Хочешь ломать – готовься строить

Очередное занятие муниципальной школы «Управдом» было посвящено весьма актуальным вопросам – перепланировке квартир и переводу жилого помещения в нежилое. Напомним: школа «Управдом» была организована по инициативе главы Владивостока Игоря Пушкарева и уже более двух лет занимается ликвидацией пробелов в знаниях горожан по различным вопросам жилищно-коммунальной сферы.

О тонкостях перепланировки слушателям школы рассказала заместитель начальника управления содержания жилищного фонда администрации Владивостока Жанна Харьковская.

Перепланировка – только по закону

Чтобы провести переустройство или перепланировку жилого помещения, собственник или наниматель сначала должен обратиться в орган местного самоуправления. А точнее, в управление содержания жилфонда администрации города (ул. Ильичева, 15, каб. 45) либо в многофункциональный центр по предоставлению муниципальных и государственных услуг. Там вы должны представить пакет документов:

– заявление (если квартира находится в общедолевой собственности, заявление должен написать каждый собственник, за несовершеннолетних детей – родители или опекуны);

– свидетельство о государственной регистрации права собственности либо иной документ, подтверждающий это право (договор приватизации, зарегистрированный в БТИ до 1997 года, позже – документ, выданный в ФРС);

– технический паспорт жилого помещения, которое подлежит переустройству или перепланировке;

– проект переустройства (перепланировки), который готовится специализированной архитектурной организацией, имеющей разрешение на данный вид деятельности;

– если квартира находится в доме, который является памятником архитектуры, то проект ее переустройства (перепланировки) подлежит согласованию в администрации Приморского края, в департаменте культуры.

Срок рассмотрения пакета документов – 45 дней. Решение принимается исчерпывающее (то есть не подлежащее пересмотру).

В Жилищном кодексе РФ дан перечень оснований, по которому в переустройстве (перепланировке) может быть отказано.

Первое: если нет пакета документов, установленного законодательством (см. выше).

Второе: если проект не соответствует нормам действующего законодательства (то есть предусмотрены виды работ, которые запрещены).

Третье: если документы представлены в ненадлежащий орган. Здесь имеются в виду те случаи, когда люди уже сделали перепланировку без получения разрешительных документов. По Жилищному кодексу узаконить самовольную перепланировку можно в судебном порядке (иначе говоря, подавать документы в администрацию уже поздно – сразу подавайте их в суд). И если в суде не будет установлено, что проведенные работы могут привести к ухудшению состояния всего дома и проживающих в нем граждан, то перепланировка будет считаться законной.

И последнее основание: непредставление документов, запрошенных в рамках межведомственного взаимодействия.

Все тайное станет явным

Многие люди пытаются провести перепланировку самовольно, то есть без разрешительных документов. Об этом сотрудники администрации узнают, как правило, от соседей. Косвенными уликами могут послужить строительный мусор (например обломки перегородок), шум строительных инструментов в квартире. В этом случае специалисты управления содержания жилфонда имеют право проверить, на каком основании проводятся работы. Если подтверждается факт самовольной перепланировки, орган местного самоуправления выносит собственнику или нанимателю предписание о приведении помещения в прежнее состояние.

При перепланировке категорически запрещается размещать над жилыми комнатами «мокрые зоны»: кухни, санузлы – то есть помещения, где есть водопроводные и канализационные трубы. Также запрещено увеличивать санузел (например, сейчас популярна идея объединять туалет и ванную, увеличивая пространство санузла за счет площади коридора или комнаты).

Нельзя переносить кухню на место спальни – в том случае, если у соседей снизу спальня остается на прежнем месте. Выход есть: дождаться, чтобы нижние соседи сделали подобную перепланировку, и уже потом повторить их действия. Тогда они будут законными: кухня над кухней, санузел над санузлом. Причем правило это должно соблюдаться с первого этажа.

Было жилое – стало нежилое

Допустим, вы планируете сделать из квартиры магазин.

Решение о переводе помещения в иную категорию также принимают органы местного самоуправления. Для того чтобы перевести жилое помещение в нежилое, нужно представить пакет документов, определенных ЖК РФ:

– заявление о переводе жилого помещения в нежилое;

– технический паспорт помещения;

– проект переустройства;

– поэтажный план дома.

Обратите внимание на то, что не каждое жилое помещение можно перевести в нежилое. В кодексе установлен перечень оснований для такого перевода:

– жилое помещение должно находиться на первом этаже (либо на втором, но при условии, что под этим помещением уже находится нежилое помещение);

– должно быть предусмотрено конструктивное решение, обеспечивающее отдельный вход в это помещение (обычно дверь в подъезде, ведущую в квартиру, закладывают кирпичом, а снаружи делается отдельный вход);

– жилое помещение не должно быть использовано для проживания.

При наличии всех этих условий и правильно составленного пакета документов органы местного самоуправления должны в течение 45 суток выдать разрешение на перевод жилого помещения в нежилое.

Подвал стал чужим?

Слушатели школы «Управдом» задали традиционно много вопросов выступающим.

– В очень многих квартирах перепланировка сделана давно. Как возвратить их в прежнее состояние?

– Нужно исходить из того, самовольно была сделана перепланировка или нет, поскольку многие берутся за перепланировку, только получив разрешение. Тогда их действия законны. В любом случае вам необходимо письменно обратиться в городскую администрацию, указывая номера квартир, чтобы у властей были основания для проверки. Если разрешения на перепланировку нет, то собственник (даже если он купил квартиру в таком виде) будет приводить жилье в прежний вид.

– В какое время суток собственники имеют право проводить работы по перепланировке? Я имею в виду работы, которые сопровождаются повышенным шумом. И к кому обращаться, если эти нормы нарушаются?

– У нас есть закон Приморского края о тишине, которым время проведения работ установлено с 9.00 до 23.00. Но в некоторых ТСЖ решением общего собрания эти временные границы изменены. К кому обращаться? Есть старший по дому, есть консьерж, который следит за соблюдением режима тишины. Кроме того, при нарушении тишины можно обратиться с заявлением к участковому. Если результата нет, то можно с жалобой обращаться в прокуратуру.

– В результате перепланировки на нежилые лоджии, которые не входят в общую площадь квартиры, провели отопление. И как считать площадь этой квартиры сейчас?

– В данном случае вам также необходимо обратиться в городскую администрацию, чтобы узнать, было ли выдано разрешение на перепланировку с присоединением мест общего имущества (иногда и такие решения принимаются). Если изменения проведены без разрешения, то орган местного самоуправления вынесет собственнику предписание привести жилое помещение в прежний вид. Но даже если есть решение о переустройстве (перепланировке) жилого помещения, приборы отопления на лоджии выносить нельзя – это запрещено СНИПами и ГОСТами.

– Наш подвал планируют продавать с аукциона. Мы можем как-то остановить этот процесс?

– Если в подвале находятся приборы учета, тепловые узлы, то мы советуем приостановить процедуру продажи. Для этого обращайтесь в администрацию, прокуратуру. Если это подвал без инженерных сетей, то решайте сами, нужен ли он вам, при этом помните: за его состоянием необходимо следить, ремонтировать, а его площадь оплачивать.

– Наш подвал уже продан. По всем правилам, с аукциона. Но собственник, который купил его, ничего там не делает. Между тем подвал находится в аварийном состоянии и несет опасность для дома. Скажите, мы, собственники дома, можем как-то на эту ситуацию повлиять?

– По Гражданскому кодексу собственник владеет и распоряжается своим имуществом как хочет. Но если ситуация настолько плачевна, то можно провести общее собрание и принять решение о необходимости ремонта нежилых помещений, в том числе и подвала, определить необходимую сумму. И в этом случае собственник тоже должен будет участвовать материально в этом мероприятии.

– В нашем доме есть магазин. Недавно хозяин магазина продал его другому гражданину. Новый собственник за рекламный щит (или вывеску – не совсем понятно) платить не желает (вывеска осталась от предыдущего хозяина), объясняя это тем, что он ее не вешал и она ему не нужна. Что нам теперь делать? Куда обратиться?

– Для начала нужно разобраться, что это – рекламный щит или все-таки вывеска. Для этого нужно обратиться в управление регулирования рекламной деятельности администрации города. Если это вывеска, она не оплачивается. Если это рекламный щит, тогда ваши претензии понятны. Обратитесь в интернет-приемную горадминистрации или в управление по работе с обращениями граждан и приложите к заявлению фотографию вывески.

Автор: Лика ТКАЧЕНКО