И снова про общий котел

В минувшую среду в актовом зале администрации Владивостока школа «Управдом» вновь собрала своих слушателей, чтобы еще раз поговорить о программе капитального ремонта.

21 май 2014 Электронная версия газеты "Владивосток" №3540 от 21 май 2014

Капитальный ремонт: все, о чем вы хотели спросить

На вопросы горожан отвечалипредставители городской администрации и Фонда регионального оператора

А если не понравится?

– Как соотносится законо системе капитального ремонта с антимонопольным законодательством? Весь край будет собирать деньги в фонд. А, какизвестно, большие деньги – большие соблазны. Если вы будете работать не совсем хорошои нам не понравится, у нас же все равно небудет выбора, чтобы отказаться от вас и прийти в другую организацию.

– ЗС ПК в своем законеопределило, что региональный оператор один на территории края. Если вы будете недовольныработой фонда, вы всегда сможете принять решение сформировать свой специальный счет.

– Мы бы хотели уже провестисобрание, но нам пока неизвестны сроки ремонтов. Когда программа будет уже полностьюготова?

– Дело в том, что городсвою информацию уже предоставил. Как и предложения по срокам ремонта. Однако окончательныесроки выставляются с помощью специальной компьютерной программы, которая исходяиз состояния здания определяет, какие дома в какой последовательности ремонтирует.

В других субъектах выбралиболее простой путь: список домов разбилипо годам и согласно полученной хронологииустанавливают сроки ремонта. Подход простой,но неэффективный, потому как дома 70-­80-­х годов постройки порой находятся в состоянии, которое не лучше, чем в сталинках,– есть проблемные крыши, требующие замены лифты. Поэтому разработчики нашей региональнойпрограммы стараются учитывать все характеристики дома, но это занимает дополнительноевремя.

– Понятно, что есть программакапитального ремонта и сроки, но вы сказали, что программа будет меняться, поэтомуесть опасения: а если мы пропустим свой год?

– Региональная, рассчитаннаяна 30 лет программа размещена (или вскоре будет размещена) на сайте администрацииПриморского края. И вы сможете ознакомиться со сроками ремонта. Кроме того, мы обязательноза четыре месяца до конца года уведомляем жильцов, что в следующем году для их домазапланирован капитальный ремонт, а также информируем, какие работы предстоят.Направляем примерную стоимость с тем, чтобы жители рассмотрели возможность предстоящегоремонта на общем собрании и приняли решение. Если вы выбрали спецсчет, то далеена конкурсной основе выбираете подряднуюорганизацию, которая будет заниматься ремонтом. По завершении вы принимаете работу, подписываетеакт, и тогда уже мы производим оплату.

– Мы правильно поняли:возможность проведения ремонта зависит от того, хватит у нас денег на этот ремонтили нет?

– В первую очередь этобудет зависеть от способа формирования счета. Если речь идет о спецсчете, то принехватке собственных средств возможен либо перенос сроков, либо ремонт при помощизаемных средств.

И, как уже говорилось,ежегодно программа будет обновляться. Если у вас будет спецсчет и вы накопили деньги,то можете работы произвести раньше, никто вам в этом препятствовать не собирается.

– Сможет ли дом, накопивчасть денег за пять лет, собрать собрание и решить, что можно не ждать еще десятьлет, а уже начать ремонтные работы?

– Каждый год программаактуализируется. Если вы видите, что у вас хорошая собираемость, но новая крышавам не нужна, а нужен фасад, то вы вправе при ежегодных весенних и осенних осмотрахпредоставлять информацию той управляющей организации, которая производит обследование, или в органы местного самоуправления, которыепо вашей просьбе скорректируют программы.

За чей счет?

– Кто проводит обследованиедома и за чей счет?

– Есть постановлениеГосстроя № 17 (и есть соответствующее постановление Приморского края), в соответствиис которым управляющие организации два раза в год – весной и осенью должны проводить техническиеосмотры домов.

– Если деньги будут наспециальном счете, может ли этот счет быть накопительным, чтобы на полученные процентымы могли произвести какие­нибудь дополнительные работы?

– Вы сами выбираете банк,программу исходя из своих предпочтений, но проценты, которые набегут с ваших поступлений,также будут формировать фонд капремонта (ваш фонд на конкретно вашем счете). Это также целевые деньги, их можно будет тратитьна ремонтные работы.

– В моем доме 204 квартиры,назрела необходимость проводить собрание по вопросам капремонта, после которогонадо размножить и отпечатать массу документов. Где брать средства? На копировальные работы необходимо минимум пятьтысяч рублей, не считая стоимость бумаги.

– Это обязанность управляющейорганизации – смотрите постановление правительства РФ от 15 мая 2013 года № 416«О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами».

Главное, чтобы протоколбыл

– Как нам заполнять всенеобходимые приложения, где, например, взять опись домового имущества и как составитьреестр собственников с паспортными данными?

– Собственники не могутзаполнить многие документы, поскольку это не их задача и не их компетенция. Нужнообращаться в УК, хорошая управляющая компания во всем поможет и даст все необходимое.Если УК ничего вам не дает и если вы не сможете заполнить все необходимые приложения,то фонд будет составлять программу, основываясь на вашем протоколе. Самое главное,чтобы у вас был протокол с реестром собственников, в котором должно быть не менее2/3 голосов, которые приняли решение о выборе регионального оператора. Но мы ещераз напомним УК на очередном совещании, чтоони должны вам помогать в заполнении этих документов.

– Ничего страшного небудет, если мы ответим не на все вопросы?

– Смотря на какие. Естьв перечне вопросов дата приватизации первой квартиры. Понятно, что сейчас вспомнитьтакие детали жителям (особенно если те, кто приватизировал эту квартиру, уже непроживают в этом доме) сложно или даже невозможно. Но мы нашли у себя, в архивахадминистрации города, эту информацию и сейчас вносим дополнения в документы. Такчто если документы будут заполнены не полностью, то региональный оператор вам неоткажет. Но, с другой стороны, если информация будет предоставлена не в полном объеме,то программа может работать некорректно.

– При формировании счетанеобходимо единодушие как минимум 2/3 голосов. А голоса считаются по квартирам илипо метражу?

– В Жилищном кодексе нет такой единицы измерения, как квартира.Мы всегда голосуем квадратными метрами своего жилья.

А если выберем спецсчет?

– А может ТСЖ не участвоватьв программе? Просто мы своими силами справляемся, за своим домом следим, и он унас не запущен – когда надо, тогда и ремонтируем.

– Нет. Жилищный кодекс предусматривает, что в региональнуюпрограмму включаются все многоквартирные дома, за исключением тех, которые признаныветхими и аварийными. Вы обязаны следовать той программе, в которую будете включены,и более того, если вы не провели работы в определенный для вас программой срок,вас автоматически вместе с вашими деньгами переводят в общий котел. Правда, вашиденьги остаются за вашим домом.

Если вы не согласны спрограммой кап­ремонта, то есть считаете, что вам не крышу надо ремонтировать, а,допустим, инженерные сети, вы подаете данные и программа актуализируется. И вы насвои деньги делаете ремонт, который вам нужен. Программа – не догма, не застывшийэлемент, она будет меняться в зависимости от нужд дома.

– Если мы выберем спецсчет,мы должны сами искать подрядчика, составлять смету, верно? Если мы вносим деньги в общий котел, кто выполняетвсе эти функции?

– В этом случае наступаетнаша зона ответственности, то есть фонда. Мы составляем смету и на конкурсной основевыбираем подрядную организацию. Кто меньше дал цену и лучше предложил условия, тоти победил.

– Имеют ли право собственникине согласиться с предложенной сметой, посчитав ее завышенной, и не согласиться свыбором подрядчика?

– У нас установлены предельныенормативы стоимости по тому или иному виду работы, за которые смета не может выйти.Кроме того, каждая смета будет проходить государственную экспертизу на соответствиетех расценок, которые будут указаны в смете, с теми, что установлены в Приморскомкрае. Кроме того, вы обязательно избираете на общем собрании члена комиссии, которыйбудет участвовать в приемке работ. Все остальное – составление сметы, выбор подрядчика – проходит как в иных государственных или муниципальныхорганизациях – на основании аукциона.

– В условиях прописананеобходимость выбрать ответственное лицо, которое входит в комиссию. Но программа рассчитана на 30 лет – сегодня унас это лицо есть, завтра его уже не будет, как нам быть?

– Можно поменять этолицо решением общего собрания.

– Если мы выберем спецсчет,кто будет заключать договор с подрядчиком?

– Можно выбрать путь, прописанный в ЖК, – стороной могут быть собственники(50 процентов от голосов). Заключать договор может совет дома либо управляющая организация.

Но нужно понять экономическуюсторону: выгодно спецсчет иметь или нет. Если маленький дом, который собирает15-­20 тысяч в месяц, то однозначно спецсчет не для вас.

– Деньги будут выплачиватьсяподрядчику после подписания акта выполненных работ. А какая подрядная организацияпойдет на такие условия?

– Сейчас все муниципальныеконтракты (ремонтные работы приравниваются к муниципальным контрактам) идут безпредоплаты. Не стоит переживать по поводу нежелания подрядчиков работать на вас– вы будете востребованным заказчиком, поскольку деньги, которые вы предлагаете,целевые (никто не имеет права их тратить на какие-­либо иные цели, только на капремонт)и гарантированы законодательством.

– А если мы все­-таки,не желая заниматься всей этой бюрократией, пустим все на самотек и автоматическипопадем к региональному оператору, можем ли мы рассчитывать на госфинансирование?

– Государственная поддержкабудет предоставляться в случаях, если дом проведет собрание и выберет способ формированиясчета, то есть тем собственникам, которые активно участвуют в процессе подготовки.Таково на сегодняшний день решение Законодательного собрания Примрского края.

– Как быть с домами,которые подлежат ремонту по судебным решениям?

– Даже если вы выигралисудебный спор по ремонту, это вас не освобождает от обязанности платить ежемесячно6,57 рубля за квадратный метр – это норма Жилищного кодекса. Если, допустим, наступитсогласно программе время проведения ремонта и есть какие­-то неотложные работы, агород не успевает исполнить решение суда, то у вас есть право вступить в ремонт,особенно если ремонт неотложный.

– Где нам можно получить поэтажный паспорт? В УКнам сказали, что тот, который у них, оченьстарый, а новый делать слишком дорого.

– Действительно, обновлениепаспорта – дело дорогостоящее, но для этой программы достаточно и старого паспорта.

– Допустим, мы находимсяу регионального оператора. Мы накопили всего5 миллионов, а на ремонт нужно в два раза больше. Что нам делать?

– Необходимые средствабудут взяты со счетов других домов, но вы обязаны будете эту сумму компенсировать.Вот в этом и смысл общего котла – при необходимости он предоставляет беспроцентнуюссуду.