаток или аванс.
2. Условия оплаты: одновременная полная оплата, рассрочка, отсрочка платежа, оплата в соответствии с графиком.
3. Условия освобождения комнаты: после полной оплаты или в иные сроки.
4. Условия продажи нельзя менять! Иначе придется уведомлять соседей заново.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО