Квартира не торт, на куски не порежешь

Скупщикам мизерных долей в чужой собственности теперь ничего не светит

20 июль 2016 Электронная версия газеты "Владивосток" №3970 от 20 июль 2016
31d9b92da500ad9fb36ec92b77d2b63f.jpg

В последнее время на одном из популярных городских порталов в разделе «Недвижимость» появилось, на удивление, много объявлений о продаже задешево долей в квартирах.

Между тем у всех на слуху вопиющие случаи из телевизионной и интернет-хроники происшествий, когда граждане, законно владеющие жильем на правах долевой собственности, внезапно получают в соседи по кухне, ванной и унитазу совершенно незнакомого человека или даже целую семью. Нередко подобные конфликты заканчиваются тем, что владельцев квадратных метров просто выбрасывают с родной жилплощади. Так вот, теперь такие истории должны уйти в прошлое.

Раньше правоохранительные и судебные органы в подобных конфликтах чаще всего становились на сторону новоявленных владельцев долей, защищая исключительно право собственности. В результате люди, купившие несколько квадратов за заведомо заниженную цену, без стеснения вселялись в чужие квартиры и диктовали хозяевам свои условия. Сейчас в таких ситуациях дело может даже не дойти до вселения. Адвокат Юрий Шевченко привел корреспонденту «В» несколько подобных примеров из своей практики.

Аморальное моральное давление

Жительница Владивостока Надежда Николаевна и ее дочь Светлана имели в собственности трехкомнатную квартиру: 2/3 доли принадлежали маме, 1/3 – дочери. Но однажды в их жизни наступила, что называется, черная полоса. Сначала Надежда Николаевна, став виновницей ДТП, разбила чужую дорогую машину. Можно, конечно, было бы взять кредит, чтобы покрыть расходы на ее восстановление, но появившаяся в жизни Надежды практически сразу после аварии случайная знакомая, оказавшаяся риелтором, отговорила ее. И предложила более «выгодный» вариант: продать часть квартиры, а потом, когда решатся все финансовые проблемы, снова выкупить.

Надежда Николаевна согласилась. Из своей доли она выделила половину и передала риелтору по договору дарения. Та, в свою очередь, выдала нужную сумму по договору займа. Квадратные метры стали, таким образом, обеспечением возврата денег. После погашения долга благодетельница обещала вернуть долю в квартире в собственность Надежды. Как говорится, ударили по рукам…

Однако ситуация повернулась неожиданной стороной. Примерно через год Надежда решила вернуть долг и переоформить право собственности. Только вот риелтор развела руками: оказалось, что переданную ей в дар долю она уже продала. Новый владелец трети квартиры вошел в положение Надежды Николаевны и согласился продать свои метры, но за цену, которая значительно превышала сумму, полученную по договору займа. Естественно, ни желания, ни денег на подобную сделку у женщины не было.

Тогда новый сособственник предпринял кардинальные меры с целью убедить Надежду Николаевну выкупить долю на его условиях: в одну из комнат заселились молодые люди с определенной ориентацией и устроили в ней нечто вроде дома свиданий. Этот кошмар продолжался более года.

Затем доля была продана неким выходцам из ближнего зарубежья, получившим российское гражданство. Так как семья у них была большая, они разделили приобретаемую долю на пять частей (в противном случае они не имели бы права вселиться всем гуртом) и получили в собственность по 1/15 доли квартиры каждый.

После этого шумное среднеазиатское семейство нагло заселилось в самую большую комнату – и жизнь Надежды с дочерью превратилась в настоящий коммунальный ад. Дело доходило и до драк. Больше всего доставалось уже повзрослевшей Светлане: там, где мать промолчит, дочка пыталась отстаивать свое право на комфортное проживание. Незваные же соседи специально провоцировали девушку – выражаясь адвокатским языком, «оказывали моральное и психологическое давление». Цель была одна: заставить хозяек выкупить доли, уплывшие в руки провокаторов, по завышенной цене. Однажды дело дошло до избиения Светланы и возбуждения уголовного дела (к слову, драчливая соседка впоследствии была осуждена мировым судом за нанесение побоев девушке).

Неизвестно, во что бы еще вылилось совместное проживание с пришлой семьей, но тут Светлана приняла единственно правильное в этой ситуации решение: обратилась к адвокату.

– Так как с момента заключения первоначального договора дарения доли прошло много времени (эпопея продолжалась около 7 лет), подавать иск об оспаривании этого договора не имело смысла, – объясняет Юрий Шевченко. – В деле были и иные сложности. В итоге я обратился в суд от имени Светланы с требованием о признании долей, принадлежащих ее соседям, незначительными (речь о тех самых пяти долях по 1/15 части квартиры. – Прим. ред.) и об их принудительном выкупе. При этом мы представили отчет о рыночной стоимости долей значительно ниже той, что они требовали.

Процесс был очень долгим и сложным. К тому же судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Но в итоге суд встал на нашу сторону. Светлана передала денежную сумму согласно представленной нами оценке стоимости долей, а чужая семья была выселена из квартиры.

Шлите телеграммы с уведомлением

Адвокат Шевченко привел еще один пример – как жилье, поделенное на доли и помноженное на семейный конфликт, становится яблоком адского раздора.

В одной квартире некогда жила большая семья, из которой со временем остались лишь два собственника, владеющие равными долями: дядя и племянница по имени Екатерина. Причем долгое время жилплощадь занимала лишь Екатерина с мужем и четырьмя детьми. Дядя всю свою жизнь проживал по другому адресу, более того, в другом городе и в квартиру даже не наведывался, а на момент, когда произошла эта история, и вовсе находился в местах не столь отдаленных. Меж тем его мать (двоюродная бабушка Екатерины), вспомнив о недвижимом имуществе сына в далеком Владивостоке, решила его продать (по доверенности).

По закону она должна была в первую очередь предложить выкупить долю сособственнику – своей внучатой племяннице. Пенсионерка утверждает, что так и сделала, направив предложение телеграммой, но Екатерина якобы отказалась. Поэтому бабушка выставила долю на продажу, и ее тут же купил глава узбекской семьи из семи человек. Таким образом, Екатерине с мужем и четырьмя детьми предстояло потесниться, поскольку на площади в 64 кв. метра мог образоваться табор из 13 человек.

– К тому времени, когда Екатерина обратилась ко мне, узбекские покупатели только зарегистрировались в квартире, но вселиться, к счастью, не успели, – рассказывает Юрий Шевченко. – Я предъявил в суд иск о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на квартиру. Смысл в том, что первоначально предложение выкупить долю должно было поступить Екатерине.

Но в суде возникла проблема: адвокат второго собственника представил направленную нотариусом телеграмму, которой Екатерина якобы была извещена о продаже доли.

– Однако нам удалось доказать, что реально Екатерина телеграмму не получала, поскольку в это время отсутствовала в городе: ее семья уехала в отпуск, – поясняет юрист. – В итоге решение было принято в нашу пользу. Екатерина выплатила стоимость доли, указанную в заключенном ее родственницей договоре купли-продажи (сумма, кстати, была занижена по сравнению с рыночной). А покупатели, так и не успев вселиться, были сняты с регистрационного учета.

Делите наследство по-честному

Следующая история доказывает, что жилищные споры лучше всего решать в досудебном порядке (если есть такая возможность).

Два брата, Роман и Владимир, являлись равноправными собственниками двухкомнатной квартиры, доставшейся им в наследство. Проживал в ней Роман с семьей. Владимир поселился на жилплощади своей жены. Но при этом в родительской квартире у него оставалась комната, которой он продолжал пользоваться.

Сложившаяся ситуация его, по понятным причинам, не устраивала, и Владимир неоднократно предлагал Роману продать общую квартиру и поделить вырученные деньги пополам. На этой почве между братьями регулярно вспыхивали конфликты. Дошло до того, что, явившись в очередной раз в квартиру, Владимир нанес побои брату и его жене и повредил их имущество. Роман обратился к адвокату.

– Я подготовил и подал в мировой суд заявление о привлечении Владимира к уголовной ответственности за нанесение побоев, – рассказывает Юрий Шевченко. – В начале процесса Владимир заявлял о том, что именно он оказался жертвой и вынужден был защищаться. Но, когда понял, что у нас есть неопровержимые доказательства его вины, медицинские документы и свидетели, изменил тактику.

В дальнейшем Владимир раскаялся и согласился продать моим доверителям принадлежащую ему долю по цене, которая была предложена нами. Уголовное дело было прекращено за примирением сторон. В итоге и братья помирились, и был решен многолетний жилищный спор...

Этот случай приведен не в качестве примера торжества справедливости, а в качестве специфики судебных решений относительно распоряжения долей. Судите сами: родители оставили наследство в равных долях обоим сыновьям. И на взгляд автора материала, требование одного из братьев продать квартиру и поделить вырученную сумму пополам вполне уместно. Суд ведь что принял во внимание? То, что для одного из братьев это единственное жилье, а второму и так есть где жить. А с другой стороны? Ну повезло одному – жену взял с квартирой. Так женитьба – дело такое: сегодня есть, а завтра закончилась (вместе с квартирой). И получил второй брат сумму от родительского наследства намного меньшую, чем если бы разделили деньги от проданной квартиры поровну. На нее и приличную комнату в коммуналке не купишь.

Чтите Уголовный кодекс

Как мы написали выше, современная история знает множество случаев, когда за незначительными долями недвижимости откровенно охотятся так называемые черные риелторы. В их арсенале много «почти законных» способов убеждения строптивых сособственников жилья. Зачастую такие бедолаги вынуждены либо покинуть свою квартиру, в которой создаются невыносимые условия для жизни, либо уступить требованиям захватчиков.

Повторимся: раньше бороться с черными риелторами было сложно, так как суды в порядке гражданского судопроизводства в большинстве своем вставали на сторону владельцев незначительной доли. Аргумент был один: это собственник хоть маленькой, но доли жилья. А право на жилище защищено Конституцией. При этом и правоохранительные органы отказывали в возбуждении уголовных дел: мол, спор гражданский, вот и идите в суд. Получался замкнутый круг.

Однако, говорят юристы, в последнее время судебная практика начала кардинально меняться, о чем свидетельствуют и рассказанные истории.

И вот уже полиция меняет свой взгляд на эту проблему. Известны случаи возбуждения уголовных дел, например, по статье 179 Уголовного кодекса РФ «Принуждение к совершению сделки или к отказу от ее совершения».

Известны также случаи, когда суд отказывает во вселении семье, купившей долю в квартире, обосновывая это тем, что они своим присутствием усложнят условия проживания других собственников. Но как же права добросовестных приобретателей, спросите вы. А о чем они думали, покупая несколько квадратных метров?

Что еще важно, теперь собственники вправе не пускать вновь объявившихся совладельцев на свою жилплощадь. Главное, не затягивать с обращением в суд и защитой своих прав. И еще один нюанс: если владельцы долей, не проживающие в квартире, захотят сдать свои квадраты в аренду, они не имеют права сделать это без согласия сособственников, проживающих в квартире.