Капремонт со всех сторон

У предприимчивых собственников жилья даже стены зарабатывают деньги

24 июнь 2015 Электронная версия газеты "Владивосток" №3757 (91) от 24 июнь 2015

Объем муниципального заказа на капитальный ремонт жилищного фонда Владивостока в этом году составит более 300 млн рублей. Это десятки обновленных кровель, фасадов, инженерных систем и т.д.

Есть у нынешнего сезона и одна важная особенность: на торгах (электронных аукционах) образовалась рекордная экономия – более 30 %. А значит, дополнительные средства пойдут на новые работы.

На всех уровнях власти

В последние годы государство серьезно взялось за решение проблемы содержания жилфонда, имеющего одно бесконечное свойство – постоянно стареть. На федеральном уровне был принят ключевой закон – о капремонте, который носил практически революционный характер. В нем впервые сфера ЖКХ прозрачно и недвусмысленно была внедрена в капиталистическое пространство. Закон переложил материальную ответственность за проведение капитальных работ на плечи собственников, ввел сбор с квадратного метра, закрепил полномочия за региональным оператором, представил перечень ремонтов и т.п. Уж кто-кто, а читатели «В» наверняка не нуждаются в повторении подробностей этого вопроса.

Федеральный закон был спущен на региональный уровень и с небольшими уточнениями цифр, наименований работ и сроков принят приморскими депутатами. Но это вовсе не отменило профильные муниципальные мероприятия. Наоборот, объем средств на капремонт жилфонда Владивостока в рамках муниципального заказа даже увеличился.

В этом году с привлечением городских финансов будут обновлены 35 кровель, 29 фасадов. В 20 многоквартирных домах (МКД) будут заменены объекты электроснабжения, в 17 отремонтируют системы отопления, в 16 – системы холодного и горячего водоснабжения, в девяти – канализацию. Также по контрактам, прошедшим торги, предусмотрены общестроительные работы, ремонт дренажных систем и разработка проектно-сметной документации.

Отметим, что на многих объектах работы уже ведутся, а на некоторых даже завершены. Так, подрядчики уже закрыли контракты по трем кровлям и пяти фасадам. В двух МКД подготовлены системы отопления, в трех – электроснабжения и т.д.

Об особенностях проведения капитальных работ в этом году, о том, как действовать собственникам, если их не устраивают сроки исполнения ремонтов по региональной программе, а также о том, какие есть законные способы дополнительного пополнения «кошелька» МКД, «В» поговорил с Григорием Пейхвассером, начальником управления содержания жилищного фонда администрации города.

Кризис на пользу

– Список работ достаточно большой. Среди них попадаются и общестроительные работы, которые в Жилищном кодексе в списке капитальных не значатся и, скорее, относятся к мероприятиям текущего ремонта и в компетенции управляющих компаний…

– Владивосток в этом плане уникальный город. Действительно, у нас есть целый пласт судебных решений, посвященных общестроительным работам. Это ремонт подъездов, покраска стен, оштукатуривание, восстановление плитки. Хотя ни в Жилищном кодексе, где содержатся программы капремонта с видами работ, ни в профильном 185-м федеральном законе ремонт подъездов не прописан. Но исполнительные производства есть, следовательно, мы обязаны заниматься такой работой. Это происходит на фоне того, что в ряде домов имеются более серьезные проблемы: протекание крыш, промерзание фасадов и т.д.

В целом в этом году на капремонт жилфонда Владивостока из бюджета выделено более 300 млн рублей. Плюс мы планируем экономию по контрактам в размере 100 млн

– Цифра по экономии и впрямь впечатляет…

– Действительно, экономия у нас в этом году просто рекордная. С одной стороны, в экономике страны наблюдаются кризисные явления. Но с другой – стоимость проведения работ осталась прежней, а строительный рынок испытывает острый недостаток заказов. Подрядчики бьются за контракты, сбрасывают цены. Некоторым просто необходимо удержать рабочий коллектив, пережить тяжелое время. Не до прибыли. Так что в среднем по контрактам у нас выходит около 30 % экономии.

– Как я понимаю, сэкономленные средства пойдут на дополнительные работы?

– Конечно. В этом нам очень помогают программы софинансирования: 30 % от сметной стоимости платят жильцы, а 70 % – бюджет города. Дело тут в финансовых механизмах. Когда собственники участвуют в муниципальных программах, они уже сами заключают договор с подрядчиком и имеют возможность без спешки контролировать выполнение работ и даже внести коррективы в смету. Хороший пример – дом на улице Гамарника, 26а. Там планировалось отремонтировать крышу. Жильцы внесли уточнение – пожелали сделать кровлю скатной. В итоге они вступили в программу софинансирования и получили желаемый результат.

Работы под присмотром

– В ситуации, когда действует региональная программа капремонта, когда работы финансируются за счет жильцов и контролируются региональным оператором, муниципалитет не отдалился от этой сферы? Город участвует в профильных процессах?

– Во-первых, мы активно занимаемся информированием населения. Уже несколько лет действует муниципальная школа «Управдом». В ее рамках были проведены встречи собственников с представителями регионального оператора (на уровне заместителей руководителя), в которых участвовали от 100 до 200 человек. А это обмен мнениями, ответы на вопросы, живое общение.

Кроме того, мы занимаемся согласованием проектов капитального ремонта. По идее, региональный оператор должен отправить собственникам предложение с планом работ на год и суммами расходов. Собственники, в свою очередь, должны организовать общедомовое собрание и проголосовать. Если они не собрались, то решение по закону принимает орган местного самоуправления.

Так что нам часто поступают на утверждение проекты. Нагрузка большая.

Например, нам поступил проект капремонта нескольких домов в районе бухты Тихой. Проектировщик предложил там мягкие кровли переделать в скатные. Здесь нужно учитывать два момента. Во-первых, на этой территории часто бывают сильные ветры и нет уверенности, что такие кровли просто не сдует. Во-вторых, скатная крыша обходится в несколько раз дороже мягкой. Мы говорим: давайте спросим у собственников. Обратились в управляющие компании, чтобы они спросили у жильцов, хотят они скатную крышу или нет. Да, с одной стороны, ее, конечно, сделают. И люди как платили 6,57 рубля за квадрат, так и будут платить. Но, с другой стороны, в решениях должны быть управленческая логика и финансовый баланс. Скатная крыша стоит более четырех миллионов рублей. Чтобы собрать такую сумму с пятиэтажки, нужны долгие годы. А в доме, помимо кровли, могут быть и другие насущные проблемы. Жильцы должны это знать и понимать. Сейчас мы ждем их решения.

– Программа капремонта рассчитана на 30 лет. Какие-то дома в списке стоят раньше, какие-то позже. Естественно, многих волнует вопрос: можно ли передвинуть дом вперед по срокам проведения работ?

– Список был составлен по определенной логике: за основу взяли дату постройки МКД и ранжировали их по этому признаку. Подробных данных о техническом состоянии всего жилфонда нет ни у кого. Поэтому, если граждане желают приблизить капремонт своего дома по программе, они должны предъявить региональному оператору основания. Таким основанием может стать результат осмотра, где указан процент износа по всем элементам дома. Форма осмотра размещена на сайте организации.

Необязательное дорогое удовольствие

– В прошлом году администрация города выступила с инициативой убрать энергоаудит из списка обязательных работ. Был ли законодательно решен этот вопрос?

– Эту услугу действительно перевели в необязательные виды работ. Если собственники желают провести энергетическое обследование – пожалуйста. Если нет, никто не сможет им его навязать.

Энергоаудит – дорогостоящее удовольствие. Стоит услуга от 100 до 200 тысяч рублей. А плюсы неочевидны. О неисправной проводке или промерзающем фасаде жильцы прекрасно знают и сами. Основной принцип здесь – повышение энергоэффективности дома: в ходе энергоаудита эксперты дают советы и рекомендации, как сократить тепловое и электрическое потребление, энергопотери, делают паспорт энегоэффективности.

К сожалению, есть примеры, когда даже в капитально отремонтированном доме класс энергоэффективности остается низким. Таковы особенности конструкции МКД, и в них уже ничего не изменишь.

Предложения по энергоэффективности полезны для крупных предприятий, цехов, заводов. А в квартире что собственникам можно предложить? Реже пользоваться душем или поменять старые окна на пластиковые? Люди сами могут до этого додуматься. А обязать их никто не вправе. Рекомендации в данном случае бессмысленны.

УК мобилизовали силы

– В прошлом году достаточно резко – с 848 до 466 – сократилось количество жалоб на работу управляющих компаний, поступивших в мэрию. О чем это может говорить?

– Во-первых, в этот период УК готовились к процедуре лицензирования. Это привнесло определенную дисциплину.

Во-вторых, сейчас в городе активно развивается муниципальная управляющая компания «МУПВ «Центральный», которая призвана стать примером для всех управляющих организаций и подтянуть их профессиональный уровень. Таким образом, у жильцов появилась понятная и вызывающая доверие альтернатива.

Это заметно взбодрило частников. Коммерческие УК, видя работу муниципальных коллег, мобилизовали свои силы, начали совершенствоваться, оперативно выполнять работы и более пристально прислушиваться к жильцам, их законным требованиям и пожеланиям.

Предприимчивая жилка

– Сейчас жильцы – хозяева своего дома и придомовой территории. Как они могут использовать это для пополнения «кошелька» МКД?

– Во-первых, уже есть положительный опыт размещения рекламы на фасадах жилых зданий. Там, где на стене развешаны большие баннеры, в копилку дома собираются серьезные суммы. Для организации такой деятельности необходимо решение общедомового собрания, разрешение профильного департамента краевой администрации и согласование с ним баннера.

Также в собственности жильцов находится придомовая территория. Они могут, скооперировавшись, придумать, как правильно ее использовать: сделать там стоянку, отдать под торговлю и взимать арендную плату с предпринимателя и т.д. Опять же это возможно только по решению общего собрания дома.

Кроме того, у нас вполне успешно осуществляется перевод жилых помещений в нежилые. Недавно мы разместили все профильные решения управления на официальном сайте городской администрации Vlc.ru. Сделано это было потому, что, к сожалению, появились подделки. Это возмутительный факт. При обнаружении поддельных документов мы обращаемся в прокуратуру и следственный комитет. Теперь и у граждан появилась возможность лично проверить законность появления по соседству магазина или салона.

– Повышается ли коммунальная грамотность собственников?

– Сейчас в половине МКД созданы и функционируют домовые советы. Собственники понимают, что лучше них самих за домом никто не присмотрит. Совет дома – это представительный орган жильцов, который контролирует работы, ведущиеся в доме, общается с УК, администрацией, следит за разумностью расходования средств, решает организационные вопросы.

Все чаще на прием приходят граждане, которые знают, какая сумма у них на счету дома. Им не надо рассказывать о программах, которые действуют на территории города. Они приходят, чтобы уже участвовать в тех или иных программах. Еще несколько лет назад таких были единицы. Сейчас это уже общее правило.

Автор: Сергей ПЕТРАЧКОВ