Золотой квадрат новостроя снижает пробу

Квартирный вопрос всегда будет актуальным, ведь во многих семьях под одной крышей оказывается несколько поколений и, когда состав семей увеличивается, им требуется улучшение жилищных условий.

Увы, стоимость квартир в краевом центре неизменно растет. Однако в последнее время появляется все больше способов снизить расходы, понесенные на приобретение жилья. Например, можно возместить часть средств, потраченных на покупку квартиры на первичном рынке.

На сегодняшний день во Владивостоке, по данным Приморскстата, средняя стоимость квадратного метра в новострое составляет 60,9 тыс. рублей. На вторичном рынке цена выше – 85,5 тыс. рублей. Одной из причин дороговизны жилья является недостаточная активность застройщиков: многоквартирных домов у нас строят мало. Согласно статистике по обеспеченности жильем в расчете на одного человека, приморская столица по-прежнему отстает от российских показателей. Так, на каждого жителя Владивостока приходится около 20 кв. м жилья, тогда как в среднем по России эти цифры составляют 25 – 30 квадратов.

Не было бы счастья…

Как объясняют представители застройщиков, строить многоэтажное жилье во Владивостоке – дело хлопотное: землю под застройку краевые власти дают неохотно, материалы только дорожают, а срок реализации одного дома – около пяти лет. Да и дольщики традиционно настороженно относятся к новострою: еще недавно участие в долевом строительстве было слишком рискованным, а то и опасным делом, ведь долгое время этот рынок не предоставлял никаких гарантий безопасности вложений граждан. Однако с некоторых пор ситуация изменилась.

С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которым ответственность застройщика теперь страхуется.

– Если квартира не была сдана в срок, указанный в договоре, наступает страховой случай, – объясняет начальник отдела продаж одной из компаний-застройщиков Юлия Деньщикова. – Тогда вы вправе обратиться в суд за взысканием неустойки – суммы, которая полагается дольщику за каждый просроченный застройщиком день. Если же сдача дома затягивается на неопределенный срок, то дольщику возместят стоимость всей квартиры. Конечно, придется пройти судебные процедуры, но в итоге человек вернет свои деньги.

В соответствии с поправками в закон 214-ФЗ все договоры долевого участия регистрируются в Росреестре. Таким образом, исключается мошенничество, при котором с людей собирают деньги на строительство несуществующих объектов. Также исключены двойные продажи квартир.

Как утверждают застройщики, сама страховка клиенту ничего не стоит: эти расходы несет компания. Дольщик оплачивает только стоимость квартиры и госпошлину за регистрацию договора. Впрочем, все мы понимаем, что свои расходы компания возместит именно за счет клиентов.

Ипотеку делим с государством

Хотя вложения на стадии строительства значительно меньше, чем покупка готового жилья, недвижимость все равно чрезвычайно дорогое приобретение.

Минимальная площадь однокомнатной квартиры в новострое начинается с 30 квадратов. Стоит такая квартира минимум 2,1 млн рублей. Здесь метр самый дорогой – 71,5 тыс. рублей. Чем больше площадь жилья, тем меньше цена квадрата. Так, за трехкомнатную квартиру попросят 4,9 млн рублей, стоимость квадратного метра при этом составит 59,5 тыс. рублей.

В кризисных условиях позволить себе такую роскошь может далеко не каждый, а ипотека в связи с повышением ставки рефинансирования стала непомерно дорогой. Чтобы оживить строительный рынок и привлечь покупателей, государство субсидирует часть процентных начислений по жилищным кредитам. Такая мера позволит банкам выдавать ипотеку населению по сниженной ставке – не выше 12 % годовых. Чтобы участвовать в этой программе, нужно выбирать квартиру в доме, степень готовности которого не ниже 50 % на момент оформления сделки. По такой схеме работают крупнейшие российские банки.

– Процентная ставка ипотеки с господдержкой составляет 11,9 % годовых, – рассказывает менеджер по продаже жилищных кредитов Эдуард Ким. – Программа распространяется как на строящееся, так и на готовое жилье. Минимальный взнос – 20 %, срок кредита – до 30 лет. Такая ипотека сейчас пользуется большой популярностью.

Еще один способ снизить свои затраты – получить компенсацию части процентов по ипотеке по краевому закону № 772-КЗ «О социальной поддержке граждан в сфере ипотечного кредитования в Приморском крае».

Речь идет опять же о новострое. Сумма кредита не должна превышать 2,5 млн рублей. Срок действия такой помощи – пять лет.

– Очень важным является пункт о том, что заем не должен превышать 2,5 млн рублей даже на копейку, – подчеркивает специалист департамента труда и соцразвития Приморского края Светлана Алексеева. – При этом в собственности граждан не должно быть жилых помещений, превышающих стандарты обеспечения.

Стандарты эти таковы: обеспеченность жилой площадью одного человека не должна превышать 33 кв. м, для семьи из двух человек – 42 кв. м, для семьи из трех и более человек – по 18 кв. м на каждого. Речь идет о помещениях, которые находятся в собственности у участника программы или членов его семьи – мужа, жены либо детей, проживающих совместно с заемщиком.

Просчитаем выгоду на примере. Предположим, ваша квартира в строящемся доме стоит 3,2 млн рублей. Вы вложили

20 % собственных средств – 650 тыс. рублей – и взяли кредит в размере 2,5 млн рублей на 15 лет. Ставка по такому кредиту – 11,9 %. Значит, ежемесячный платеж составит почти 30 тыс. рублей, из них 24 тыс. рублей – проценты. Следовательно, ежемесячно государство сможет возмещать вам до 12 тыс. рублей. Таким образом, за пять лет вы сможете вернуть около 720 тыс. рублей. Человек имеет право обратиться в департамент в течение пяти лет со дня оформления кредита, и ему возместят проценты с первого дня взятия кредита.

Верните мои 13 процентов!

Не забываем и о таком инструменте по возмещению жилищных затрат, как использовании налогового вычета. Естественно, при условии, что работаете вы по-белому. Дело в том, что возвращается часть суммы, уплаченной в качестве налога на доходы физических лиц (НДФЛ).

– Можно получить вычет как с расходов, связанных с приобретением квартиры, так и с расходов по уплате процентов по ипотеке, – объясняет замначальника отдела краевого УФНС Марина Кузьмина. – Размер вычета на приобретение жилья ограничен 2 млн рублей, то есть возвратить можно лишь 260 тыс. рублей (13 % НДФЛ). По ипотечным процентам предельная сумма – 3 млн рублей, следовательно, вернуть можно 390 тыс. рублей. Таким образом, всего государство может вернуть вам до 650 тыс. рублей. Правда, не за один год, а в течение нескольких лет. Но даже в этом случае сумма получается немаленькая. К тому же за вычетом может обратиться и ваш супруг.

Есть и другие способы получить помощь от государства – например, использовать средства материнского капитала или принять участие в программе «Обеспечение жильем молодых семей в городе Владивостоке». Правда, в связи с превышением числа обратившихся семей прием документов в программу приостановлен и будет возобновлен лишь в 2016 году. Следовательно, выплаты будут производиться в 2017-м.

– Если вы приобретаете квартиру в новострое с привлечением ипотечных средств, то затраты на выплату процентов получатся ниже инфляции, которая ожидается выше 14 %, – продолжает Юлия Деньщикова. – Значит, средства, вложенные в квартиру, которая приобретена по ипотеке, еще и выигрывают. Можно даже сказать, что это своеобразный депозит.

К слову, в последнее время технологии позволяют компаниям возводить дома в короткие сроки. Так, теперь вполне реально построить 18-этажку за полтора года.

Ложка дегтя

Впрочем, вопросы выгоды и безопасности в этой сфере все еще отнюдь не однозначны. С одной стороны, приобрести жилье в новом фонде радостно, с другой – покупателю придется основательно потратиться на ремонт и доведение квартиры до ума.

Гарантированная законом безопасность вложений тоже имеет тонкости, прокомментировать которые согласился директор приморской СРО «Ассоциация строителей России» Сергей Федоренко:

– Поправки в закон «Об участии в долевом строительстве…» поставили застройщиков в очень жесткие условия. Теперь девелоперам действительно приходится тяжело: если строительство по каким-то причинам задерживается, нет возможности продлить срок сдачи объекта. Дольщики требуют неустойку, которая не заложена в сметах. В таких реалиях работать практически невозможно…

Поэтому компании всеми силами пытаются найти лазейки в законе, чтобы не попасть в финансовый капкан. Например, заключают с будущими собственниками не договоры долевого участия, а так называемые предварительные договоры либо называют жилье не квартирой, а апартаментами, которые не подпадают под действие этого закона.

И хотя дольщики теперь находятся под серьезной защитой государства и страховых компаний, страховщик может разориться, так что говорить о стопроцентной защищенности не приходится.

Автор: Катерина МАТВЕЕВА