То, что имеет силу

Муниципальная школа «Управдом» продолжает заниматься ликвидацией правовой безграмотности среди жителей Владивостока. На первых занятиях в новом учебном году специалисты жилищно-коммунальной отрасли знакомят горожан с главными, знаковыми документами жилищного права.

На очередной встрече со слушателями школы в роли спикера выступил главный специалист информационного отдела МБУ «УРЦ г. Владивостока», член организации «Домовой контроль» Игорь Курсаков. Свой доклад он посвятил освещению основного содержания руководящих документов в сфере ЖКХ: федеральных и краевых законов, постановлений и приказов правительства России.

Постановление правительства РФ № 344 «О внесении изменений в некоторые акты по вопросам предоставления коммунальных услуг».

Чем оно интересно? Документ вводит повышающие коэффициенты на нормативы потребления коммунальных услуг, а также на нормативы ОДН. Если точнее, представляет формулы, по которым определяются нормативы по холодному и горячему водоснабжению, а также формулу определения объема коммунального ресурса на ОДН (всех видов).

Приказ Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Документ определяет систему технического осмотра и обслуживания жилых домов, организацию и планирование капитального и текущего ремонта, содержания помещений и придомовой территории.

В 170-м приказе указаны предельные сроки устранения неисправностей при выполнении внепланового текущего ремонта, перечень работ по содержанию жилых домов, перечень работ, относящихся к текущему ремонту.

«Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда» от 2004 года (утверждено Госстроем РФ).

Главное в этом документе – перечень работ, входящих в плату за содержание жилья, за текущий ремонт жилья, дополнительных работ, выполняемых по заказам и за счет средств потребителей.

Федеральный закон № 255 «О лицензировании». Еще один документ, на который стоит обратить особое внимание. Понятно, что речь здесь идет о лицензировании управляющих компаний, без которого они просто не имеют права управлять многоквартирными домами. Здесь же изложена последовательность действий собственников и муниципальных властей в случае исключения домов из реестра. В частности, в какой период собственники должны инициировать проведение собрания для того, чтобы принять решение остаться со старой УК или выбрать новую.

Тут же изложены виды административной ответственности при нарушении закона о лицензировании. К слову, штраф, который придется выплачивать виновной УК, составляет 100 – 150 тысяч рублей и более.

Постановление правительства РФ № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». Документ полезен тем, что он определяет порядок и условия предоставления коммунальных услуг, права и обязанности исполнителя и потребителя, порядок расчета и внесения платы за коммунальные услуги, а также определяет порядок перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг при временном отсутствии потребителей в помещениях, не оборудованных приборами учета.

Постановление правительства РФ № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»). В документе изложены стандарты управления МКД, то есть что входит в понятие «управление многоквартирным домом». Здесь же изложены требования к формированию и утверждению перечня услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД. А также определен порядок передачи технической документации на МКД и иной документации, связанной с управлением домом.

Федеральный закон № 209 «О государственно-информационной системе ЖКХ». Суть вот в чем: с февраля следующего года должна заработать система ГИС ЖКХ, которая объединит всю информацию о сфере ЖКХ. Предполагается, что оператором системы будет «Почта России».

Приказ Минстроя РФ № 411 «Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом». В этом документе изложены основные требования, которые должны быть включены в договор управления, а также определена процедура заключения договора с управляющей компанией. Многие не знают о том, что сначала нужно обсудить этот договор на совете дома, затем составить протокол разногласий по спорным вопросам (обязательно в письменном виде!). А УК в 30-дневный срок обязана рассмотреть предложения, которые вы вносите в договор управления. Если договор устраивает обе стороны, то его подписывают в двух экземплярах: один остается в УК, второй – у председателя совета дома.

Краевой закон № 227 «О системе капитального ремонта многоквартирных домов в Приморском крае». Программа принята на 30 лет. Согласно этому закону каждый дом должен был принять решение о способе формирования счета для капремонта. Минимальный размер платы – 6,57 рубля с квадратного метра. Пожалуй, это и есть основная норма документа.

Федеральный закон № 176 «О внесении изменений в ЖК РФ и отдельные законодательные акты». Этот документ дает возможность более оперативно принимать решения по текущему ремонту МКД. В этом случае не надо будет созывать общее собрание, чтобы решить, что надо делать в этом году по текущему ремонту: полномочия отданы совету дома.

Законом вводится обязательное представление протоколов и копий протоколов общих собраний в УК в срок не позднее 10 дней со дня собрания. В свою очередь, УК обязана в течение пяти дней со дня получения документов переслать их в органы государственного жилищного надзора. Это делается для того, чтобы не было спорных ситуаций, когда на дом заходят две или три УК, выставляют квитанции, а собственники не знают, кому платить.

Кроме того, законом водятся изменения в систему капитального ремонта. В частности, возлагается более высокая ответственность на собственников, выбравших специальный счет. Например, если ГЖИ выявит задолженность по текущим платежам в размере 50 % от выставленных платежей и если собственники в определенный срок задолженность не погасят, то все деньги со счета дома уйдут на счет регионального оператора, то есть в общий котел.

Изменения, внесенные в Гражданский кодекс РФ. Стоит обратить внимание на главы № 27, 28, 29, в которых идет речь об «Общих положениях о договоре». Согласно этим положениям ваша ответственность и ответственность вашей УК в соответствии с Гражданским кодексом возникают, если вы и ваша УК не выполняете какие-либо свои обязанности. Дело в том, что именно в Гражданском кодексе многие положения изложены более детально, чем в Жилищном кодексе.

В главе 9-й изложены такие понятия, как «ничтожность решения собраний», их «оспаривание». Для чего собственникам жилья вдаваться в такие подробности? Например, когда какие-нибудь активные собственники прямо на собрании хотят заявленные уже вопросы повестки дополнить еще несколькими, им необходимо знать: эти решения, если их примут, силы не имеют.

Напомним, что школа жилищного просвещения «Управдом» была создана во Владивостоке по поручению главы города Игоря Пушкарева в 2012 году. Цель проекта – ликвидировать жилищно-коммунальную безграмотность среди горожан, а также подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными и грамотными заказчиками услуг. Проходят занятия школы каждую вторую среду месяца в актовом зале городской администрации. Более конкретную дату занятий можно найти на сайте администрации города либо в СМИ.

Вопрос-ответ

Как пояснил спикер, впоследствии на занятиях «Управдома» будут подробно рассматриваться такие вопросы, как капитальный ремонт, приборы учета и т.д. Ну а в этот раз слушатели школы пожелали более подробно прояснить результаты некоторых законодательных изменений.

– Можно ли внести в повестку дня дополнительные интересующие нас вопросы не на самом собрании, а перед ним?

– Нет, так тоже нельзя поступать. Если вы поднимаете вопросы, которые не были прописаны в повестке дня и в уведомлении о проведении собрания, то все решения, которые по ним принимаются, являются ничтожными, то есть недействительными. Вы, конечно, можете обсуждать все интересующие вас вопросы, принимать решения, но имейте в виду: если кто-то с таким решением будет не согласен, он без труда его оспорит, аргументируя тем, что в уведомление, которое было составлено за десять дней до собрания, вопрос не был внесен. Поэтому, прежде чем инициировать проведение собрания, хорошо подумайте, какие именно вопросы вы хотите обсудить.

– У нас спецсчет. Его владелец – региональный оператор. Но наши деньги поступают на спецсчет не полностью, часть куда-то пропадает. Платим регулярно, вовремя, а нам выставляется долг.

– Запрос по непоступившим деньгам также направляется владельцу счета, в данном случае региональному оператору. Если ответа на запрос нет (ждем его 0 дней), то пишем заявление в прокуратуру.

– В договоре управления срок ожидания ответа от УК на обращения граждан определен в 30 дней. Но какой документ по срокам является основополагающим: договор, где указано 30 дней, или ФЗ-491 и постановление правительства № 731, в которых говорится о пяти рабочих днях?

– Если вы подписали договор, то, конечно, учитывается срок, указанный в нем. Но вам вовсе не обязательно ждать окончания этого срока. В договоре четко оговорено: в действующий договор можно внести изменения на основе дополнительных письменных соглашений. Просто пишете заявление на имя руководства УК: «В соответствии с требованием такого-то документа прошу вас внести изменение в договор управления в статью такую-то и изменить срок ответа УК на обращение собственников с 30 дней до пяти рабочих дней…»

– При передаче дома от одной управляющей организации другой должен быть составлен акт передачи со списком передаваемого имущества. У нас же технический паспорт дома утерян много лет назад.

– Паспорт может быть в управлении содержания жилфонда, если дом изначально находился в ведении муниципалитета (на ведомственное жилье, как правило, паспортов нет). Там вам сделают копию паспорта, услуга эта бесплатная. Если в доме проводились какие-то перепланировки, то документ можно запросить в БТИ, здесь, правда, его сделают за деньги. Есть еще вариант: паспорт может сделать УК, но собственникам это обойдется в довольно приличную сумму.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО