Чтобы не попасть в котел, держитесь за свою УК

Как собирать и где хранить деньги на капремонт дома и что делать с соседями-собственниками, которые не желают платить? Эти и другие актуальные вопросы обсуждали на очередном занятии школы «Управдом».

Напомним: муниципальная школа «Управдом» была создана по инициативе главы Владивостока Игоря Пушкарева и уже третий год занимается просвещением горожан в вопросах жилищно-коммунальной сферы.

В рамках этого образовательного проекта специалисты, работающие в сфере ЖКХ, разъясняют горожанам азы управления своей недвижимостью. Для рассмотрения вопросов, связанных с капремонтом, администрация города пригласила экспертов из соседнего региона – депутата Законодательной Думы Хабаровского края председателя комитета по ЖКХ Бориса Гладких и генерального директора СРО НП «ЖКХ-Групп» Ольгу Беленькую.

О спецсчетах

Не секрет, что, прежде чем приступить к капитальному ремонту, необходимо накопить хотя бы часть денег на него. Законодательство предлагает два варианта аккумулирования средств на капремонт. Это фонд регионального оператора (так называемый общий котел) и специальный счет, где будут храниться средства только одного конкретного многоквартирного дома.

Владельцем специального счета может быть либо региональный оператор, либо управляющая организация.

В фонд регионального оператора попадают, как правило, дома, собственники которых не побеспокоились о том, чтобы принять совместное решение, как они будут копить деньги на ремонт. Или, напротив, осознанно приняли решение делать это с помощью регионального оператора исходя из тех соображений, что самостоятельно в ближайшие годы (возможно, из-за небольшого количества квартир) они вряд ли соберут необходимую для ремонта сумму.

Кому стоит выбрать спецсчет? Жильцам многоквартирных домов площадью от семи-восьми тысяч квадратных метров или небольших домов в хорошем состоянии.

Изначально законом определялось, что спецсчет может быть открыт на товарищество собственников жилья, а с 1 января 2015 года – и на управляющую компанию. Те, кто не реализовал эту возможность ранее, могут сделать это сейчас, проголосовав за открытие специального счета на управляющую организацию или за перевод платежей дома с регионального оператора на управляющую организацию. Правда, в том случае, если деньги уже попали в общий котел, ждать их перевода на спецсчет придется в течение года. По истечении этого срока все средства, которые ваш дом перевел на счет регионального оператора, вам вернут, если, конечно, в доме не проводилось никаких ремонтных работ капитального характера.

О квитанциях

На сегодняшний день собственники, открывшие специальный счет в фонде регионального оператора, квитанции не получают: у оператора нет возможности выпускать квитанции именно по спецсчетам. К чему это может привести? К тому, что через три года решение о накоплении денег на спецсчете может быть аннулировано и дом попадет в пресловутый общий котел, то есть региональный оператор будет выставлять жильцам квитанции за капремонт напрямую на счет своего фонда. Ситуация изменится, если собственники проголосуют за передачу спецсчета управляющей компании: она в этом случае будет уполномочена выпускать квитанции.

– Для успокоения собственников отметим, что изъять денежные средства со спецсчета просто так нельзя, только на основании протокола общего собрания, – пояснили эксперты. – В противном случае это действие будет расцениваться как преступление, с последующей уголовной ответственностью.

Впрочем, даже в том случае, если владельцем спецсчета останется региональный оператор, вы можете уполномочить свою управляющую компанию (на основании решения общего собрания) выставлять квитанции об оплате взносов за капитальный ремонт. Однако параллельно с решением о расширении полномочий УК собственникам необходимо будет также принять решение об утверждении размеров расходов, которые понесет ваша УК на выполнение этой работы (выставление квитанций связано с дополнительными затратами).

К слову, во Владивостоке уже есть такой прецедент: управляющая компания выполняет эти обязанности просто для того, чтобы жильцы не расслаблялись и привыкали платить за капремонт, а также для того, чтобы через какое-то время дом не «сплавили» в общий котел.

О должниках

Законодательные изменения в жилищно-коммунальной сфере затронут в ближайшем будущем и должников.

Поясним сразу: если речь идет о действительно неимущих неплательщиках, в отношении них, конечно же, будут выноситься судебные решения о взыскании задолженности, будут возбуждаться исполнительные производства, но, поскольку имущества у них нет, пристав в итоге вынесет решение о невозможности взыскания.

Однако у нас есть немало и вполне обеспеченных граждан, которые также являются неплательщиками. Как правило, официальная зарплата у них – в пределах пяти тысяч рублей, а все их имущество зарегистрировано на родственников. Так вот, с 1 марта 2015 года предусмотрен механизм воздействия на таких должников – у них будет испорчена кредитная история.

Ничего криминального или аморального здесь нет: если у человека есть задолженность по услугам ЖКХ или услугам связи, если имеется законное решение суда о взыскании этой задолженности и если это решение не исполнено в течение десяти дней, то информация о должнике попадает в Бюро кредитных историй. Для этого управляющие организации должны заключить договор с Бюро кредитных историй (поскольку услуга платная, ее оплата также ложится на плечи должников). А испорченная кредитная история – это гарантированный отказ в получении нового кредита.

О неизбежности

Возможно, кто-то из злостных неплательщиков будет рассчитывать на вступающий в силу с 1 июля закон о банкротстве физических лиц (смотрите материал на стр. 6). Напомним: если у гражданина есть задолженность (или несколько задолженностей), превышающая 500 тысяч рублей, и если она не возвращена в течение трех месяцев, то кредиторы могут подать иск в суд о признании должника банкротом.

С одной стороны, для гражданина подобное решение может быть благом: если он попал в сложную жизненную ситуацию, с той минуты как суд выносит решение о признании его банкротом, прекращается начисление пени и штрафов. Если уже возбуждены какие-то исполнительные производства и приставы наложили арест на пенсию, на зарплату, на счета в банке, то с введением банкротства аресты со всех счетов снимаются. Составляется план реструктуризации задолженности, график согласовывается с кредиторами, утверждается судом.

А вот если у человека нет официальных источников дохода, зато есть неснятая, непогашенная судимость за экономические преступления или административные взыскания, то с таким должником план реструктуризации не подписывается. Вводится последняя стадия – реализация имущества с торгов, по итогам которых и происходит погашение задолженности.

При этом с момента признания гражданина банкротом он не имеет права в течение пяти лет брать кредиты, быть учредителем юридического лица, занимать руководящие должности, не имеет права вновь воспользоваться процедурой банкротства. А в процессе рассмотрения дела о банкротстве он еще и не имеет права продавать свое имущество, отдавать его в залог или сдавать в аренду, то есть совершать какие-либо сделки с имуществом, если стоимость последнего превышает 50 тысяч рублей.

Продать квартиру должника можно только с торгов и по решению конкурсной комиссии, после утверждения решения в суде, после чего имущество реализовывается.

Если заведено исполнительное производство, то по нему из заработной платы удерживается не более 25 процентов. Если несколько производств, то сумма может достигать и 50 процентов. Если ведена процедура банкротства, то удерживаются все источники дохода, которые есть у человека, за исключением небольшой суммы, не превышающей величины прожиточного минимума.

Что нельзя продать с торгов? Если жилье является единственным, то продать его нельзя (исключение, если жилье приобретено в ипотеку и находится в залоге у банка). Нельзя продать имущество инвалида, необходимое ему для жизни (например транспортное средство). Нельзя продать предметы домашнего обихода: стул, диван, кровать, холодильник. Телевизоры также не являются предметами роскоши (в большинстве случаев). 

Автор: Лика ТКАЧЕНКО