Балконы наращивать запрещено

Муниципальная школа «Управдом» продолжает свою просветительскую миссию – давать гражданам, желающим сделать проживание в своих домах максимально комфортным, теоретические и практические знания из сферы жилищно-коммунальных взаимоотношений.

Очередное занятие школы было посвящено не новой, но остающейся всегда злободневной теме – перепланировке помещений. Главным экспертом выступил начальник управления содержания жилищного фонда (УСЖФ) администрации Владивостока Григорий Пейхвассер.

Семь раз отмерь, один раз сломай

– Количество обращений по вопросам перепланировки растет каждый год, – подтвердил Григорий Александрович актуальность темы. – И даже не от самих хозяев переделанных помещений. В основном сигналы о незаконном переустройстве поступают от сознательных соседей. Их реакция вполне оправданна:  последствия перепланировки могут влиять на состояние несущих конструкций, инженерных систем, на подачу отопления, на состояние дома в целом. В истории нашего города есть случаи, когда именно из-за незаконного переустройства жилой дом оказывался в аварийном состоянии.

В школе «Управдом» мы не единожды поднимали вопрос перепланировки, но есть смысл еще раз повторить: перепланировка, или переустройство, – это изменение квартиры с обязательным (!) внесением изменений в ее технический паспорт. Речь о перепланировке не идет, если вы просто меняете окна с деревянных на пластиковые, меняете сантехнику, батареи, даже если ставите в ванной джакузи, но не изменяете при этом размеры санузла. 

А вот если вы увеличиваете площадь комнаты, ломая перегородки, объединяете комнату с лоджией или совмещаете ванную и туалет – это и есть перепланировка, которую необходимо узаконить.

Как узаконить перепланировку

Чтобы получить разрешение на перепланировку, прежде всего не действуйте самостоятельно. Закажите сначала  проект у архитекторов. Проект переустройства и перепланировки должна разрабатывать специализированная организация (архитектурное бюро), имеющая допуск СРО (саморегулируемые строительные организации) к видам работ по подготовке архитектурных решений. Для подготовки проектов переустройства в доме, являющемся памятником архитектуры, требуется дополнительно специальная лицензия. 

Затем нужно подготовить и подать в органы местного самоуправления – УСЖФ (во Владивостоке – ул. Ильичева, 15, каб. 45) либо в любое отделение МФЦ пакет документов:

– свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое (нежилое) помещение; 
– технический паспорт помещения;
– проект перепланировки.

Отдельная история, если вы хотите узаконить уже проведенную перепланировку (неважно, сами вы ее сделали или же купили квартиру в таком состоянии).

Раньше эта процедура проходила только в судебном порядке. Однако в последнее время администрация Владивостока перенимает положительный опыт Москвы, узаконивая уже произведенную перепланировку без судебных заседаний. Если, конечно, были проведены разрешенные виды работ: снос перегородок, не являющихся несущими, объединение санузла с ванной и т.д. 

Схема получения разрешения та же: вы готовите проект перепланировки и подаете в администрацию города (лично или через МФЦ) пакет вышеперечисленных документов, только с некоторыми дополнениями. В частности, в техпаспорте ставится отметка БТИ о том, что работы по переустройству (перепланировке) проведены самовольно, без получения разрешительной документации. Кроме того, в обязательном порядке предоставляется результат экспертизы, которую выполняет та же проектная организация. В экспертизе перечисляются виды проведенных работ и делается вывод о том, что они соответствуют требованиям действующего законодательства, а их результат не ущемляет законных интересов граждан, проживающих в данном доме, и не ухудшает состояние несущих и ограждающих конструкций здания.

Вопрос-ответ

Теоретическую часть семинара традиционно сменила практическая – руководитель муниципального управления содержания жилфонда ответил на вопросы слушателей «Управдома».

Не путайте сухие и мокрые зоны

– В каком случае перепланировка (переустройство) никогда не получит согласования?

– Если вы хотите, скажем, поменять местами комнату и кухню, но при этом у соседей снизу кухня и комната по-прежнему находятся на своем, проектном месте. Запрещено также расширять площадь санузлов за счет площади комнат и кухонь. Если вы хотите в панельном доме в несущей стене сделать проем (например  убрать подоконный участок стены), разрешения вы также не получите.

Существует мнение, что можно планировать квартиру в новострое исходя лишь из своих предпочтений. Неслучайно ведь застройщики позиционируют сданные дома в формате «свободной планировки». На самом деле ничего свободного в этой планировке нет. Когда застройщики вводят свои дома в эксплуатацию, они сдают в контрольные органы и органы власти их технические паспорта, где четко определены зоны кухонь, санузлов (мокрые зоны) и комнат (сухие зоны). И чтобы поменять установленную проектом перепланировку, ее нужно узаконить. В противном случае вам придется обустраивать кухню именно в том месте, которое указано в техпаспорте (исключение возможно только для квартир первого этажа). Если, конечно, вы всем подъездом согласованно не решите отвести кухням другое место, чтобы по всему стояку снизу вверх мокрые зоны находились ровно одна под другой. И, конечно, дружно узаконите такой вариант планировки.

– Как быстро реагирует комиссия на заявление о  переносе мокрых зон, сносе вентиляции?

– Для того чтобы инициировать процедуру проверки, нам необходимо письменное заявление гражданина, обнаружившего нарушение. Его можно отправить в адрес УСЖФ обычной почтой (ул. Ильичева, 15, каб. 45) или электронной ([email protected]). Дата выезда на место зависит от того, как быстро будет сформирован пакет документов, на основании которого мы можем прийти в квартиру нарушителя. Мы должны уведомить собственника о том, что будет производиться проверка состояния принадлежащего ему помещения. Также мы должны получить техпаспорт жилого помещения, которое собираемся проверять (иногда его нужно запрашивать в БТИ).  Обычно мы стараемся сократить срок проверки до месяца-полутора. Иногда собственники не пускают проверяющих в квартиру, тогда предстоит вторая, третья попытка. Если потребуется, то гражданина обяжут представить квартиру для проверки в судебном порядке.

Несущие стены не трогать!

– Наш дом имеет семь этажей, из которых первые два нежилые. Регулярно мы видим, как с первых этажей выносят перегородки. В один день вывезли восемь грузовиков (лично считала) разобранных перегородок: кирпича, шлакоблоков. Дом достаточно старый, 1978 года постройки. И проблемный: по внешним конструкциям идут трещины, и это зафиксировано актом технического осмотра управляющей компании. Кроме того, нам сейчас меняют крышу с плоской на скатную, то есть нагрузка на несущие стены существенно увеличивается. А тут еще регулярные переделки первых двух этажей. Скажите, при выдаче разрешения на перепланировку предусмотрена ли оценка самого объекта на месте?

– Нет, физический осмотр здания на месте не предусмотрен. Гражданин подает технические документы на помещение и проект перепланировки, выполненный организацией, имеющей специальный допуск на эти виды работ. На основании этих документов и дается разрешение.

На практике, конечно, владелец помещения может отступить от проекта. Но если соседи увидят, что идут работы, которые могут нанести вред зданию или благополучию жильцов, им необходимо сообщить об этом либо в администрацию города, в УСЖФ, либо в Государственную жилищную инспекцию Приморского края. Тогда мы придем оценивать ситуацию на месте.

К слову, по инициативе администрации Владивостока наконец-то перепланировка нежилых помещений урегулирована законодательно на региональном уровне. Законом же установлены и определенные табу: однозначный запрет на любые изменения несущих конструкций. Поэтому, если у вас есть подозрения, что нарушаются или убираются несущие стены, обязательно нам сообщайте. 

У лоджии больше прав

– Мы купили квартиру в доме 83-й серии, в которой лоджия уже была объединена с комнатой. То есть оконная и дверная рамы убраны, подоконник переделан в стол, радиаторы вынесены на лоджию, и все это, увы, без изменений в техпаспорте. Возможно ли нам сейчас узаконить перепланировку? Насколько мы знаем, увеличение отапливаемой площади каким-то образом влияет на теплоснабжение всего дома…

– Все верно, тем более что лоджии в доме этой серии холодные и при объединении их с жилыми комнатами нарушается тепловой режим в доме. Однако система отопления в техпаспорте никак не отображается. Панель, судя по вашему описанию, не нарушена, просто ваши предшественники убрали остекление. То есть по факту ничего незаконного не было сделано. Единственное, что при переносе радиаторов меняется схема отопления и у ваших соседей по стояку могут быть завоздушены батареи. Эту ситуацию нужно контролировать.

– Можно ли убрать подоконный участок, разделяющий комнату и балкон? Балкон застеклен.

– Однозначно нет! Законодательством определено: лоджия – встроенная часть помещения, которая с трех сторон ограждена несущими конструкциями дома. А вот балкон – это пристроенная часть, и демонтаж стены между комнатой и балконом невозможен, так как это изменяет фасад дома. Даже если балкон застеклен.

Добавлю: теория о том, что балкон можно увеличить на 30 см, – это заблуждение. Периметр балкона не должен быть больше периметра балконной плиты. Если вы расширяете балкон, каких-то способов узаконить такую переделку в принципе не существует. 

– Могу я увеличить оконный проем в панельном доме?

– Тоже однозначно нет! Есть приказ Минстроя, запрещающий ломать панель.

– В нашей панельной хрущевке жители первого этажа пристроили балкон чуть ли не с фундаментом… 

– Расширение, а тем более пристройка балкона не является ни благоустройством, ни перепланировкой. Эти работы относятся к реконструкции и регулируются другим кодексом – Градостроительным.

– Как можно узаконить такие изменения?

– Никак. Эти изменения не признаются законными даже в судебном порядке. Все, кто намеревается узаконить самовольно увеличенные балконы, получают решение об отказе и приведении помещения в прежнее планировочное состояние. Впрочем, если владельцы балкона подсуетились и оформили изменения в техпаспорте до последнего редактирования Жилищного кодекса РФ, тогда претензий к ним нет.

Справка «В» 

Напомним, что школа жилищного просвещения «Управдом» была создана администрацией Владивостока в 2012 году. Цель проекта – ликвидировать жилищно-коммунальную безграмотность среди горожан, а также подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными и грамотными заказчиками услуг. Проходят занятия каждую вторую среду месяца в актовом зале городской администрации. Точную дату можно узнать на сайте мэрии (vlc.ru) либо в СМИ.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО