Что и где строить, будут решать банки

В России надо отказываться от долевого строительства и строить дома за счет цивилизованной ипотеки. К этому призвал премьер-министр Дмитрий Медведев, отвечая на вопросы журналистов в прямом эфире федеральных телеканалов. Глава кабинета министров подчеркнул, что в других странах не существует договоров долевого строительства, так популярных у нас.

Напомним, что привычная схема долевого строительства в России может уйти в прошлое в ближайшие несколько лет. Возводить жилье будут по новым правилам, используя проектное финансирование. По сути, средства дольщиков заменят банковскими кредитами. Во сколько обойдется покупателям квартир и чем грозит самим строителям активное участие финансово-кредитных учреждений в строительстве, корреспондент «В» поинтересовался у председателя НП «Лига финансовых институтов» Александра Ивашкина.

 – Итак, вскоре банки станут участниками строительства и возьмут на себя определенные обязательства по вводу жилья в строй. Повлияет ли это на объем сдаваемых квадратных метров, ведь банкиры очень жестко подходят к выбору заемщика? Есть ли опасность, что строить станут еще меньше?

 
– С трудом могу представить картину, как наши банкиры будут управлять строительством коммерческой недвижимости или реализовывали готовые квартиры. Но да, банки тщательно будут выбирать своего уникального клиента-застройщика. К сожалению, сейчас по многим отраслям (строительная не исключение) мы наблюдаем падающий рынок. Здесь не подойдет агрессивная практика, излюбленная многими предпринимателями, а именно накачивание деньгами бесперспективных строительных объектов и девелоперов, потому как сразу же начнет реализовываться бизнес-риск. И можно получить новострои и целые микрорайоны без жильцов. Поэтому первичное ожидание такое: строить станут меньше и выборочно до тех пор, пока ситуация не подойдет к стабильно растущему рынку жилья.

 – Хватит ли банкирам денег на финансирование строек?

 
 – По нашей оценке, реализация жилищных проектов на территории Приморья сейчас на 65 – 75 % осуществляется за счет дольщиков. А оставшиеся деньги (35 – 25 %) почти в равной доле – это собственные деньги застройщиков и привлеченное банковское финансирование. В новой схеме все средства должны быть замещены кредитованием уполномоченных банков, что заставит финансистов к 1 июля выйти на значительное увеличение кредитования застройщиков. В противном случае снижение объемов строительства приведет к росту объемов аварийного жилого фонда. Поэтому кредитные учреждения уже сейчас должны готовиться организовывать определенные процедуры, чтобы суметь обеспечить работу с эскроу-счетами, проектным финансированием. Иначе да, мы увидим падение объемов строительства. Что касается денег, то их эмитирует Центральный банк. Сколько потребуется, столько банкам денег и дадут. Другой вопрос – какие именно банки получат доступ к этим средствам. Вопрос важный, ведь тогда именно эти банки будут решать, кто будет строить и где...

– Вернемся к сути нововведений. Как вы оцениваете новые правила игры на строительном рынке?

 – Они весьма своевременны, так как обманутые дольщики давно уже стали одной из знаковых примет современной России. По сути, долевое строительство сегодня стало разновидностью русской рулетки: можно отдать все деньги и остаться у разбитого корыта. Даже если (условно) застройщик (в прошлом с прекрасной репутацией) идет сегодня в графике стройки, все равно остается шанс получить недострой, так как свои обязательства по строительству и передаче в указанный срок объекта недвижимости он может и  не выполнить. Причин тому сколько угодно, и необязательно они будут носить криминальный характер. Например, неверный расчет собственных ресурсов строительной компании, неправильный выбор подрядчика, возникшие трудности с подключением к инженерным сетям… В общем, проблем в строительстве очень много, и не всегда они связаны именно с профессиональной деятельностью застройщиков.

– Рыночным отношениям всегда присущ коммерческий риск...

 – Да, но стоит разобраться, где коммерческий риск, а где мошенничество. Если сложилась ситуация, при которой обычные граждане оказались беззащитными перед аферистами, значит, надо бороться с мошенниками, спрашивать с них, а не разводить руками и вытягивать стройку за счет государства, вернее, за счет налогоплательщиков. Если это была  авантюра, то пусть власти расследуют дела по всем недостроям, отправляют  на нары обманщиков и за их счет достраивают дома. По нашим данным, сейчас  в Приморье около 55 застройщиков возводят 81 объект с использованием средств граждан на условиях долевого участия. При этом большинство зданий успешно строится и сдается, однако есть ряд объектов, сроки ввода по которым до сих пор не определены. Это прежде всего недострои по владивостокским адресам (Кипарисовая, 2 и 26, Славянская, 17, Грибоедова, 46, Лесная, 1, Зейская, 12, Партизанский проспект, 52, Пихтовая, 35, Снеговая Падь), а также  на улицах Рудничной, Лазо и Сахалинской в Артеме, комплекса «Солнечная долина» в поселке Трудовое под Владивостоком. Каждый из этих долгостроев – настоящая болевая точка.

– Каким образом проектное финансирование изменит расстановку сил на рынке жилья?

 – Радикально изменит. Вместо долевого строительства, когда застройщика фактически кредитуют покупатели еще не построенных квартир, строители будут возводить дома за счет заемных средств. Это подразумевает, что застройщик, получив деньги от банка, несет перед ним ответственность за готовность проекта, платит проценты по обслуживанию долга и продает гражданам только готовое жилье.  

 На мой взгляд, в плюсе останутся все три основных его участника. Банки получат надежного клиента-застройщика, сумевшего сформировать хорошую кредитную историю, покупатель первичного жилья гарантированно получит квартиру, а не многолетнюю нервотрепку с ожиданием. Сам же застройщик будет защищен от рисков оказаться в пролете и стать фигурантом громких уголовных дел со всеми вытекающими последствиями… Если банки выйдут на приемлемую  для строительства стоимость кредита, которая влияет на стоимость жилого квадрата,  и эти кредитные деньги будут  долгосрочными  (10 – 15 лет), то от этого выиграет в конечном счете потребитель. К сожалению, не смогут продолжать свою деятельность мелкие и средние застройщики, которые попросту не выдержат конкуренции с более крупными коллегами. Но это для них  повод уже сейчас  искать другие ниши в строительном бизнесе.

Проектное финансирование – это цивилизованная модель рынка недвижимости, поскольку предполагает реализацию только готового жилья. Процесс покупки жилья становится контролируемым, а риски  распределяются между застройщиком и банком. К сожалению, эта схема не имеет обратной силы. То есть она неприменима к тем, кто уже оказался обманутым дольщиком и сегодня бьется за свои права…

– Не слишком ли это радикальный шаг со стороны правительства, учитывая то, что контроль за застройщиками в последнее время и так ужесточили (в законе о долевом строительстве появился пункт о банковском посредничестве и был создан Фонд защиты прав дольщиков)?

–  Действительно, с 1 ноября застройщики, работающие в рамках 214 ФЗ, обязаны отчислять в компенсационный фонд 1,2% от суммы каждого заключенного договора долевого участия. Отчисления собирают только с новых проектов, которые стартовали в октябре 2017 года. Постепенно число таких строек будет увеличиваться, а значит, суммарный объем полученных отчислений будет расти. Нужно понимать, что фонд не является источником финансирования и он не будет выделять средства на существующие проблемные стройки. Фонд призван ликвидировать конкретные долгострои и помогать конкретным дольщикам, то есть он будет действовать адресно.

 По сути, компенсационный фонд – это инструмент борьбы не с причинами появления обманутых дольщиков, а с последствиями подобных ситуаций. Полагаю, что механизм защиты граждан через фонд уже помогает снять напряженность проблемы. Сейчас главная сложность в том, что граждане остаются с проблемой один на один и не существует никаких механизмов, которые могли бы помочь выйти из сложной ситуации. При этом речь идет о жилищном вопросе, решая который люди попадают в безвыходное положение. И ни государство, ни застройщики, ни банки не могут им помочь, хотя фактически косвенная ответственность лежит прежде всего на государственных контролирующих структурах: почему недосмотрели, как вообще допустили такое безобразие?! Это ведь не булочку с прилавка в хлебном ларьке украсть, это многомиллионная афера с тяжелейшими последствиями для многих людей.

– Стоит ли опасаться того, что новые поправки приведут к повышению цен на новостройки и уменьшению объемов строительства?

 – Проектное финансирование осуществляется за счет кредитных ресурсов банков. В нынешних условиях стоимость таких ресурсов зависит от индикатора денежно-кредитной политики Банка России – от ключевой ставки. С 27 октября 2017 года ключевая ставка составляет 8,25% годовых. Чем ниже ключевая ставка, тем дешевле кредиты, а значит, и ипотека. На сегодня минимальный ипотечный процент примерно 10,5 процента. С учетом заявленной Центральным банком страны политики постепенного снижения ключевой ставки мы в последующие годы должны увидеть удешевление жилищных займов. Но в любом случае, чтобы проектное финансирование заработало, кредитные деньги должны быть дешевыми и долгосрочными.

*Эскроу-счет (англ. escrow) – специальный условный счет, на котором учитываются имущество, документы или денежные средства до наступления определенных обстоятельств или выполнения определенных обязательств. Лежащие на этом счету ценности передаются эскроу-агентом в пользу одной из сторон сделки только в том случае, если она выполнила свои обязательства перед другой стороной.

Автор: Александр КАРАСЕВ