Про ОДН, советы домов и капремонт,

В муниципальной школе «Управдом» после долгих летних каникул вновь начались занятия. Четвертый учебный год стартовал с семинара, тема которого – нововведения в жилищном законодательстве на 2015 – 2016 год.

Спикером этого занятия стала специально приглашенная организаторами школы генеральный директор НП СРО «ЖКХ Групп» города Хабаровска Ольга Беленькая, которая рассказала горожанам об изменениях, вошедших в новую редакцию Жилищного кодекса. В частности, нововведения коснулись работы советов домов, начисления ОДН и, конечно, капремонта домов.

А за денежку отчитайся…

Одно из грядущих изменений касается непосредственно граждан, входящих в советы домов, а именно оплаты их труда. Их претензии, что они работают, тратят свое время, зачастую свои средства, в ответ же получают только недовольство и непонимание соседей, на самом деле вполне логичны и объяснимы.

Так вот, новая редакция ЖК позволяет собственникам принять на общем собрании решение о выплате вознаграждения членам совета дома и его председателю. А также оговорить порядок, сроки, условия выплаты.

Как платить? Можно организовать передачу средств под расписку от каждого собственника индивидуально. Но при этом не забывайте: чтобы расписка была легитимной, необходимо указывать паспортные данные и того, кто деньги передает, и того, кто их принимает.

Можно договориться с управляющей компанией, составить с ней агентский договор, чтобы та от имени собственников и за их же счет включила в квитанцию оплаты содержания и ремонта строчку «вознаграждение совета дома».

– Но при этом нужно помнить: появление этой строчки в квитанции влечет для УК дополнительные затраты, – предупреждает Ольга Беленькая. – Кроме того, все комиссии с выплаченных средств, в том числе и с вознаграждения, будут удерживать именно с УК, так что, рассчитывая сумму вознаграждения, необходимо добавить к ней и взимаемую банком комиссию.

Договариваясь с управляющей компанией о ее посреднических услугах, не забывайте: в каждом доме есть квартиры-должники и стопроцентной собираемости ожидать не стоит, поэтому вместо того, чтобы рассчитывать на конкретную сумму, лучше указать, что организация выплачивает вам (совету) деньги в размере собранных средств. А если вы хотите, чтобы УК еще и взыскивала эти долги, опять же не стоит забывать о сопутствующих расходах, например госпошлине. И о том, что любой труд должен быть вознагражден, в том числе и крайне неблагодарный труд УК по сбору долгов.

Однако совету дома не стоит забывать и о своих обязанностях, в частности, о том, что он должен по истечении года предоставить собранию отчет о проделанной работе (см ст. 161.1). И если раньше это правило манкировалось, то после того, как собственники примут (если примут) решение о вознаграждении, они вправе потребовать и отчет о проделанной работе.

Изменился и порядок проведения общедомовых собраний. Раньше указывалось, что собственники должны собираться не менее одного раза в год. Сейчас же кодекс закрепил сроки – годовое собрание должно быть проведено до окончания второго квартала текущего года (то есть до 30 июня). Если, конечно, общим собранием не выбраны иные сроки.

Не путай ТБО и коммунальные отходы!

Следующий мощный блок изменений связан со структурой оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Сегодня управление, содержание, сбор и вывоз твердых бытовых отходов (ТБО), текущий ремонт, капитальный ремонт – это все жилищные услуги. Свет, вода, канализация, отопление, газ (если он есть) – коммунальные услуги. Планируется, что с 1 января 2016 года плата за сбор и вывоз твердых бытовых отходов превратится в коммунальную услугу, которая будет называться «твердые коммунальные отходы» (ТКО). А на рынке появится новый субъект – региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами. Правда, сначала на федеральном уровне должен быть принят большой пакет документов, чтобы эта норма заработала. А вот после того, как документы разработают федеральные чиновники, аналогичную задачу необходимо выполнить и на уровне субъекта. Так что, вполне возможно, принятие именно этой нормы отложится на год.

Какие изменения это нововведение внесет конкретно в нашу жизнь? Тариф на сбор и вывоз ТКО, а также норматив накопления твердых коммунальных отходов будут утверждаться департаментом по тарифам администрации региона. Кроме того, планируется, что норматив по накоплению будет рассчитываться по количеству проживающих, а не по площади жилья.

А если крана нет и не предвидится?

Изменения коснутся и непосредственно оплаты коммунальных услуг. А именно расчета оплаты за ОДН.

С сентября этого года будут вводиться давно обещанные повышенные нормативы на ОДН при отсутствии установленных приборов учета. Пока на 20 процентов, а с 1 января – на 30 процентов. Однако если собственники предоставят доказательства, что установка счетчика в их доме технически невозможна, то эти меры применяться не будут. В качестве доказательства подойдет акт управляющей компании.

Повышенный норматив по ОДН может применяться в том случае, если индивидуальный прибор учета есть, а общедомового нет (при этом технические возможности по установке счетчика имеются). Либо, наоборот, общедомовой есть, а собственники не устанавливают индивидуальные приборы учета.

Кроме того, раньше предполагалось, что деньги, полученные в результате повышения норматива, пойдут на цели энергосбережения в доме. Однако теперь повышенный норматив рассматривается как объем коммунального ресурса. Соответственно, полученные деньги с повышенного норматива, умноженного на тариф, пойдут в ресурсоснабжающую организацию. Управляющим компаниям на эти деньги рассчитывать не стоит, а значит, с них и требовать какие-либо мероприятия по энергосбережению от применения этой разницы законодательно невозможно.

Самый ходовой вопрос, возникающий у жильцов при спорах относительно ОДН: «Нет у нас крана в доме, с которого можно брать воду для мытья подъездов. Тогда с чего рассчитывается ОДН?».

Сейчас в ЖК появилась статья, предписывающая правительству разработать критерии конструктивных особенностей дома, которые позволяют использовать ту или иную услугу на общедомовые нужды (тот же кран в подъезде для воды на помывку подъезда или поливку газонов).

– Однако не стоит ожидать, что документ с разработанными критериями решит проблему ОДН, – предупреждает Ольга Беленькая. – Поскольку все перечисленные изменения не коснутся основных причин возникновения ОДН: это резиновые квартиры с незарегистрированными жильцами (при расчете платы по нормативам), несвоевременно снятые и переданные показатели приборов учета…

Объединяться можно, если земля общая. Или канализация

В новой редакции кодекса вновь расширили возможности для товариществ собственников жилья: ТСЖ может управлять несколькими домами (ранее их ограничивали одним домом). Но только в том случае, если есть критерии общности (общий земельный участок, коммуникации). Критерии будут определяться постановлением правительства.

Коснулись изменения и домов с непосредственным способом управления. Напомним, что этот способ управления допускается в зависимости от количества квартир в доме. До сих пор количество квартир ограничивалось шестнадцатью и не более. Сейчас этот способ допустим для домов, в которых количество квартир не превышает тридцати.

Ремонтируемся, а то деньги со счета уйдут

Грядут изменения и в вопросах капитального ремонта. В Жилищном кодексе появилась статья, согласно которой для домов, введенных в эксплуатацию после утверждения региональной программы капремонта (в Приморском крае – 31 марта 2014 года), предполагается отсрочка по внесению взносов на капремонт. Максимальный срок отсрочки – пять лет. Срок может быть сокращен по решению субъекта, в нашем случае – администрации края.

Предусмотрена норма, согласно которой капитальный ремонт не должен превышать трех лет. Перенос срока на более поздний период допускается при решении собрания собственников.

Еще одно нововведение: при заключении договора подряда (подрядчик выбирается в ходе открытого конкурса) региональный оператор в обязательном порядке должен внести пункт гарантийного обслуживания, согласно которому в течение пяти лет подрядчик обязан устранить все выявленные недостатки.

Стоит обратить внимание на изменения в законодательстве и тем, кто выбрал спецсчет. Так, собственники должны принять решение, кто им будет выставлять квитанцию, отдельно утвердить расходы на выпуск квитанции и на сбор платежей. И этот вопрос необходимо согласовать с тем лицом, который будет выпускать квитанции.

Для владельцев спецсчетов введен алгоритм борьбы с задолженностью. Выглядит он следующим образом: после того как Госжилнадзор направит владельцу спецсчета уведомление о задолженности (напомним, что спецсчет может принадлежать и региональному оператору, и УК, и ТСЖ), тот должен решить, как будет погашать задолженность. Скорее всего, решение придется принимать на собрании жильцов. Если в течение пяти месяцев этот вопрос не будет решен, он переходит в полномочия судебных органов.

Выбравшим спецсчет надо знать еще об одном ограничении: если капремонт не будет произведен в срок, установленный региональным оператором, все средства со счета уйдут в общий котел, то есть на счет фонда регионального оператора. И в дальнейшем все полномочия по капремонту в доме переходят также к оператору.

Новая редакция кодекса упростила процедуру договоренности сторон при выборе счета регионального оператора. Если раньше региональный оператор должен был отправить каждому собственнику договор об организации капитального ремонта, то теперь для закрепления отношений достаточно просто того факта, что собственники выбрали общий счет.

Кроме того, в Жилищный кодекс записали конкретные обязанности собственника, касающиеся капитального ремонта. Это, разумеется, уплата взносов и пени, если взносы не были уплачены своевременно. Тут же прописана обязанность (не право, а именно обязанность!) принимать участие в общих собраниях, на которых решаются вопросы, связанные с капитальным ремонтом.

Появилась еще одна законодательно прописанная обязанность и у регионального оператора – размещать на своем сайте отчет о проделанной работе. Сайт регионального оператора – fkr25.ru

Напомним: школа жилищного просвещения «Управдом» была создана во Владивостоке по поручению главы города Игоря Пушкарева в 2012 году. Цель проекта – ликвидировать жилищно-коммунальную безграмотность среди горожан, а также подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными и грамотными заказчиками услуг.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО