​Юрьев день для собственников жилья

Зачем нужно лицензирование управляющих компаний? Что эта процедура даст собственникам жилья? Эти и другие вопросы обсуждались на очередных занятиях школы «Управдом».

Напомним: муниципальная школа «Управдом» была создана по инициативе главы Владивостока Игоря Пушкарева и занимается ликвидацией коммунальной неграмотности горожан уже третий год.

Без лицензии нет управления

Лицензирование управляющих компаний (УК) – одно из резонансных нововведений в жилищном законодательстве. О законе, который вступит в силу с 1 мая 2015 года, рассказал приглашенный организаторами школы руководитель Государственной жилищной инспекции (ГЖИ) Приморского края Сергей Мандрыко.

Как он объяснил, лицензирование возможно при следующих условиях: соискатель лицензии должен быть зарегистрирован на территории РФ, иметь квалификационный аттестат, при этом не должен иметь судимости за экономические преступления. Также УК не должна числиться в реестре юридических лиц, на которые возложено наказание в виде дисквалификации либо аннулирования лицензии. Еще одно обязательное требование – полное раскрытие информации о своей деятельности. В данный момент разрабатывается единая для всех управляющих организаций форма подачи информации.

– Получить лицензию легко, но достаточно сложно удержать ее в руках, – отметил Сергей Мандрыко. – Каким образом УК может лишиться лицензии? В реестре многоквартирных домов (МКД) будет указана общая площадь помещений каждого дома. И если в течение календарного года по одному дому УК получит два административных наказания за неисполнение предписания Госжилинспекции, дом может быть исключен из реестра лицензий Приморского края. Однако законодатель предусмотрел тот факт, что выбор способа самоуправления – это право собственника. И то, что собственники, возможно, не захотят уходить от этой УК. Жильцов, разумеется, информируют о том, что дом может быть исключен из реестра лицензий. В этом случае у них будет два месяца на то, чтобы решить, остаются они у этой компании или меняют ее. И если они хотят остаться, то должны провести собрание и принять решение о сохранении управления именной этой организации, а протокол с решением отправить на адрес ГЖИ. Если собственники пришлют решение покинуть компанию или даже просто промолчат, сведения об их доме будут исключены из реестра.

После того как из реестра будет исключено 15 и более процентов общей площади домов, находящихся под управлением УК, возможно, будет принято решение и об аннулировании лицензии. В этом случае деятельность УК прекращается. Процедуру лишения компании лицензии инициирует лицензионная комиссия и доводит свое предложение до ГЖИ. Инспекция, в свою очередь, подает заявление в суд. Окончательное решение об аннулировании лицензии принимается только судом.

Молчание – знак согласия

О том, насколько актуальна эта проблема, можно было судить по количеству заданных слушателями школы вопросов.

– Что будет с домом, если он был удален из реестра или если его УК лишена лицензии?

– И в том, и в другом случае домом продолжает управлять эта же компания вплоть до того момента, пока жильцы не примут решение о выборе другой УК либо о создании ТСЖ и его регистрации. А в том случае, если УК не возьмет на себя обязанности по управлению домом, предусмотрен штраф до 500 тысяч рублей.

– Как узнать, прошла ли наша УК лицензирование, включен ли наш дом в реестр?

– Управляющие организации сами подают реестр своих домов. Добропорядочная УК подаст информацию по всем своим домам. Непорядочная постарается избавиться от проблемных домов, понимая, что в дальнейшем из-за них она может решиться лицензии. Поэтому собственникам необходимо отслеживать процесс получения лицензии своей УК.

После того как заявление о предоставлении лицензии будет зарегистрировано в ГЖИ, информация об этом (с перечнем домов) будет перенаправлена в органы местного самоуправления. Это делается для того, чтобы органы власти проинформировали собственников о том, что их дом входит или не входит в реестр лицензий. После этого у собственников будет месяц для того, чтобы принять решение о дальнейшем сотрудничестве со своей прежней УК. Один из возможных способов информирования граждан – доведение сведений до старших по дому. Администрация города уже создала базу данных с их контактами.

В настоящее время на страничке Госжилинспекции на сайте администрации края есть информация о том, что ведется реестр выданных по результатам экзаменов аттестатов. Когда реестр с перечнем домов будет готов, он также будет размещен на странице ГЖИ. Но на сегодняшний день никто из представителей управляющих организаций пока с заявлением на получение лицензии не обращался.

– Как будут выстраиваться договорные отношения управляющей компании с собственниками, если они согласны и дальше сотрудничать с этой УК. Кто будет составлять договоры?

– По закону проект договора готовится управляющей компанией и доводится до сведения собственников. Перезаключение договора на момент лицензирования не требуется.

– Подскажите, пожалуйста, как попасть под управление муниципальной управляющей компании и есть ли такая на рынке ЖКХ города?

– Понимая недовольство граждан работой некоторых нерадивых УК и принимая от них постоянные жалобы, глава Владивостока поставил задачу создать муниципальную управляющую компанию. Тем более что в городе появилось много «брошенных» домов, от которых уже отказались их прежние УК. Дома нужно было «подбирать», с ними нужно было работать. Для этого и была создана муниципальная УК – МУП «Центральный». Кроме того, внесены изменения еще в одну муниципальную организацию – РКЦ, и, если будет такая необходимость, она также начнет принимать дома под управление.

Что же до смены компании, то с того момента, как ваша действующая управляющая организация подала документы на получение лицензии, вы сможете начать процедуру перехода к другой УК.

Кто в ответе за бумаги?

– При переходе от одной УК к другой возникают различные сложности: теряется документация, в том числе финансовая, возникают трудности при передаче накопленных домом средств. Существует ли какая-то ответственность управляющих компаний за это, кто и как осуществляет контроль передачи документации и средств?

– Предусмотрена административная ответственность за передачу технической документации. Также процесс передачи техдокументации предусмотрен в постановлении правительства № 416, где детально прописано, кто, в какие сроки и как должен передавать документы. В случае отсутствия технической документации старая УК обязана восстановить ее и передать новой. Восстанавливаются же документы за счет собственников. Что именно относится к технической документации, перечислено в правительственном постановлении № 491.

– Кто будет судиться за передачу накопленных нами денежных средств, если старая УК не захочет с ними расставаться?

– А почему вы считаете, что эти средства вами еще не использованы? Есть письмо Минрегиона от 2007 года, где сказано, как при переходе от одной управляющей компании к другой должны быть осуществлены взаиморасчеты. Может быть, УК должна собственникам за невыполненные работы, а может быть, и собственник должен компании за уже выполненные работы. Для начала нужно все-таки определиться, кто кому должен. И если должна УК, то следует определить, каким образом одна коммерческая организация будет передавать деньги другой. Либо возмещать эти деньги каждому отдельному собственнику. По-хорошему основные принципы передачи средств должны быть прописаны в договоре управления. Правда, есть практика, когда новоизбранная УК по решению собрания собственников подает исковое заявление в суд. А протокол общедомового собрания является основанием для ведения спора в суде, где одной из сторон является вновь выбранная компания. В любом случае вопрос возврата средств – это забота собственников. И уж точно надзорные органы не будут забирать деньги собственников за них или вместо них.

– Сегодня УК работают по тарифам, которые были утверждены шесть лет тому назад. Учитывая ежегодную инфляцию десять процентов, расходы управляющих компаний растут: цена материалов увеличилась, изменился минимальный размер оплаты труда… Как можно работать по прежним тарифам?

– Совершенно верно: сколько мы платим – такие услуги и получаем. Если вы хотите, чтобы у вас подметали и мыли полы один раз в месяц, – это ваше желание и никак повлиять на это администрация города не может. Но, с другой стороны, есть ли в городе хоть одна управляющая компания, которую народ похвалит и скажет, что она вкладывает в дома все полученные средства? Люди не верят и не доверяют этим УК и поэтому не хотят повышать тариф.

– Лицензируются ли подрядчики и субподрядчики, работающие с управляющей компанией?

– Нет. Лицензируется деятельность по управлению многоквартирными домами в рамках договора управления. То есть деятельность именно управляющих организаций, а не подрядных. Исключение составляют ТСЖ и кооперативы.

– Мы перешли от Первомайской УК в «Дальневосточные коммунальные системы». И с этого момента нам стали приходить двойные квитанции. Поэтому мы вообще сейчас никому и не платим. А на неделе у нас суд: Первомайская УК подала иск против нас. И сейчас мы не знаем, кто же в реальности управляет нашим домом.

– Смотрите на квитанции: если они выпущены РКЦ, то действия управляющей компании легитимны, то есть полномочия УК городом проверены и компания приступила к выполнению своих обязанностей.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО