Капремонт. С прицелом на Владивосток

Главная жилищно-коммунальная неожиданность ноября – это, конечно, появление в почтовых ящиках владивостокцев первых квитанций по статье «капитальный ремонт». Реформа ЖКХ теперь дана людям в ощущениях: в цифрах на свежих платежках – документальных свидетельствах того, что региональная программа капремонта вступила в силу.

«Часто обращаются с вопросом: есть решение суда о проведении работ, зачем тогда платить за капремонт? Факт в том, что платить будут все: и дома с судебными решениями, и новостройки, и дома с уже проведенным ремонтом – на будущее»

«Жильцы в каждом МКД разные. Есть активисты, общественники, но много и равнодушных. Жильцы первых этажей не желают вкладывать средства в ремонт крыши. Жильцы последних – в ремонт подвальных помещений»

«Если администрация Владивостока является заказчиком работ, то договор с подрядчиком заключается согласно 44-му ФЗ, через аукционы. Система избавлена от коррупционных факторов, все предельно открыто».

На кого ложится ответственность за ее исполнение? Не перечеркнет ли она действующие ныне муниципальные программы капремонта? Как поступать собственникам домов, выигравшим суды? Об этом и многом другом рассказал в интервью «В» Григорий Пейхвассер, начальник управления содержания жилищного фонда администрации города.

Уникальная ситуация

– Начнем с того, что в ноябре жителям Владивостока впервые пришли квитанции за капремонт…

– В октябре вступила в силу региональная «Программа капитального ремонта жилых домов в Приморском крае». В нее вошли все многоквартирные дома (МКД) региона, за исключением блокированных домов, где расположено не более трех квартир, и тех МКД, которые на данный момент признаны аварийными. За реализацию программы отвечает региональный оператор.

Вкратце о том, как программа работает. Все собственники платят 6 рублей 57 копеек с квадратного метра. Деньги аккумулируются в фонде регионального оператора. Составлен список МКД, где указаны виды работ и сроки их проведения. При составлении списка специалисты краевой администрации поступили вполне понятно: за основу взяли дату постройки домов и ранжировали их по этому признаку. Начнут, соответственно, с самых старых.

Отмечу один очень важный момент, интересующий собственников домов, которые выиграли суды и имеют исполнительные производства по проведению капремонта. Часто обращаются с вопросом: как же так, суд выигран, есть решение о проведении работ, так зачем тогда платить за капремонт? Факт в том, что платить будут все: и дома с судебными решениями, и новостройки, и дома с уже проведенным ремонтом – на будущее.

Во-первых, во Владивостоке сложилась, пожалуй, уникальная ситуация с судебными решениями, а точнее – с их количеством. Федеральный законодатель, который разрабатывал поправки в Жилищный кодекс и программу капитального ремонта, такую ситуацию не учитывал. Дело в том, что ремонт жилищного фонда в приморской столице не проводился десятилетиями. Многие МКД в то время были ведомственными, и с 2008 года их массово стали передавать в ведение муниципалитета. Состояние такого жилфонда было, мягко говоря, неблестящим. И с 2008-го по 2012 год собственники жилья выиграли большое количество судов у администрации города. На сегодняшний день имеется порядка 870 исполнительных производств. Около 700 домов ждут капремонта по решению суда. Нагрузка серьезная.

У жильцов таких домов есть два варианта. Первый: ждать, когда будет произведен ремонт по суду, – а это может растянуться на несколько лет. Несмотря на то что финансирование работ по искам ежегодно увеличивается: в этом году было выделено 244 миллиона рублей, на следующий год запланировано уже 286 миллионов. С одной стороны, средства выделяются, но с другой – сделать капремонт в 700 многоэтажках за два-три года нереально.

Другой вариант: провести капремонт в рамках региональной программы. В этом случае Фонд капитального ремонта Приморского края выступает заказчиком, находит подрядчиков, на него лягут ответственность и контроль за выполнением работ.

Получается развилка: либо ждать, пока придет очередь исполнительного производства, либо ремонтировать дом посредством фонда капитального ремонта. Здесь вопрос приоритета. Если проблема стоит остро, если течет крыша и промерзает фасад, то имеет смысл обратиться к региональному оператору с просьбой о приближении сроков ремонта.

Дожидаться исполнения судебных решений стоит в том случае, если у дома есть возможность «потерпеть». Практика такова, что далеко не во всех МКД, выигравших суды, проблемы стоят остро и требуют немедленного исправления. Иногда в жилом здании действительно аховая ситуация, а исполнительного производства нет. А в тех случаях, где оно есть, мы, бывает, обязаны побелить и покрасить подъезд, уложить там плитку.

Системный подход

– Программа капремонта – краеугольный камень реформы ЖКХ, проводимой государством. Чем вызвана ее необходимость? Почему старые методы не работали?

– Правительство четко осознало, что если ситуацию с ветшающим жилищным фондом запустить, закрыть на нее глаза, то в будущем мы столкнемся с проблемами гораздо большего масштаба. И было принято, может быть, самое верное решение – о создании программы капремонта. Да, финансирование работ легло на плечи собственников. Но шаг, по сути, необходимый.

Раньше инициаторами проведения капремонта в доме были в основном сами собственники. Если в МКД возникала какая-то проблема, созывались общедомовые собрания, принимались решения. Причем для положительного результата проголосовать «за» должны более двух третей от общего числа собственников.

То есть, во-первых, у кого-то должна появиться инициатива. Во-вторых, должен собраться кворум. В-третьих, надо еще найти на это деньги.

Жильцы в каждом МКД разные. Есть, конечно, активисты, общественники, но много и равнодушных. Жильцы первых этажей не желают вкладывать средства в ремонт крыши. Жильцы последних – в ремонт подвальных помещений. И потом, если дом маленький, то кворум собрать достаточно просто. А если дом большой, то возникают трудности: созвать всех, да еще в одно время почти невозможно.

Помогали федеральные программы софинансирования, 185-й ФЗ. К сожалению, помощь была точечной, попали под этот закон далеко не все, лишь наиболее настойчивые. Да и сама программа не имела задачу масштабного, всеобщего улучшения жилищного фонда. Иными словами, отсутствовал системный подход к проблеме.

Такой подход возник с появлением региональной программы капремонта. Это уже стратегия, она учитывает всех. Государство решило: за 30 лет капремонт должен быть проведен во всех МКД.

– Несмотря на нововведения в сфере ЖКХ, первой инстанцией, куда обращаются собственники жилья со своими проблемами, наверное, остается администрация города? Это уже заложено в подсознании. Какие сейчас самые актуальные и часто задаваемые вопросы?

– Конечно, главный вопрос – по квитанциям за капремонт. Несмотря на то что была проведена огромная работа по информированию жителей, многие еще не знают или плохо представляют, за что и зачем они должны платить. Сейчас мы активно занимаемся разъяснительной деятельностью. Регулярно проходят заседания муниципальной школы «Управдом», куда приглашаются представители регионального оператора (подробнее см. на стр. 14. – Прим. ред.).

Большой блок обращений связан с тем, как перенести сроки проведения капремонта. Отмечу, что программа изначально рассчитана на то, что все сроки, указанные в документе, – предельные. По закону нельзя передвинуть ремонт дома на более поздний срок. Можно только приблизить эту дату.

Строгий контроль

– Как известно, наряду с региональной программой капитального ремонта существуют и муниципальные…

– Администрация Владивостока в рамках своих полномочий и бюджета делает в этой сфере все возможное. Приоритетными для нас остаются работы по исполнительным производствам, но, помимо этого, сейчас действует муниципальная программа по замене лифтов. До конца этого года будет заменено 63 лифта. Муниципальная программа предусматривает и другие виды работ. В частности, ремонт кровель. Финансирование ведется таким образом: 80 процентов от сметы оплачивает город, 20 процентов – собственники. К сожалению, в следующем году, скорее всего, придется поднять долю софинансирования собственников до 30 процентов. Причина простая: старых лифтов намного больше, чем бюджетных средств на их замену. Отмечу, что желающих принять участие в этой программе достаточно. Однако многое здесь зависит от их активности, неравнодушия. Даже 20 процентов с дома порой тяжело собрать.

– Как в администрации города налажена работа с подрядчиками ремонтных работ? Насколько добросовестно они выполняют контракты?

– Если администрация Владивостока является заказчиком работ, то договор с подрядчиком заключается согласно 44-му федеральному закону – через аукционы. Система избавлена от коррупционных факторов, все предельно открыто. Побеждает тот, кто предлагает меньшую цену. Мы, в свою очередь, получаем большую экономию. Только в этом году благодаря торгам удалось сэкономить порядка 20 процентов. Освободившиеся средства направляем на дополнительные работы.

Следует отметить, что система взаимодействия с подрядчиками выстроена достаточно жестко. Специалисты управления в обязательном порядке следят за ходом ремонта, присутствуют на приемке объекта. Более того, мы работаем без авансов, а также ведем реестр недобросовестных поставщиков услуг.

Сейчас, например, судимся с подрядчиком, которому заказали проект на тепловые узлы. Нам навязчиво стали предлагать установку дорогого заграничного оборудования – порядка двух миллионов рублей только за один тепловой узел. Объясняем, что на рынке существуют недорогие отечественные аналоги, но безуспешно. Есть такая практика, когда подрядчики через подобные проекты пытаются реализовать со склада свое оборудование. Приходится с этим сталкиваться и бороться. В остальном же большинство подрядчиков справляется со своими задачами успешно.

Хорошие новости

– В связи с началом действия региональной программы не будут ли закрываться муниципальные?

– Нет, не будут. Конечно, возможности у города ограничены. Мы меняем 60 лифтов в год, а надо бы тысячу шестьдесят. К сожалению, у регионального оператора этот вид работ не в приоритете. Некоторые собственники уже ознакомились с региональной программой, с указанными в ней сроками и обнаружили свой дом в списках на 2030-е, 2040-е годы. А ведь в много­этажных домах неработающий лифт – это серьезная проблема, особенно для пенсионеров, и, можно сказать, жизненная необходимость. Сейчас администрация города активно взаимодействует с региональным оператором, чтобы приблизить сроки капремонта хотя бы по отдельным видам работ в конкретных МКД, где это требуется. Но для этого собственники должны провести экспертизу, подтвердить тот факт, что дом остро требует данного вида кап­ремонта.

Есть еще одна хорошая новость. В данное время в профильном краевом законе к обязательным видам работ причислено и энергетическое обследование дома. Дело в том, что Жилищный кодекс предлагает список обязательных видов работ, в который энергоаудит не входит. Некоторые виды может добавить субъект федерации, то есть край. И в Приморье таким видом стал энергоаудит. Следует отметить, что другие субъекты РФ от этого отказались.

Стоит такое мероприятие весьма недешево – порядка 100-200 тысяч рублей. А его результативность не очевидна. О неисправной проводке жильцы дома прекрасно знают и сами. Основной принцип здесь – повышение энергоэффективности дома: в ходе энергоаудита эксперты дают советы и рекомендации, как сократить тепловое и электрическое потребление, энергопотери, делают паспорт энегоэффективности. Это хорошо, но не имеет первоочередного характера.

Сейчас со специалистами краевой администрации найдено взаимопонимание. Предполагается, что энергоаудит будет перемещен из обязательных видов работ в опциональные, то есть по желанию собственников. Серьезная экономия наверняка позволит приблизить сроки ремонта многих домов. 

Автор: Сергей ПЕТРАЧКОВ