Чье дело – выбор подрядчика?

Муниципальная школа «Управдом» вернулась с каникул. Первое занятие этого учебного года было посвящено нововведениям в жилищном законодательстве на 2015 – 2016 годы.

Провела первое занятие специально приглашенная организаторами школы Ольга Беленькая – генеральный директор НП СРО «ЖКХ Групп» из Хабаровска. Она рассказала горожанам об изменениях, вошедших в новую редакцию Жилищного кодекса РФ. Эти изменения коснулись работы советов домов, начисления ОДН и, конечно, капремонта. Об этом «В» подробно рассказал в предыдущей толстушке (номер за 30 сентября 2015 года).

После разъяснения законодательных нововведений посетители школы традиционно смогли задать спикеру волновавшие их вопросы. Учитывая, что даже самые частные ситуации в ЖКХ всегда отражают общие тенденции, предлагаем вашему вниманию самые актуальные вопросы и ответы на них.

О правилах для спецсчета

– Наш дом находится под управлением ТСЖ. Соответственно, мы выбрали для себя спецсчет, поскольку в состоянии сами ремонтировать свой дом. Причем тут Жилстрой, перед которым мы должны отчитываться?

– Жилищный кодекс определил обязанности владельца спецсчета, независимо от того, кто это – УК, ТСЖ или региональный оператор, – представлять отчет о движении средств по счету. Наверное, это правильно: должна быть прозрачность финансовых потоков. Это касается минимальных взносов на капитальный ремонт.

– В Жилищном кодексе РФ перечислены виды работ, которые могут быть отнесены к капитальным: ремонт электросетей, водопровода и т.д. Может ли общее собрание внести иные виды работ – облагородить территорию, например, расширить дорогу и другие, не учтенные в кодексе? Наш дом выбрал спецсчет.

– За счет минимального взноса выполняются как раз те работы, которые прописаны в Жилищном кодексе и в законе о капремонте. Что касается благоустройства придомовой территории, пожарной безопасности (крайне важной и больной темы для высоток), эти работы выпали из обязательного перечня. Чтобы их выполнять, вы должны утвердить дополнительный повышенный взнос на капремонт.

Может, это и не совсем правильный путь, но многие управляющие компании в том же Хабаровске немного подняли ставку на текущий ремонт. И часть работ подобного плана проводится на средства для текущего ремонта. Просто потому что в этом случае решения принимаются простым большинством голосов, то есть более оперативно. Если же вы примете решение повысить взнос на капремонт, то все равно эти деньги будете вносить на свой спецсчет, а решение об их использовании принимается в порядке, установленном Жилищным кодексом.

– Предположим ситуацию: подрядчик выполнил капремонт, собственники работу приняли, однако впоследствии обнаружились недоделки. Нужно привлечь подрядчика к исправлению недоделок, а его уже нет. Что в этом случае делать?

– Если деньги копились в общем котле, то здесь ответственность берет на себя региональный оператор. Если дом выбрал спецсчет, считайте, не повезло. Единственно, если подрядная компания входила в СРО, то есть шансы получить хотя бы 25 % от стоимости работ.

– Наш дом выбрал спецсчет. Квитанций до сих пор нет, в ближайшем будущем обещают уже начислить пеню.

– Обязанность по уплате взноса на капремонт не связана с выставлением платежного документа. Обязанность по уплате взносов возникает по истечении восьми месяцев с момента опубликования программы капремонта.

О самостоятельности собственников

– Знакомая многим картина: нужно что-то сделать по дому или благоустроить территорию, обращаешься в УК и слышишь ответ: «Давайте решение собственников». Собираться каждый месяц и проводить общее собрание мы не можем. Было бы замечательно, если бы собственники на общем собрании наделили совет дома полномочиями распоряжаться каким-то процентом от собранных на тот момент денег для выполнения оперативных работ.

– Для начала объясню, почему УК требует для выполнения любых работ протокол общего собрания: если она выполнит их без протокола, то другие собственники напишут на нее жалобу (такое случается). В результате прокуратура может обвинить УК в нецелевом использовании средств.

А передача полномочий по ремонтным работам совету дома вполне законна. В частности, совет дома имеет право принимать решения о текущем ремонте, самостоятельно выбирать виды работ, оперируя имеющимися суммами в пределах, к примеру, 30 % от средств, накопленных на счете дома. Но для этого собственники на общем собрании должны принять соответствующее решение и утвердить перечень работ.

– Совет дома хотел бы сам искать подрядную организацию. Мы знаем компанию, которая может выполнить необходимые работы в те же сроки, но дешевле.

– Здесь вопрос стоит об ответственности: управляющая организация несет ответственность перед вами. Кого бы она ни привлекла, в итоге все претензии жильцы будут предъявлять именно ей. Давайте представим ситуацию: УК управляет вашим домом, несет ответственность, колоссальную, заметьте, ответственность, ведь дом обслуживается по лицензии, а вы на общем собрании выбираете подрядную организацию. Но как вы будете решать вопросы о расчетах, если подрядчик некачественно выполнит свою работу? Либо работы могут быть выполнены с нарушением требований безопасности (если речь, например, идет о ремонте электросетей). Поэтому управляющая организация вполне резонно отказывает совету дома в привлечении подрядчиков. Но вы можете рекомендовать ей заключить договор с выбранной вами компанией. Законодательство не обязывает УК при подборе подрядной организации руководствоваться чьим-либо мнением. Ну а если хотите делать сами и дешево, тогда организуйте ТСЖ.

– Согласно новому законодательству плату за сбор и вывоз мусора будут взимать в зависимости от количества проживающих в квартире. Допустим, ТСЖ, в которое входит один-два дома, в состоянии проверить их на предмет «резиновых» квартир: сколько человек проживают в съемных квартирах, зарегистрированы ли они. А что делать УК, у которых 200 – 300 домов?

– Действительно, составление актов о фактически проживающих, но не зарегистрированных гражданах – это проблема сложная. Начислить плату за услугу таким гражданам можно лишь тогда, когда миграционной службой составлен протокол о нарушении регистрационного законодательства. К сожалению, миграционная служба и участковые, на которых возложены полномочия по выявлению незарегистрированных граждан, крайне неохотно принимают участие в этих обходах, составлении протоколов.

– Раньше в соответствии с Жилищным кодексом желания всего лишь одного собственника было достаточно для того, чтобы созвать собрание. Сейчас, для того чтобы организовать собрание, собственники, обладающие не менее 10 % голосов, должны обратиться в управляющую компанию. А если они не захотят обращаться по этому поводу в УК, один собственник по-прежнему может организовать собрание?

– Хоть один, хоть десять собственников могут выступить инициатором и провести собрание. Вопрос о десяти процентах встает в том случае, когда они хотят, чтобы это сделала за них управляющая организация.

– Если в процессе выбора управляющей организации собственники получат два взаимоисключающих протокола – за ТСЖ и за УК – и если ГЖИ (протоколы направляются туда на проверку) ни в том, ни в другом не найдет нарушений, то каковы дальнейшие шаги собственников? Опять суд?

– Да, опять суд. Скажу более: если в одном из протоколов будут обнаружены нарушения, все равно заинтересованная сторона может обратиться в суд и оспорить результаты проверки.

– Управляющая организация стала включать в квитанцию за содержание и текущий ремонт дополнительно 50 % от платежей за капремонт электрооборудования. При этом мы платим и региональному оператору. Правомерны ли действия УК?

– Если в вашем доме выполнялся ремонт электрооборудования силами управляющей компании, то, несмотря на введенный взнос за капремонт, УК вправе собирать средства за ранее выполненные работы.

Об установке шлагбаумов

– Нам не повезло: мы не попали в федеральную программу капитального ремонта по ФЗ-185, не удалось войти и в региональную программу. Самим очень сложно привести дом в порядок. Есть ли надежда вернуться к ремонту на принципе софинансирования?

– В феврале в Хабаровске прошла встреча всех региональных операторов с гендиректором Фонда реформирования ЖКХ Константином Цициным. На вопрос о софинансировании ответ был однозначный: денег в бюджете нет. Сегодня приоритетная задача – переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Средства фонда направляются именно на эти цели, и даже было рекомендовано субъектам, направившим деньги на софинансирование капремонта, отозвать свои заявки до лучших времен.

– В каком нормативном документе прописаны сроки для выполнения работ по текущему ремонту?

– Каких-то конкретных сроков по текущему ремонту нет. Что такое текущий ремонт? Устранение незначительных неисправностей в целях поддержания нормальной эксплуатации оборудования. Если возникла такая неисправность, занимайтесь ее устранением. Кроме того, сложно в современных условиях говорить о сроках, прописанных в старых (еще советских) СНиП, поскольку сейчас при строительных работах применяют новые материалы. Поэтому информацию о сроках их эксплуатации и ремонте ищите у изготовителей.

– Жители нашего дома самостоятельно, независимо от УК, сложились, купили и установили камеры видеонаблюдения. Имеем ли мы право поставить шлагбаумы, чтобы перекрыть подъезды к нашему двору?

– Установка шлагбаумов, ограждений, организация парковок возле домов возможны тогда, когда придомовая территория поставлена на кадастровый учет и является вашей общедолевой собственностью. Тогда вы на общем собрании собственников можете принять решение об установке шлагбаумов, ограждений. Такие решения принимаются двумя третями от общего числа голосов собственников. Но в любом случае вы обязаны обеспечить беспрепятственный круглосуточный проезд спецтехники, экстренных служб, а также проход пешеходов.

– Заселение нашего дома проходило в декабре минувшего года. Тем, кто заселялся в соответствии с договором купли-продажи, уже приходят квитанции об оплате капремонта. Но, говорят, вышел закон, согласно которому жители новостроек первые пять лет после сдачи дома не платят взнос.

– Да, согласно законодательству на ваш дом в течение пяти лет может распространяться отсрочка по платежам на капремонт.

Напомним, что школа жилищного просвещения «Управдом» была создана во Владивостоке по поручению главы города Игоря Пушкарева в 2012 году. Цель проекта – ликвидировать жилищно-коммунальную безграмотность горожан, а также подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными и грамотными заказчиками услуг.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО