В ожидании больших инвестиций

На прошедшем во Владивостоке Восточном экономическом форуме инвесторы оценили потенциал приморской столицы и выразили готовность вкладывать в экономику города большие деньги. Например, озвучили намерение покупать жилье этажами.

Как ожидаемый наплыв капитала отразится на жилищном рынке Владивостока, обязательно обсудят эксперты на открывшейся в спорткомплексе «Чемпион» (ВГУЭС) 16 сентября международной строительной выставке. Около ста предприятий и организаций представили современные технологии строительства, новые материалы и оборудование. А темой встреч и различных круглых столов, которые пройдут за три дня работы выставки, станут насущные проблемы в отрасли и варианты преодоления кризисных явлений.

В преддверии выставки корреспондент «В» встретился с директором НП СРО «Альянс строителей Приморья» Сергеем Федоренко, чтобы узнать, что сегодня происходит в строительной отрасли и какие возможности ей открывает прошедший форум.

– Сегодня экономика страны испытывает трудности. Строителям, похоже, тоже нелегко?

– Да, объемы упали. С ноября 2014 года строительные компании края начали сокращать сотрудников – немало работников попало под косу кризиса. Первая декада года была очень тяжелой. Но с мая пошел некоторый подъем. Что касается жилья, то сейчас в основном строительство активно развернуто во Владивостоке – в Снеговой Пади и бухте Патрокл.

– Основная ставка правительства сегодня на реализацию госпрограммы «Жилье для российской семьи». Действительно ли с ее помощью удалось удешевить среднюю стоимость квадратного метра на первичном рынке Приморья?

– Если говорить в общем, то программа замечательная. Минстрой сильно прижал застройщиков – заставляет строить жилье по себестоимости. Для граждан это выгодно. Ожидается, что благодаря снижению стоимости жилья экономкласса и квартир в строящихся домах рынок будет постепенно оживляться, люди смогут решить свой жилищный вопрос.

Но компаний, желающих строить на таких условиях, очень мало, и программа буксует – не только у нас, но и по всей стране. К примеру, в Приморье всего три площадки, которые реализуются в рамках программы: Снеговая Падь и Патрокл во Владивостоке, поселок Радужный в Уссурийске. Проблема в том, что программа пока не конкретизирована. Застройщика обязали за 35 тыс. руб. построить жилье с отделкой, благоустройством, наружными сетями. А 35 тысяч – это себестоимость только здания, без улицы. Много моментов не прописано четко и однозначно. Например, за чей счет подводить дороги к зданию? Или наружные сети? О какой отделке идет речь и является ли так называемая черновая отделка отделкой вообще? Очень сложен аспект строительства социальной инфраструктуры, например, медучреждений, школ и садов: застройщик обязан их построить, но нет гарантий, что муниципалитеты смогут их выкупить.

Государство не выделяет федеральных средств на реализацию этой программы. Хотя региональные власти обещают компенсировать затраты на наружные сети. Но механизм настолько сложен, что на эти компенсации никто на практике и не рассчитывает.

Учитывая такое положение, Минстрой заявил, что минимальная цена на строительство жилья экономкласса будет постепенно индексироваться, в этом году до 38 тыс. руб., в следующем – до 43 тыс. руб. В этом случае, возможно, программа действительно заработает как надо и даст толчок строительной отрасли.

– А как же ипотека с господдержкой? Неужели она не работает?

– Работает, и еще как. Можно сказать, что львиная доля жилья сейчас строится в рамках 214-ФЗ (закон «О долевом участии в строительстве…». – Прим. авт.). Банки выдают гражданам жилищный заем под меньший процент, а государство компенсирует финансистам потери. Однако все деньги по программе практически выданы. Как будут идти продажи без льготной ипотеки, пока неясно.

Вообще, считаю, что ипотека губительно влияет на рынок. По идее, чтобы граждане массово покупали себе жилье, должны быть либо достаточно высокие доходы у населения, либо достаточно низкие цены у застройщиков. Ипотека вносит некий дисбаланс, создает сбыт, не подкрепленный реальными доходами. Ряд экспертов считают, что именно банковские кредиты разогревают рынок жилья и стимулируют рост цен на квартиры. Как мы все помним, кризис в США начался как раз из-за искусственного регулирования спроса и предложения на рынке недвижимости. Думаю, от ипотечного кредитования нужно постепенно отказываться.

Выбор между домом и квартирой

– Что сегодня происходит на рынке малоэтажного строительства? В прошлом своем интервью «В» вы утверждали, что именно за мало-этажкой – будущее строительной отрасли…

– Так и есть. Официальная статистика по стране и по нашему краю: около 60 проц. вводимого в городе жилья приходится на малоэтажное.

По моим оценкам, малоэтажным строительством в городе сегодня занимается около 50 компаний, из них более-менее профессионально – не больше десятка. Большинство компаний – это бригады из иностранцев с местным директором, у которого даже строительного образования нет. Работают на авось: вдруг повезет и дом не развалится. Я утрирую, конечно, но порой абсолютно непонятно, откуда везутся материалы, чем они пропитаны, из чего они сделаны. В этом и заключается большая проблема: в малоэтажке нет установленных законом правил игры. Если по ФЗ № 214 определены участники долевого строительства, прописаны материалы, из которых можно строить, а из каких – нет, существуют комиссии, которые принимают или не принимают построенные дома и пр. В малоэтажном сегменте рынка каждый строит, как хочет. Например, массово игнорируются требования пожарной безопасности, проведения инженерных изысканий, расчета хотя бы фундаментов зданий и т.д.

– Что сегодня выгоднее: построить свой дом либо купить квартиру?

– Считайте сами: стоимость квадратного метра в многоэтажном доме – 80 тыс. руб. за метр (максимум – 120 тыс. руб., минимум – 65 тыс. руб.) без отделки и внутренних сетей. Значит, еще надо добавить около 20 тыс. на метр (на отделку). Самый дорогой индивидуальный дом стоит 50 тыс. руб. за метр с качественной отделкой (дешевый – около 35 тыс. руб.). Однако в эту цену не включена стоимость земли и наружных сетей, а это еще 1-3 млн руб. Но даже если вы приобретаете дорогой участок, то малоэтажное жилье будет все равно более выгодно, престижно, экологично и комфортно.

Свободная планировка: мифы и реалии

– На ваш взгляд, в какую сторону будет развиваться рынок строительства?

– Есть одна тенденция, про которую я не могу не сказать. Когда мы были с деловым визитом в Таиланде, обратили внимание: дома там продаются с идеальной отделкой. Есть все, включая постельное белье. Мы долго не могли понять: неужели это выгодно? Оказалось, что дело не в выгоде. А в культуре продажи.

Давайте посмотрим на наш рынок. Если в 2000 – 2004 годах квартиры продавались с напольным покрытием, обоями, сантехникой, то сейчас даже межкомнатные стены перестали ставить, якобы так удобнее: квартиру можно без проблем переделать под себя. Но в этой видимой разумности кроется большая ловушка для покупателя. Когда он, счастливый обладатель квадратных метров, начинает делать ремонт, закупать стройматериалы, доставлять их в квартиру (представьте их объемы, вес и габариты!), наступает организационный шок. А потом и финансовый – на «доведение до ума» нового жилища придется выложить сумму, равную 20 – 30 процентам от стоимости квартиры.

А вот покупать жилье, сделанное под ключ, оказывается в конечном счете выгодно. Так, при заказе большого числа стиральных машин или тех же обоев застройщику делают колоссальные скидки. Да, строитель на начальном этапе потратится, но клиент оценит разницу чистового и чернового варианта.

Однако люди приобретают голые стены, потому что ничего иного рынок не предлагает. С малоэтажкой еще хуже: продают кв. метр за 13 тыс. руб., но молчат, что за эти деньги человек приобретает не теплый дом, а одни стены. В буквальном смысле этого слова – даже без окон. На этой почве возникают споры. Совсем недавно произошел конфликт. Клиент стоял перед выбором, кого из подрядчиков ему нанять. В итоге выбрал того, кто пообещал ему построить дом за 2 млн руб. Но руководитель фирмы умолчал, что клиент получит дом без фасада и утепления. И честный бизнесмен, выставляя свой проект за 2,5 млн руб. под ключ, оказался в проигрыше. Здесь мы говорим о недобросовестной конкуренции и о культуре строительства в каждом конкретном городе. Таким образом, можно сделать вывод: необходимо унифицировать параметры, в каком виде продавать дома. Примеры уже есть – в Калининграде и Белгороде.

Вы еще не видели высоких цен

– Что вы ожидаете от открывшейся строительной выставки? Рассчитываете почерпнуть какие-то новые идеи, опыт?

– На сегодняшний день строительная выставка во Владивостоке, на мой взгляд, помимо демонстрации отраслевых достижений и возможностей, еще и единственная в крае коммуникационная площадка, которая объединяет строителей, различные профессиональные ассоциации, представителей городской и краевой администрации, федеральных структур.

Да, специалисты ждут каждую выставку с нетерпением. В ее рамках проходят интересные круглые столы, за которыми обсуждаются вопросы градостроительной политики, сотрудничества с контролирующими структурами, муниципалитетами, новые технологии.

– Прошел Восточный экономический форум. Что он вам дал?

– Еще до форума образовалась группа инвесторов из Малайзии и Сингапура, которые видят во Владивостоке огромный инвестиционный потенциал. Они готовы покупать дома этажами на этапе строительства. Мы предупредили иностранцев, что у нас жилье недешевое, а они нам ответили: вы еще не видели высоких цен. Из этого можно сделать два вывода. Статус столицы Приморья действительно растет. Цена на недвижимость тоже будет расти.

– Кстати, какие сейчас жилые площади наиболее актуальны?

– Теряют актуальность малогабаритные квартиры. Если раньше на пике спроса было жилье площадью 30 квадратов, то сейчас строят минимум 50 кв. метров, и такие квартиры продаются гораздо быстрее гостинок и однушек. Приходит понимание, что жить в 30 квадратах неудобно и дорого.

– Какой совет вы бы дали тем, кто хочет приобрести квартиру? Цены сегодня немаленькие. Может, стоит подождать?

– Однозначно скажу: дешевле квартиры точно стоить не будут. Абсолютно все материалы значительно выросли в цене. Если учитывать то, что происходит в экономике, когда рубль обесценивается, то надо быстрее брать. Хотя вот какой парадокс. Раньше люди инвестировали в квартиры – и это было выгодно. Еще в 2012 году можно было окупить инвестиционную квартиру максимум за семь лет. Сейчас нужно ждать больше 10 лет. Так что вложение в недвижимость с точки зрения сдачи в аренду теперь не имеет смысла. Думаю, в будущем вырастет стоимость аренды в полтора-два раза.

Автор: Катерина МАТВЕЕВА