Все секреты ТСЖ,

Муниципальная школа «Управдом» все апрельские уроки посвятила молодым владивостокцам. Начинающим управдомам рассказали о способах управления МКД, о работе управляющих компаний, о том, как составлять договоры управления, об ОДН, о нюансах создания ТСЖ… Поскольку занятия шли в формате экспресс-курсов, информацию спикеры давали лаконично и концентрированно.

Теме ТСЖ (сейчас ТСЖ принято официально именовать именно ТСН – товарищество собственников недвижимости) посвятили одно из последних занятий этого экспресс-курса.

Главное в ТСЖ – неравнодушие жителей

По словам спикеров, основное требование к ТСЖ в том, что оно объединяет заинтересованных (ключевое слово), неравнодушных собственников. Ведь именно неготовность жильцов взять на себя ответственность за дом останавливает граждан в большинстве случаев от создания ТСЖ.

Впрочем, и плюсы при такой форме управления существенные. Помимо комфортных условий проживания (работающих коммуникаций, чистых, отремонтированных подъездов, адекватных платежей), что, согласитесь, уже само по себе немало, успешное ТСЖ повышает продажную цену квартиры – это проверено на практике.

Другой вопрос – какому дому подойдет подобная форма управления.

– Если это двухэтажка (или даже пятиэтажка) 60-х годов постройки, давно не ремонтированная, то, естественно, в этом случае и помышлять о ТСЖ не стоит, – предупреждает один из спикеров, руководитель НК «Домовой контроль» и по совместительству председатель одного из городских ТСЖ Роман Ершов. – Собственно, даже если дом в надлежащем состоянии, существует лимит по площади, когда создание ТСЖ становится просто нерентабельным. Считается, что в доме площадью менее 5 тысяч квадратных метров ТСЖ создавать не рекомендуется.

Второй критерий – уровень платежности. Создавать ТСЖ в доме, в котором многие не платят, неэффективно. Предельный уровень собираемости платежей должен быть не ниже 85 процентов.

Подготовительная работа

– Этот этап обязателен, иначе вы просто не убедите людей выбрать ТСЖ, – обращается к слушателям курсов «Молодой управдом» Роман Ершов. – Необходимо наглядно показать несостоятельность нынешней управляющей организации (от ответственных и эффективных УК дома не уходят – верно?). В качестве примера расскажу о нашей подготовительной работе. К слову, наша первая попытка создать ТСЖ провалилась на уровне собрания – народ в меня просто не поверил. Поэтому мы вместе с инициативной группой за 2,5 года показали все минусы работы УК. Нашли все неисправности в доме, продемонстрировав жителям переписку с организацией по поводу ликвидации этих проблем. При этом подробно освещали работу совета дома. Важный момент: ищите сторонников среди жителей – они ваша опора, ваш тыл.

Собрание, пожалуй, самый значимый шаг в деле создания ТСЖ. От того, насколько правильно вы его подготовите и проведете, зависит не только смена формы управления в вашем доме, но и то, удастся ли вам доказать в будущем возможном споре с УК правомерность ваших действий.

– Во-первых, позаботьтесь о том, чтобы каждый собственник получил уведомление о проведении собрания. Вручайте их под роспись либо, если нет такой возможности, отправляйте почтой – ценным письмом либо с уведомлением, – советует Ершов. – Обязательно разместите объявления о предстоящем собрании во всех местах общего пользования (после чего не забудьте эти объявления сфотографировать). Как собранные подписи, так и фотографии послужат доказательством того, что жильцы были оповещены о проведении собрания. Это важно!

Сейчас подобные мероприятия можно проводить как в очной, так и в заочной форме. Однако к собранию, посвященному смене формы управления, есть свои требования. За создание ТСЖ должны проголосовать (не принять участие в собрании, а проголосовать!) более 50 процентов собственников. Все жители, которые проголосовали «за», должны расписаться не только в бюллетенях, но и в протоколе собрания. Перечень подписей в этом случае будет именоваться реестром собственников.

Эти документы – протокол с реестром собственников (разумеется, копию) – необходимо отдать в свою (наверное, уже бывшую) управляющую компанию, в Государственную жилищную инспекцию и налоговые органы.

Первые шаги

По сути, ТСЖ должно выполнять те же функции, что и управляющая компания, – содержать общедомовое имущество. То есть обслуживать общее имущество (убирать, мыть, мести), содержать придомовую территорию, лифтовое оборудование, вывозить мусор, обеспечивать обслуживание системы отопления и аварийное обслуживание, решать вопросы дератизации, дезинфекции…

– Поэтому, создавая ТСЖ, сразу же сформулируйте бизнес-план, в котором будет прописано, что, где, с какой периодичностью и за какие деньги вы будете делать, – советует Ершов.

– Чтобы ТСЖ была эффективной, необходимо заранее рассчитать все риски, которые могут возникнуть в доме, – солидарна с ним председатель ТСЖ «Бамовцы» Наталья Бондаренко. – Изучите рынок подрядчиков. Узнайте их тарифы. Лично мы начали с того, что приняли решение заключить договор с МУП «Расчетно-кассовый центр». Это правильное решение, о котором мы ни разу не пожалели за 7 лет работы с организацией. МУП «РКЦ» выпускает квитанции, получает деньги от населения. И ежемесячно выдает отчет о поступлении средств. А за дополнительную плату ведет претензионную работу с должниками. Правда, за семь лет ни на одного жителя дома, вне зависимости от того, член он ТСЖ или нет, мы не подали ни одного иска!

Внимание: деньги!

При создании ТСЖ в обязательном порядке помимо устава и названия организации не забудьте утвердить смету доходов и расходов.

Для понимания: смета доходов – это тариф на содержание и текущий ремонт, который вы утверждаете, умноженный на площадь жилых помещений. Если у ТСЖ есть еще статьи дохода (платежи провайдеров за аренду площадей, доходы от размещения рекламы), они также должны быть внесены в смету.

Смета расходов включает все суммы по заключенным договорам.

– Если боитесь возможных рисков, то достаточно в смете трат предусмотреть графу «дополнительные расходы». Главное, чтобы они были целевые, – советует Наталья Бондаренко.

– Каждая трата должна согласовываться с правлением, – предупреждает Роман Ершов.

ТСЖ в его доме полностью ушло от наличных платежей. Это обеспечивает прозрачность расходов. Еще один аргумент за безнал – меньше отчетности. Тем более что с лета этого года для организаций, имеющих наличный оборот, вводят новые обязательства. Так, только наличие одной кассы будет обходиться организации в 70 тысяч рублей. Для чего ЖКХ тратить лишние деньги?

– Одно из отличий ТСЖ от управляющей компании в том, что в первой есть ревизор, который по итогам года будет проверять всю вашу деятельность – все акты, базу по расчетным счетам, по квитанциям, каждый документ на правильность составления и правильность подписания, целесообразность каждой потраченной копейки, – поясняет Наталья Бондаренко. – В УК никто такой деятельности не ведет, разве что собственники поинтересуются, на что пошли их средства. Поэтому одно из первых действий вашего ТСЖ – выбор ревизионной комиссии. Если дом большой, то в состав комиссии входит не менее трех человек. Если дом маленький, достаточно и одного человека.

При соблюдении всех перечисленных правил способ управления ТСЖ более чем эффективен. И это подтверждают цифры. На момент создания ТСЖ «Бамовцы» в него вошло 70 процентов собственников. Сейчас это число увеличилось до 90 процентов. Невовлеченными остались практически лишь муниципальные квартиры, которые, впрочем, и не могут входить в ТСЖ.

О чем еще стоит знать

А если кто-то из собственников не хочет вступать в ТСЖ?

Высшей формой управления в доме является общее собрание собственников. Высшей формой правления в ТСЖ – общее собрание членов ТСЖ. Если человек не желает быть членом ТСЖ, он не сможет принимать полноценного участия в жизни дома. Но, с другой стороны, ему необязательно делать дополнительные платежи – за видеонаблюдение, за работу консьержа…

Хотя уже есть судебная практика, когда по суду взыскивались с граждан подобные платежи. Особенно если решение по оплате этих услуг приняло собрание собственников (не путать с собранием членов ТСЖ). В этом случае решение не подлежит изменению и оно обязательно для всех квартировладельцев дома.

– И не забывайте с неучастниками ТСЖ обязательно заключать договоры на содержание и ремонт общего имущества, – напоминает Наталья Бондаренко.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО