Совет дома – реальная сила

Как жителям многоквартирного дома грамотно выстроить отношения с управляющей компанией, зачем нужен совет дома и как его правильно организовать, что должно быть включено в договор управления? Этим и другим актуальным вопросам было посвящено очередное занятие муниципальной школы «Управдом».

Подробности слушателям школы рассказали приглашенные специалисты – депутат Законодательной думы Хабаровского края, председатель комитета ЖКХ Борис Гладких и генеральный директор СРО НП «ЖКХ-Групп» Ольга Беленькая.

Напомним: муниципальная школа «Управдом» была создана по инициативе главы Владивостока Игоря Пушкарева и уже третий год занимается просвещением горожан в вопросах жилищно-коммунальной сферы.

Зачем дому совет?

– Основная задача домового совета – консолидировать расходы дома, – разъясняет Борис Гладких. – Для многоквартирных домов (МКД) типична ситуация, когда жильцы верхних этажей ратуют за ремонт крыши, живущие на первом этаже требуют ремонта подвала, а владельцы угловых квартир настаивают на теплоизоляции фасада. И каждый – при отсутствии сильной организованной ячейки собственников – идет в управляющую компанию и требует, чтобы выполнили именно его заявку.

С другой стороны, существует бюджет дома, то есть вполне реальные деньги, на которые можно купить конкретное количество гвоздей, досок, кирпичей и т.п. Если каждый собственник будет ходить в УК со своими требованиями, а УК эти требования будет удовлетворять, ни о каких планах для дома говорить не придется. Более того, бюджет опустошается, а на что тратятся средства, никому не понятно.

И не стоит надеяться, что УК будут игнорировать запросы собственников, – подчеркивает Гладких. – Надо помнить, что дом у управляющей организации могут забрать по решению лицензионной комиссии. Причем для подобных радикальных мер достаточно невыполнения двух-трех предписаний. Поэтому теперь УК придется реагировать на все жалобы жильцов, иначе она может лишиться дома. А в любом доме, как известно, всегда найдется группа жалобщиков, которая при подобном раскладе весь бюджет МКД перетянет на свои нужды.

Поэтому наличие домового совета – это залог плановой экономики дома.

Управа на растратчиков

У председателя совета дома должна быть доверенность на представление интересов остальных собственников (полномочия ему дают на общем собрании, доверенность составляется в простой форме и не требует нотариального заверения), на основании которой он может подписывать акты принятых работ, обращаться в надзорные органы и т.п.

Чтобы защитить бюджет МКД от растраты, следует закрепить порядок приемки работ, отбора видов работ, которые необходимо выполнять в доме. Необходимо ввести и такой механизм: УК принимает заявки от жильцов, после чего согласовывает их с председателем совета.

В этом случае при невыполнении несогласованной с советом заявки или даже предписания госжилнадзора (ГЖН) на выполнение работ, которые советом дома на текущий год не запланированы, УК будет проще отстаивать свои действия и интересы дома в суде (если до него дойдет дело).

Исключение – заявки на аварийные работы или ремонт общего имущества, находящегося в квартирах жильцов (например стояки), и устранение аварий в местах общего пользования: они согласованию не подлежат.

– Директор управляющей компании должен осознавать,что совет дома – это не просто сила. Это еще и механизм защиты для самой УК, – говорит Борис Гладких. – Бывает такое: некая управляющая организация, положившая глаз на большой дом, находит жильца-«активиста», заинтересовывает его материально и он начинает «валить» действующую УК, строча на нее жалобы. В результате собственники внезапно узнают, что УК не выполнила ряд предписаний ГЖИ, из-за чего дом вычеркивается из перечня лицензий и теперь нужно выбирать новую обслуживающую организацию. Но не факт, что новая окажется лучше предыдущей…

Как не остаться без УК?

А если УК лишилась дома не из-за происков конкурентов, а по объективным причинам? Что делать жильцам? Искать новую компанию. И как можно скорее – в течение двух месяцев. Иначе дом отдадут на конкурс, и он попадет в руки той УК, которая этот конкурс выиграет.

Хуже всего приходится маленьким или проблемным домам, которые не представляют интереса для управляющих организаций: они могут остаться вовсе без управления. Однако с 1 июля 2015 года эта проблема уходит. В Гражданском кодексе появилась норма, согласно которой коммерческая организация, заключившая договор с физическим лицом, в одностороннем порядке расторгнуть его не сможет. К таким организациям относятся и УК.

Не исключено, впрочем, что дом может остаться без управления по решению лицензионного органа. В частности, из-за того, что МКД исключили из списка лицензий, или из-за того, что саму УК лишили лицензии.

Может случиться и такое, что управляющая организация после случившегося не подаст документы на лицензирование. Органы местного самоуправления должны своевременно известить об этом собственников. Однако собственники должны знать: если управляющая компания все-таки не получит лицензию, она все равно вынуждена будет управлять домом (то есть обслуживать его повседневные нужды) до тех пор, пока собственники не выберут новую УК. Это правило действует и в том случае, если УК лишили лицензии, а также если МКД вычеркнут из списка лицензий.

Кто саботирует, тот уходит

Скорее всего, мотивация при работе с проблемным домом в таких случаях будет намного ниже: УК, и так не заинтересованная в обслуживании этого дома, вряд ли будет стараться сохранить его в своем списке, выполняя работу качественно. Однако всякому саботажу есть пределы: если жалобы на некачественную работу управляющей организации будут поступать и дальше, то ГЖН может отозвать аттестат у руководителя УК, после чего последует трехгодичная дисквалификация.

Надо помнить: такой механизм, как лицензирование в сфере ЖКХ, был принят не для того, чтобы не допускать компанию на рынок, а для того, чтобы была возможность при наличии объективных причин убрать ее с рынка.

Поэтому не стоит ждать, что контрольные органы перед процедурой лицензирования проверят все УК досконально.

Например, все управляющие компании обязаны раскрывать информацию о себе. В частности, на сайте www.reformagkh.ru. И соблюдение этого требования необходимо контролировать самим собственникам, а в случае отсутствия информации о вашей УК стоит сообщить об этом в органы госжилнадзора.

Дело добровольное, но не дармовое

– Есть ли сроки, в которые мы должны выбрать, на каком именно спецсчете аккумулировать платежи нашего дома на капремонт? И как УК должна снимать с него деньги?

– Способ формирования фонда капитального ремонта вы можете изменить в любое время. Если ваш дом еще не попал в программу, вы выбираете спецсчет, о чем документально информируете регионального оператора. Если вы выбираете владельцем спецсчета управляющую организацию, деньги она может потратить только в следующем случае – по решению общего собрания, на котором утверждены виды работ, стоимость, смета, подрядная организация, а также лицо, которое будет уполномочено подписывать договоры.

Если вы примете решение о предоставлении подрядчику 30 процентов аванса, это также должно быть отражено в решении общего собрания. Решение поступает в банк, который и перечисляет аванс подрядчику. Если решение об авансе принято не было, то тогда, когда уже будут приняты работы, подписаны формы КС2, КС3, банк на основании договора подряда и указанных форм перечисляет деньги, но не управляющей организации, а той организации, которая выполняла работы, то есть сразу подрядчику.

– Существует ли какая-нибудь норма оплаты труда председателя совета дома? Никто не хочет работать бесплатно…

– Что касается законодательства, данный вопрос находится на контроле у председателя правительства Дмитрия Медведева. Однако вопрос с оплатой можно решать уже сейчас, поскольку, если эта норма и будет принята, она будет связана только с решением общего собрания. То есть в законе будет прописано, что собственники должны будут принять решение выплачивать председателю совета дома какие-то деньги. Что касается остальных оплат, то председатель совета – это руководитель общественной ячейки, поэтому вам остается либо убедить соседей пойти на определенные траты, либо просто отказаться от этой нагрузки, если не желаете тратить свое время и силы без каких-либо финансовых компенсаций.

Как составить договор управления?

1. Договор должен быть понятен.

2. В договоре должны быть прописаны виды работ и их стоимость.

3. В договоре должно быть указано, когда и кому УК предъявляет результаты работы.

4. В договоре должно быть сказано, каким образом результаты работы принимаются собственниками. А именно: что является документом, подтверждающим результаты выполненных работ (это может быть ведение журнала, составление актов о количестве убранной территории, об объеме других работ). Установите сроки получения акта, определите, каким способом вы будете получать его. Определите форму подтверждения акта (должны быть оговорены все условия, вплоть до того, сколько времени находится акт у вас на руках).

Пропишите в договоре, что при наличии аргументированных возражений, указанных в акте, акт выполненных работ считается непринятым. И то, что акт с аргументированными возражениями в указанные сроки направляется в управляющую организацию. Если вы видите, что УК эти работы (и, соответственно, средства, потраченные на них) указала в отчете, не надо паниковать. У вас есть вся информация для того, чтобы обратиться в органы ГЖН, в прокуратуру, в крайнем случае в суд с требованием произвести перерасчет. При желании можно участвовать в составлении дефектных ведомостей.

Бывает, что управляющей компании необходимо выполнить определенные работы на общедомовом имуществе в срочном порядке. Бывает такое, что их стоимость не соответствует вашим ожиданиям. Поэтому у председателя совета дома должно быть право увеличивать или уменьшать статьи расходов в пределах имеющихся средств.

Вопрос прейскуранта решается просто: проведите мониторинг рынка и на его основании ведите диалог с вашей УК.

Официально

Внимание! «Домовой контроль» возобновляет юридические консультации. Предварительная запись по телефону 240-71-75.

Работа над ошибками

В предыдущем выпуске рубрики «Управдом» в материале «Почем дворники для народа» допущена техническая ошибка.

Фразу «Уборщица, работающая в пятиэтажке, при нынешних тарифах получает на руки 18-20 тысяч рублей» следует читать так: «Уборщица, работающая в пятиэтажке, при нынешних тарифах получает на руки 1800-2000 рублей».

Приносим читателям свои извинения.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО