Почему общедомовые нужды стали такими прожорливыми

Наибольший резонанс из всех законодательных новшеств 2017 года ожидаемо получил закон о переводе ОДН из категории коммунальных услуг в категорию жилищных. Январские платежки вогнали горожан в ступор, ведь на протяжении нескольких месяцев им твердили: ничего страшного не произойдет, просто платеж из одной квитанции перейдет в другую и не увеличится в размере. По факту же он не просто увеличился, а возрос существенно – в десять и более раз.

Поэтому вполне естественно, что муниципальная школа «Управдом» в качестве основной темы для первого занятия в новом году взяла этот самый пресловутый ОДН. Вернее, его трансформацию.

Как трансформировался ОДН

– Услуги ЖКХ делятся на коммунальные и жилищные, – разъясняет слушателям «Управдома» директор НП «Домовой контроль» Роман Ершов. – К коммунальным относится подача ресурсов – холодной и горячей воды, электроэнергии, отопления, а также водоотведение. Это зона ответственности ресурсоснабжающих организаций: Примводоканала, ДЭК, Примтеплосетей. Они же собирают плату за поставляемый ими ресурс.

К жилищным относятся те услуги, которые оказывает управляющая организация. А именно: содержание инженерных коммуникаций, лифтов, придомовой территории, уборка, вывоз мусора, аварийное обслуживание и т.д.

В новом году коммунальные услуги остались прежними, а вот список жилищных с 1 января пополнился за счет бывшего ОДН. Бывшего, потому что сейчас нет понятия общедомовых нужд (ОДН), а есть понятие «приобретение ресурса – электричества, воды – с целью содержания общего имущества». А исполнителем этой услуги является управляющая компания. Вот здесь и кроется весь смысл произошедших изменений, поскольку поменялись схемы расчетов.

Новая схема расчетов

– Коммунальщики выставляют управляющим организациям ОДН (расход воды и электричества на содержание помещений общего пользования) по нормативу – в том случае, если нет общедомовых приборов учета (ОДПУ), и по фактическому расходованию – там, где эти приборы имеются, – продолжает объяснение Роман Ершов. – А вот управляющие компании выставляют собственникам это самое «содержание» (читай ОДН) исключительно по нормативу. Основание – 156 статья Жилищного кодекса.

В итоге граждане, установившие в своем доме ОДПУ, потратившие на эти цели деньги, и немалые, боровшиеся за синхронное снятие показаний общедомового и индивидуальных приборов учета (ИПУ), знающие размер своего фактического ОДН, не могут понять, для чего нужны все эти изменения. Отсюда возмущение: почему мы должны расплачиваться по нормативу?

Разумеется, здравый смысл должен восторжествовать и в домах, оборудованных ОДПУ, содержание помещений общего пользования (повторимся: бывший ОДН) должно выставляться по фактическому расходованию. И сейчас закон дорабатывается. А региональными властями рассчитывается новый норматив, максимально приближенный к фактическому потреблению. В срок до 1 июня 2017 года краевой департамент по тарифам должен утвердить новые нормативы потребления ресурсов на содержание помещений общего пользования. И утвердить не с потолка, а на основе расчетов по реальному потреблению.

Открытым остается вопрос, какой это будет норматив и будет ли он принят вообще, будет ли он един для всех МКД или будет зависеть от типа дома…

Вопрос-ответ

По окончании теоретической части семинара Роман Ершов по традиции ответил на вопросы слушателей школы «Управдом».

– Получается, теперь каждый дом должен убеждать свою УК начислять графу «Содержание» (бывшее ОДН) не по нормативу, а в соответствии с фактическим расходом?

– У управляющей компании есть законное право в вашей просьбе отказать. Однако среди УК, работающих в городе, есть такие, которые уже с февраля планируют перейти на начисление по нормативу, и такие, которые планируют перейти на норматив спустя три месяца с начала работы закона, то есть с апреля. Но с 1 января все управляющие компании выставили ОДН по нормативу, аргументируя это тем, что сейчас идет переходный период и если они не расплатятся вовремя за полученный ресурс, то им будут начислены пени и штрафы. Догадываетесь, откуда они их возьмут? Правильно, из наших карманов.

Поэтому нужно сравнивать, какие были начисления по ОДН и какие стали, и обсуждать это со своей УК. Нужно письменно обращаться к ней с предложением производить расчет согласно 354-му постановлению – по данным прибора учета. Нужно дождаться ответа от УК, а после уже решать, куда с этим ответом идти дальше.

– Я проанализировала квитанции за минувший год, ОДН по горячей и холодной воде бывал даже отрицательным. По электричеству, как правило, ОДН невысокий – 30-40 рублей. Выходит, что управляющая компания по платежам от населения будет получать денег значительно больше, чем отправлять в ресурсоснабжающую организацию. А куда она будет девать разницу?

– Если раньше в том же 354-м постановлении было сказано, что повышающие коэффициенты должны направляться на повышение энергоэффективности, то сейчас этот пункт просто исключили из документа.

Резоны УК понятны: она должна своевременно рассчитаться с коммунальщиками за полученный ресурс, иначе те ей насчитают пеню. Как рассчитываются собственники, не секрет: 10 процентов хронических неплатежей – это средняя цифра и по стране вообще и по нашему городу в частности. Соответственно, УК должны откуда-то брать недостающие средства. Остается ждать наработанной судебной практики, для того чтобы органы власти подготовили дополнительные подзаконные акты.

– Этот закон позволяет управляющим организациям на нас нажиться…

– Нет, управляющие организации от этого закона не выиграли. Судите сами: в нашем ТСЖ относительно хорошая собираемость платежей – 92 процента. Плачу я, как руководитель ТСЖ, полностью по нормативу, потому что на два ресурса у нас нет счетчиков, мы их только ставим. Помимо того что я должен оплатить работу юриста (для работы с должниками), в течение февраля я должен в полном объеме оплатить норматив по свету, который в разы больше фактического. Эти расходы я выставляю собственникам. Но мне еще месяц собирать платежи, а значит, в марте мне уже пойдет пеня за задолженность.

Для того чтобы проконтролировать ОДН, если рассчитывать жильцов по счетчику, мне нужно будет лично снимать показания всех имеющихся в доме ИПУ. То есть контролировать все приборы учета холодной и горячей воды, которые расположены в квартирах. Значит, этот закон увеличивает объем технических работ, для которых нужны исполнители. И усложняет ситуацию в том случае, если еще и собираемость платежей хромает. В самом лучшем положении оказались те ТСЖ, которые рассчитывались и продолжают рассчитываться за каждый коммунальный ресурс по счетчику. У них ничего не поменялось.

– У нас 9-этажный дом на шесть подъездов. Наша УК выставила жителям квитанции с разными тарифами: в двух подъездах один тариф (4,78 рубля за кв. метр квартиры), в четырех – другой (5,14 рубля). Дом типовой, все подъезды одинаковые. Я знаю, что в таком же доме, который обслуживает другая управляющая компания, тариф составляет 2,19 рубля.

– Да, в разных домах, даже если они стоят рядом и абсолютно одинаковы, могут быть разные тарифы. Для примера: допустим, площадь мест общего пользования в доме – 1000 метров при нормативе 3,83 кВт на кв. метр. Умножаем площадь на норматив, а затем это произведение умножаем на 2,70 (стоимость кВт). Полученная сумма – 10341 рубль – это норматив на весь дом. И уже эту цифру делят на площадь вашей квартиры. И сумма 2,19 рубля (к примеру) – это не стоимость кВт, это стоимость одного квадратного метра общей площади.

– Повсеместно квадратные метры общедомового имущества превышены. Наша УК точно насчитала больше, чем надо…

– Это подтвержденный факт? В любом случае управляющая компания должна документально подтвердить указанную площадь. Площадь дома указывается в техническом паспорте. Паспорт должен быть в УК. Можно поинтересоваться, есть ли в наличии техпаспорт вашего дома, в городском управлении содержания жилфонда на Ильичева, 15. Не все, но часть паспортов там есть.

– Согласно информации, опубликованной в ГИС ЖКХ, общая площадь нашего дома 1200 кв. метров. Согласно информации, представленной ДЭК, общая площадь составляет 880 квадратов. Техпаспорта нет, УК утверждает, что нам нужно его делать, правда, непонятно, за чьи деньги. Все-таки кому нам верить: ГИС ЖКХ или ДЭК? Управляющей компании, понятно, выгоднее рассчитывать нашу площадь по данным ГИС ЖКХ.

– ГИС ЖКХ (Государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства. – Прим. ред.) сейчас в стадии разработки, поэтому нужно взаимодействовать с УК и восстанавливать паспорт дома, потому что это самый главный документ. Инвентаризация жилого дома – это дело прежде всего собственников. Именно собственники больше всех заинтересованы в корректной информации о своем доме. За чьи средства изготавливается паспорт? За средства собственников, по решению общего собрания. Безусловно, процедура эта дорогостоящая…

– Не рассматривали вы возможность выйти в Конституционный суд с просьбой признать неконституционным существующее ныне положение, обязывающее абсолютно всех граждан оплачивать ОДН по нормативам?

– Было написано несколько писем в Минстрой и от Общественного совета по ЖКХ при главе Владивостока, и от общественной организации «Домовой контроль». Кроме того, на тот же адрес подготовили солидарный запрос управляющие компании с просьбой разъяснить сложившуюся ситуацию. Ведь последние три года шла активная агитация за установку приборов учета. Получается, что граждане в них не заинтересованы. Мы сейчас дожидаемся ответов на письма, которые нами уже отправлены. К тому же Конституционный суд рассматривает дела только в том случае, если они прошли прочие суды общей юрисдикции – краевой, Верховный. Впрочем, вы можете подать жалобу на правах собственника.

Справка «В»

Напомним, что муниципальная школа «Управдом» была создана в 2012 году по инициативе главы Владивостока Игоря Пушкарева с целью повышения правовой грамотности населения в сфере ЖКХ. В рамках этого проекта горожане получают нужную информацию по управлению многоквартирными домами, содержанию общего имущества, организации капитального ремонта, повышению энергоэффективности своих домов. На каждом из занятий идет живой, заинтересованный диалог, решаются самые актуальные вопросы ремонта и содержания жилищного фонда. Школа собрала и объединила огромное число неравнодушных собственников жилья, рачительных хозяев. Их во Владивостоке становится все больше. Это один из главных результатов работы «Управдома».

В 2014 году открылась первая в России школа «Молодой управдом» для горожан в возрасте до 35 лет. Своей целью организаторы ставят массовое знакомство молодых жителей приморской столицы с системой управления домами и вовлечение их в этот процесс.

Благодаря растущему уровню грамотности горожан в сфере ЖКХ и жилищном законодательстве они активно участвовали в различных государственных и муниципальных программах по ремонту жилья. Ежегодно в десятках домов Владивостока ремонтируют кровли, фасады, меняют электропроводку, системы отопления, водоснабжения и канализации, устанавливают новые лифты.

Муниципальная школа «Управдом» работает на бесплатной основе. Принять участие в этом образовательном проекте могут все желающие. Для этого нужно подать заявку на электронный адрес: shevchenko@vlc.ru, прислать свои пожелания и вопросы, а также контактные данные.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО