Капремонт: когда по долгам не надо платить

В качестве спикера организаторы проекта – управление содержания жилищного фонда администрации Владивостока и общественная организация «Домовой контроль» – пригласили генерального директора НП СРО «ЖКХ Групп» Ольгу Беленькую.

– Программа капитального ремонта работает с октября 2014 года, – напомнила горожанам Беленькая. – Год работы показал слабые места в профильном законодательстве. В итоге этим летом в Жилищный кодекс были внесены изменения, касающиеся в том числе и капитального ремонта.

Итак, по порядку.

О долгах. До сих пор существовала норма, обязывающая собственников гасить долги по капремонту за предыдущих владельцев. Без разницы – купили граждане квартиру с долгами или, например, Минобороны передала свое ведомственное жилье в частную собственность с неоплаченными долгами (а такое часто случалось). Или, может быть, граждане приватизировали муниципальное жилье, обремененное долгами. Как вы знаете, за муниципальные квартиры взносы за капремонт платит муниципалитет, но, честно говоря, не все муниципалитеты выполняют эту обязанность.

Теперь же согласно внесенным в Жилищный кодекс изменениям граждане, становясь собственниками квартиры, не должны оплачивать долги государства (в том числе и министерства обороны), региональных и муниципальных властей. И, что очень важно, эта норма имеет обратную силу. То есть, несмотря на то что новая редакция Жилищного кодекса была принята 1 июля 2017 года, де факто она работает и в отношении граждан, получивших вместе с квартирами долги с начала действия программы капремонта.

– Что делать собственнику, с которого уже взыскали долги?

– Необходимо подавать иск к региональному оператору, чтобы тот вернул деньги, и к Минобороны, чтобы ведомство рассчиталось с долгами, – поясняет юрист. И добавляет, что практика подобных споров пока не наработана и как такие тяжбы будут проходить в реальной жизни, пока предсказать сложно…

Следующая корректировка посвящена сопротивляющимся собственникам. Речь идет о капитальном ремонте инженерных сетей. Региональные операторы сталкиваются с тем, что, когда идет смена труб, стояков, они (или их подрядчики) не могут попасть в квартиры – жители их просто не пускают, из-за чего полноценное обновление сетей невозможно. Поэтому согласно новой редакции Жилищного кодекса, если жители или управляющая организация сопротивляются проведению ремонта (не пускают на свою территорию), то региональный оператор имеет право перенести сроки ремонта этого конкретного дома на более поздний срок. То есть собственники накажут сами себя. Кроме того, обсуждается вопрос штрафов для граждан, не пускающих ремонтников на свою территорию. Повторим: пока поправка относительно штрафов только обсуждается. Но может быть и принята.

Не обошли законодатели и всевозможные чрезвычайные ситуации, нередко случающиеся на Дальнем Востоке. Теперь, если дом пострадает в результате тайфуна, циклона, иной стихийной погодной катастрофы (чаще всего в этих случаях рушатся кровли) или в результате форс-мажора, ремонтировать его будут за счет средств, накопленных на капитальный ремонт.

Учли законодатели и интересы собственников нежилых помещений. С августа этого года им выставляется счет за капремонт сразу за год. И они сами решают: платить им в течение года равными долями либо внести сразу предоплату за весь год.

Изменилась повестка общего собрания, посвященного проведению капитального ремонта. В том случае, если дом формирует счет в общем котле, то есть у регионального оператора, собственники должны принять решение по трем вопросам. А именно: утвердить вид работ, предельно допустимую стоимость (фактическая стоимость может быть ниже) и лицо, которое от имени собственников будет участвовать в приемке выполненных работ. Как правило, назначается кто-то из совета дома, либо это лицо назначается управляющей компанией. Если дом аккумулирует свои средства на спецсчете, собственники должны также определиться с перечнем работ, с предельной стоимостью, ответственным лицом, а помимо перечисленного должны установить сроки выполнения работ и источники финансирования: собственные средства или заемные.

– В каких случаях спецсчет можно аннулировать?

– Если по программе капремонта запланированы конкретные работы, но они не были выполнены, то тогда спецсчет аннулируется, а деньги дома уходят в общий котел. Решение об этом принимают органы местного самоуправления автоматически. Если жители дома понимают, что работы в установленный срок выполнены не будут, то они должны принять решение о переносе работ на более поздний период. Кроме того, основанием для перевода дома на общий счет являются низкие сборы – менее 50 процентов от нужной суммы в течение года. Ну и, конечно, спецсчет можно аннулировать по желанию собственников, когда люди осознают, что не в силах собрать нужную сумму, обеспечить собираемость, работать с должниками…

– Поломка лифта в многоэтажке является чрезвычайной ситуацией?

– Нет. К чрезвычайным ситуациям помимо непосредственно природных катастроф можно отнести, например, взрыв газа – это локальная чрезвычайная ситуация в пределах одного дома.

– Есть ситуации, когда управляющая компания может принимать решение о проведении текущего ремонта без решения собственников. Но хотя бы представить смету совету дома на согласование она должна?

– Когда собранием собственников или советом дома утверждаются виды работ, в том числе по текущему и по капитальному ремонту, тогда же утверждается их стоимость. То есть собственники либо принимают решение, либо не принимают. Прямой обязанности у УК предоставлять смету нет. В случае аварийной ситуации управляющая компания вообще может проводить работы без согласования с советом дома.

– Например, собственники не согласны с предложением УК: считают, что предложенный ею подрядчик завышает цены. В таком случае они могут предложить свой вариант? И обязана ли УК прислушиваться к их мнению?

– Законодательно подобная обязанность для УК не предусмотрена. Это исключительно воля договаривающихся сторон. А вот как подобные вопросы решаются в реальной жизни… Допустим, собственники могут прийти и сказать: вы нам ставите окна за 200 тысяч, мы же нашли подрядчика, который согласен выполнить тот же объем за 150 тысяч рублей. Но тут еще нужно посмотреть, почему такая разница в цене. Может быть, качество профилей хуже. Далее. Собственники желают сами заключить договор с подрядной организацией на выполнение работ. Но ответственность за все выполненные работы по ремонту или обслуживанию дома несет УК. И если Госжилнадзор проверит работу УК и сочтет ее некачественной, то накажут именно управляющую компанию, а не собственников и не подрядчика, который эту работу выполнял. К слову, сейчас штраф лицензионного контроля составляет 250 тысяч рублей. В принципе, можно прийти к консенсусу: если работы подрядчика устроят УК, она может одобрить и выбор собственников.

– Может ли совет дома или общее собрание собственников принять решение, что акт о принятии определенных видов работ подписывают конкретные люди? Например, работы по ремонту кровли принимает некто гражданин Иванов. Ремонт сетей принимает гражданин Петров. И так далее… Будет ли протокол с таким решением документом для УК?

– В Жилищном кодексе (ст. 161.1) сказано: приемку выполненных работ осуществляет совет дома либо его члены. И да, должен быть документ, где указаны люди, отвечающие за определенные виды работ. А вот если собственники не выберут ответственных лиц, то акты будут подписывать те, кого УК поймает в прямом смысле этого слова за руку.

Напомним, что школа «Управдом» создана по инициативе мэра Владивостока Игоря Пушкарева для того, чтобы научить всех желающих горожан разбираться в жилищном законодательстве и подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными и грамотными заказчиками жилищно-коммунальных услуг. За пять лет работы школы ее слушателями стали около 15 тысяч человек.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО