ТСЖ – только для ответственных

Выбор способа управления многоквартирным домом – дело достаточно непростое, но очень важное, поскольку во многом именно от формы управления зависит состояние вашего дома и комфортность вашего проживания.

Однозначного ответа на вопрос, какая из форм управления лучше, нет. Наиболее распространенные – управляющая компания (УК) и товарищество собственников жилья (ТСЖ). Оба способа имеют свои недостатки и свои достоинства. Однако практика показывает: абсолютно все товарищества собственников жилья организованы жильцами, разочарованными работой своих управляющих компаний.

На сегодняшний день во Владивостоке действуют 346 ТСЖ. Ответить на вопрос, быть иль не быть ТСЖ в вашем доме, нам помогут председатель общественной организации «Домовой контроль» и главный эксперт муниципальной школы «Управдом» Наталья Войновская и ее соратники по «коммунальному фронту».

Специально для активных

Для всех ТСЖ (конечно, имеются в виду успешные, эффективные товарищества) существует одно объединяющее условие.

– ТСЖ – это самая высокая форма самоорганизации собственников жилья, – считает Наталья Войновская. – До нее нужно дорасти, и лучший для этого способ – создание совета многоквартирного дома. Выберите совет, пусть он год-два поработает, и тогда собственникам будет проще доказать, что они в силах взять на себя управление домом полностью.

– Очень важно, чтобы в доме были активные жильцы, которым не все равно, в каких условиях жить, – солидарна с Натальей Войновской и Наталья Рассоленко, председатель ТСЖ «Проспект». – Если актива в доме нет, а люди по обыкновению ждут, когда кто-то придет и начнет за них работать, то начинайте с создания совета дома. Но в любом случае для наведения порядка в доме нужна активная позиция жильцов. В нашем доме, например, с активностью проблем не было: в течение нескольких лет у нас работал домовой комитет, который доказал, что может справиться с управлением домом.

За четыре года под управлением ТСЖ в доме № 118 на проспекте «Красного знамени» были осушены и проветрены подвалы, приведена в порядок система отопления. Были отремонтированы подъезды, приведены в порядок ливневые стоки. Кроме того, решены проблемы со скачками напряжения в доме: правильно распределили нагрузку на каждую фазу, перебрали каждый электрический счетчик. И если раньше в квартирах постоянно отключался свет, особенно зимой и перед праздниками, стоило только включить большее, чем обычно, количество электроприборов, то теперь и эта проблема закрыта.

– Одним словом, за четыре года деятельности ТСЖ выполненных в доме работ получается несравнимо больше, чем за все то время, пока дом находился под управляющей компанией, – подводит итог Наталья Викторовна. – Нужно признать, что значительно упростила наш старт школа «Управдом». Так получилось, что ТСЖ у нас организовалось в мае 2012 года, а через три месяца начала свою работу школа, и занятия с привлечением юристов, коммунальщиков и жилищников оказались для нас очень кстати. И, конечно, на протяжении всей нашей работы нас здорово поддерживает некоммерческая организация «Домовой контроль».

Ливень, перевернувший жизнь

В сущности, все истории создания жилищных товариществ похожи друг на друга. Очень показательна в этом плане история создания ТСЖ «Бамовцы». Из-за неудовлетворительной работы районной УК проблемы дома накапливались. Однажды во время сильного ливня с южной стороны на всех 12 этажах дома промок кирпичный фасад, причем настолько, что вода проникла в квартиры. Стены намокли, зацвел грибок. УК же вместо того, чтобы срочно принять меры, стала ссылаться на ремонт подъезда, ввергший дом в огромные долги.

Тогда-то собственники и решили спасаться своими силами: была создана инициативная группа, в которой объединись хозяйственники и юристы. Попытка наладить отношения с управляющей компанией ни к чему не привела, поэтому было принято осознанное решение о смене способа управления домом.

– В нашем правлении девять человек, это все ответственные люди. Среди нас есть юристы, чиновники, работники библиотеки, лифтеры, – перечисляет председатель ТСЖ Наталья Бондаренко. – Но самое главное в «Бамовцах» – это человеческие качества. Мы умеем разговаривать и договариваться, в том числе с оппонентами, не допускаем экстремальных ситуаций. Мы объединились, как добрые соседи, ведь у нас одна семья. Не зря говорят: мой дом – моя крепость, нельзя выносить сор из избы. Мы даже с неплательщиками пытаемся бороться по-своему. За пять лет ни разу не обратились в суд на должников. Когда уходили от управляющей компании, у нас было долгов на 300 тысяч рублей. Сегодня такая ситуация для нас уже недопустима.

За годы работы ТСЖ в доме № 66 на улице Тухачевского восстановили техническую документацию на здание, провели межевание придомового участка, заменили замки на всех дверях в технические помещения. Чтобы меньше платить за тепло и электроэнергию, разработали энергосберегающие мероприятия. Провели капитальный ремонт крыши, утеплили фасад, установили современные лифты, водомерный и тепловой узел с погодным регулированием, заключили договоры со всеми ресурсоснабжающими организациями. Энергосберегающие лампочки, двери, на общих лоджиях пластиковые окна, наличие приборов учета в квартирах – все это экономия. Несмотря на рост тарифов, экономия по теплоэнергии получается значительной. К примеру, если взять кризисный январь 2015 года, то экономия составила 37 %. ОДН по электроэнергии составляет 10 %.

То есть теоретическая информация о том, что ТСЖ – это дорогая форма управления домом, неверна. При общегородском тарифе на содержание жилищного фонда в 28,73 рубля за квадратный метр в ТСЖ «Бамовцы» стоимость квадрата – 18,6 рубля.

– Люди видят эффект от работы товарищества, и количество членов ТСЖ растет: если при его создании в товарищество входило 60 процентов собственников, то сейчас почти 90 процентов, – говорит Наталья Бондаренко.

Интересуюсь: каким же образом получается снижать себестоимость содержания дома?

– Экономим на каждой копейке, – поясняет Наталья Валентиновна. – Тщательно составляем планы на текущий ремонт исходя из первоочередных задач и исключительно на основании весенне-осенних осмотров дома. Обязательно составляем смету работ и строго ее придерживаемся. Выбирая подрядчика, обязательно изучаем рынок, рассматриваем несколько предложений. И, конечно, тщательный контроль – вместе с управлением ТСЖ мы выбрали ревизора, человека ответственного, дотошного. В конце каждого года он тщательно изучает все документы, проверяет, на каком основании, когда и с кем был заключен тот или иной договор. Вообще, вся деятельность ТСЖ проходит проверку ревизора, а после он отчитывается о результатах проверки перед членами ТСЖ.

Начните с арифметики

Активность жителей – это, конечно, замечательно, но необходимо, чтобы функционирование ТСЖ было финансово выгодным для дома. Для небольших домов подобная форма управления просто нерентабельна.

– Посчитайте, сколько денег будет собирать ТСЖ: тариф на содержание жилья умножьте на квадратные метры и полученную сумму попробуйте распределить на все предполагаемые расходы. И точно так же просчитайте расходы на текущий ремонт, – советует Наталья Войновская.– И тогда вам станет понятно, выгодно ли для вашего дома создание ТСЖ. И еще раз повторю: собственники, организовывая ТСЖ, должны отчетливо осознавать, что отныне не получится кивать на управляющую компанию, теперь ответственность за отсутствие ремонта в подъездах, за текущие трубы в подвале или худую крышу несет само ТСЖ.

Но и опасаться создания товарищества не стоит. Сейчас у собственников жилья Владивостока есть надежные помощники: общественная организация «Домовой контроль» и школа «Управдом». Мы оказываем поддержку на любом этапе – от подготовки документов и проведения собрания до организации цивилизованного «развода» с управляющей компанией. Да и руку помощи вам всегда протянут наши опытные управдомы, которые уже прошли этот тернистый путь.

Плюсы и минусы ТСЖ и управляющей компании

Управляющая компания

ПЛЮСЫ

– Для УК это профессиональная деятельность.

– УК имеет штат разнообразных специалистов.

– Опыт в работе.

– Опыт разрешения конфликтных ситуаций с ресурсоснабжающими и другими организациями.

МИНУСЫ

– В важных решениях могут не учитываться мнения всех жильцов, поскольку процессом руководит персонал УК.

– Экономия средств жильцов не является целью работы компании.

– Как правило, несколько квитанций.

– Труднодоступность руководства УК для контакта с собственниками жилья.

Товарищество собственников жилья

ПЛЮСЫ

– Более гибкая система управления и, следовательно, большая оперативность в решении вопросов.

– Заинтересованность членов товарищества в экономии денежных средств собственников и в более эффективном их использовании.

– Часто единая квитанция.

– Доступность и открытость руководства ТСЖ.

– ТСЖ вправе распоряжаться собственным имуществом в пользу получения прибыли, идущей на общие нужды (сдача в аренду помещений, размещение рекламы и т. д.).

МИНУСЫ

– Часто недостаток опыта и квалификации специалистов. 

Справка «В»

Напомним, что школа жилищного просвещения «Управдом» создана во Владивостоке по поручению главы города Игоря Пушкарева четыре года назад. Задача школы – ликвидация безграмотности в вопросах жилищно-коммунального хозяйства среди горожан. Для этого на каждое занятие организаторы «Управдома» приглашают представителей городских и краевых властей, чья деятельность связана со сферой ЖКХ, руководителей управляющих компаний и ТСЖ, представителей ресурсо-снабжающих организаций. Занятия в школе «Управдом» проводятся бесплатно.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО