Зачем коммунальную реку разделили на два потока

Грядущим изменениям в жилищно-коммунальном законодательстве было посвящено занятие муниципальной школы «Управдом», прошедшее в последний день осени. Среди прочих был затронут вопрос, посвященный дальнейшей судьбе одной из самых неоднозначных статей расходов в ЖКХ – ОДН, точнее, начислениям и платежам за общедомовые нужды на электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение. 

С 1 января 2017 года, как мы уже рассказывали, ОДН согласно поправке, внесенной в Жилищный кодекс РФ, переводится из разряда коммунальных услуг в разряд жилищных. И рассчитывать ее отныне будут не ресурсоснабжающие, а управляющие организации.

В прошлом номере толстушки «В» привел аргументы приморских, и в частности владивостокских, коммунальщиков и жилищников за и против (в основном, конечно, против) этих нововведений, которые они высказали на ноябрьском общественном совете по ЖКХ. Теперь к обсуждению присоединились гости из Хабаровска. Генеральный директор НП СРО «ЖКХ-Групп» Ольга Беленькая поделилась своими представлениями о том, как будет воплощаться в жизнь новая норма законодательства.

– Привычный нам ОДН за холодную, горячую воду и электроэнергию перестанет быть коммунальной и станет жилищной услугой, – поясняет суть нововведения Ольга Беленькая. – Физически сложно понять, как электроэнергия, зайдя в дом, разделится на два потока, один из которых, пойдя по квартирам, останется коммунальной услугой, а другой, идя по подъезду и другим местам общего пользования, станет вдруг услугой жилищной. Деление это произойдет искусственно, на законодательном уровне.

На сайте Минстроя РФ есть вкладка «Документы». В «Документах» смотрите вкладку «Проекты», где размещен проект, связанный с ОДН. Пока проект… Он может быть принят, а может быть и не принят или принят в другой редакции. Но в Жилищном кодексе норма закреплена и в большинстве субъектов РФ, в том числе и в Приморье, нормативы на ОДН приняты. И по логике законодателя с нового года из квитанции ресурсоснабжающей организации (РСО), например ДГК, плата за ОДН исчезнет, но появится в квитанции, которую выставляет управляющая компания. В Жилищном кодексе сказано, что решений собственников для этих действий не требуется.

Каким образом должна выглядеть квитанция от управляющей компании за содержание жилья с 1 января 2017 года, сказать сложно. Мы пока можем просто говорить о разных ее вариантах. Например, в ней может быть всего одна строка – «содержание жилья». То есть, допустим, непосредственно за содержание жилья вы платите 20 рублей за 1 квадратный метр. К плате за содержание прибавят ОДН за горячую, холодную воду, за свет, за водоотведение (с января следующего года вводится также ОДН за водоотведение). И вот эта общая сумма, которая получится, и будет платой за содержание жилья.

Ольга Беленькая упомянула еще об одном последствии законодательных рокировок.

– У нас есть тарифы на коммунальные услуги, которые ежегодно индексируются. То есть правительство ежегодно устанавливает предельный индекс, ограничивающий ресурсосберегающие организации в их стремлении поднять тариф. Так вот, когда ОДН перейдет в разряд жилищных услуг, эти предельные индексы действовать не будут.

Прозвучал также вопрос не про ОДН, но от этого не менее важный.

– Мы проводим общее собрание в заочной форме. В повестке – вопросы и по текущему ремонту, и по капитальному. Однако в УК нам сказали, что такая форма протокола не принимается, поскольку эти вопросы решаются при различных условиях: для решения вопросов по текущему ремонту нужно простое большинство, для вопросов по капремонту – две трети собственников…

– Вы можете все вопросы включить в один протокол – никаких нарушений здесь нет. Потом, когда вы будете производить подсчет голосов, если выяснится, что в голосовании принял участие только 51 процент от количества собственников, то будет считаться принятым решение только по вопросам, касающимся текущего ремонта. Если соберете две трети голосов, то считаются принятыми решения по обоим вопросам. 

Вопрос-ответ

Вопросы аудитории были также преимущественно посвящены этому нововведению.

– Я правильно поняла, что ресурсоснабжающая организация также будет передавать управляющей компании ОДН по каждой квартире – и по холодной воде, и по канализации, и по электричеству? А как нам в таком случае понять, за какую услугу какая сумма выставлена? Ошибки, которые случаются сейчас (например, по причине несвоевременно снятых или поданных показаний счетчика), можно решить, разбираясь с каждой РСО отдельно…

– Говоря откровенно, перепроверить индивидуальное начисление будет достаточно сложно, практически невозможно. Предполагается, что все механизмы будут прописаны в подзаконных актах, которых пока нет. Но, безусловно, ОДН по каждой услуге должен выставляться отдельно, иначе вы не сможете проконтролировать, по какой услуге у вас идет рост или снижение ОДН. Дело в том, что в большей части российских регионов УК покупают услугу на границе дома и продают ее жителям. Не так много регионов в стране (Приморье в их числе), где население заключает договоры напрямую с РСО. И, вероятно, когда новая норма вступит в силу, нашим УК придется перенимать опыт западных коллег.

– Если, предположим, общедомовые приборы учета (ОДПУ) по горячей и холодной воде не показывают перерасхода, что будет в таком случае включаться в квитанцию за содержание жилья?

– Если разница между показаниями ОДПУ и суммой показаний всех индивидуальных приборов учета (плюс сумма начислений по нормативу для тех, у кого счетчиков нет) имеет отрицательное значение, тогда ОДН не начисляется. Нормативный ОДН будет начисляться там, где нет ОДПУ.

– Наш дом находится под управлением ТСЖ, начисление производит расчетно-кассовый центр, соответственно, именно РКЦ и будет заниматься переносом этой услуги в платежных документах. В доме есть огромное нежилое помещение, которое запитано от наших сетей холодной и горячей водой, но при этом владельцы помещения имеют индивидуальные договоры с РСО. Поскольку помещение имеет отдельный вход, за содержание собственники помещения товариществу не платят. Но, повторюсь, воду они потребляют из нашего общего котла и через наш счетчик. Как мы будем им выставлять ОДН?

– Начнем с индивидуального потребления. В 124-м постановлении это правило обязательно для заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями. В постановлении правительства № 354 прописано, что собственник нежилого помещения имеет право заключить прямые договоры с РСО на индивидуальное потребление. За исключением ОДН – его распределять будете вы. Отдельной квитанцией, рассчитывая размер пропорционально занимаемой площади.

– В УК нам сказали: при наличии ОДПУ мы вам будем выставлять норматив, а раз в полгода делать перерасчет…

– Возможно, что, пока эта система вводится, УК будут начислять плату по нормативу вне зависимости от наличия ОДПУ. Однако правила перерасчета тоже пока не разработаны. А срок в полгода объясняется тем, что УК имеет право зайти в вашу квартиру для проверки показаний приборов учета только раз в полгода.

– Мы можем совместно с УК согласно договору управления разработать форму квитанции, описать в договоре, как она должна выглядеть, и утвердить?

– В конце октября прошло заседание у заместителя председателя правительства, где было дано поручение разработать форму такого платежного документа. Возможно, эта форма будет носить рекомендательный характер. Кроме того, разрабатывается система ГИС ЖКХ, где будет выкладываться платежный документ, имеющий единую форму для всей страны. Когда начнет действовать эта система, неизвестно, предполагалось, что с 1 января 2017-го, но по поручению правительства сроки продлены. Поэтому мы будем с вами исходить из ситуации, которая существует на данный момент. Сейчас законодательство не препятствует индивидуальному решению форм квитанций. Однако, если законодательно форма платежного документа будет принята как обязательная, вам придется подстраиваться под нормы закона.

Минстроем прорабатывается вопрос о том, чтобы ввести прямые расчеты за коммунальную услугу, или прямые договоры. Если введут прямые расчеты, мы, дальневосточники, изменений не почувствуем.

Сейчас также рассматриваются возможности утверждения единой формы типового договора между потребителем и ресурсоснабжающей организацией. В таком случае будет отдельная квитанция за коммунальные услуги и квитанция от управляющей организации. Об этом рассказывает министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень в своем интервью, размещенном на сайте ведомства.

– А если дом не выбрал способ управления? Или у управляющей компании еще не урегулированы отношения с ресурсоснабжающей организацией и договоры не заключены, тогда как быть?

– Если в доме менее 30 квартир, собственники жилья могут выбрать непосредственный способ управления и заключить прямой договор «собственник – РСО» как на индивидуальное потребление, так и на общедомовое. Если способ управления временно по каким-то причинам не выбран, то дом также вправе находиться на прямых отношениях «собственник – РСО». В обязанностях муниципалитета – объявить конкурс на управление таким домом.

Если проблема в том, что УК не заключила договор с ресурсоснабжающей организацией, то отношения «собственник – РСО» действительны и для собственников дома, которым управляет эта УК. А если отношения возникли до июня 2015 года и ни одна из сторон от них не отказалась, то они имеют право и дальше сохраняться. Но, в принципе, ничто не мешает РСО в какой-то момент выйти с иском к управляющей компании и взыскать задолженности по ОДН именно с УК.

– С кого будут взыскивать сверхнорматив, если у дома не выбран способ управления?

– Сверхнормативную разницу УК и ТСЖ платили только в том случае, если собственники не приняли решение о ее распределении. Согласно обновленному законодательству сверхнормативную разницу вне зависимости от способа управления домом потребители платят только в пределах норматива. Если, конечно, они не приняли решение взять на себя оплату и сверхнорматива.

– А если дом выберет управляющую компанию, из каких средств та будет оплачивать сверхнорматив?

– Из собственных средств.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО