Станет ли аренда слаще ипотеки?

На сегодняшний день наиболее доступный способ решения жилищных проблем – это ипотека. Да, с невероятно высокими процентными ставками, с крайне невыгодным способом расчета платежей, но ипотека до сих пор остается для миллионов семей единственным способом приобрести собственные метры. Тем интереснее альтернативы, предлагаемые кредитными организациями, которые в ближайшем будущем станут возможными и для жителей Приморского края.

9 апр. 2014 Электронная версия газеты "Владивосток" №3519 от 9 апр. 2014

У жилищного кредитования появилась альтернатива

Сняли и выкупили

Агентство по ипотечномужилищному кредитованию (АИЖК) запустило пилотный проект – некую альтернативуипотеке, под которую была даже создана «дочка» – сервисная компания«Межрегиональная жилищная корпорация» (МРЖК). Называется программа «Аренда свыкупом». Предлагается тем, у кого нет средств даже для первого взноса заприобретаемое жилье.

Новость хорошая: пока Приморьене вошло в группу регионов, включенных в программу.

Новость плохая: списокрегионов постепенно растет. Если пилотный проект начался с Московской иНовосибирской областей, то сейчас перечень территорий увеличился до 12 позиций.И более того, как пояснили в столичном представительстве МРЖК, вхождениедальневосточных регионов в выше­указанный список – в ближайшей перспективе. Тоесть «смотрите на сайте, ждите»…

Плюсыаренды…

Почему программупозиционируют как благо? Есть в ней определенные профиты, не без этого.Например, не нужно представлять справки о доходах. Не нужно копить напервоначальный взнос – для тех, кто основную часть своего дохода тратит наоплату арендованного жилья, это актуально.

Далее: устраняетсянеопределенность, связанная с возможным ростом цен на жилье на этапе накопленияпервоначального взноса для получения ипотечного кредита. Значительная частьвашего ежемесячного платежа с первого месяца идет в счет выкупа квартиры (приипотечном кредитовании заемщики в первые годы платят в основном проценты), вовсяком случае, так утверждает сайт МРЖК. Но этот факт, честно говоря, оченьспорный.

Схема выплат строится последующей формуле: 40-60 процентов от ежемесячнойвыплаты – выкупная доля. Соответственно, сумма в таком же процентномсоотношении приходится на арендную плату Ежемесячный платеж по выкупурассчитывается исходя из стоимости жилья и срока аренды. Тут все просто:необходимая сумма делится на количество месяцев. Как было уже сказано раньше,первый взнос не обязателен, но приветствуется. Опять же арендный процент можетварьироваться в зависимости от срока найма: чем больше срок, тем выше процент.То есть если сроки расчета достигают максимальных 15 лет, то львиная долявыплаты придется именно на аренду.

…и ееминусы

В сравнении с привычной ужеипотекой альтернативная аренда проигрывает сразу по нескольким параметрам.

Например, если при ипотечномкредите заемщик становится неплатежеспособным, то банк после продажи квартиры(если, конечно, до этого дело дойдет) и возврата долга себе оставшуюся частьсредств возвращает заемщику. Не самый, скажем, светлый вариант, поскольку длятого, чтобы вернуть свое, банки зачастую демпингуют цены на арестованнуюнедвижимость. При схеме аренды с последующим выкупом гражданин полностьюпотеряет средства, которые он вложит в счет найма квартиры.

Если (в случае заключениядоговора ипотеки) заемщик не поскупится и заключит договор страхования жизни,то при наступлении страхового случая квартира останется за ним либо ­ в самомпечальном случае ­ за его семьей. «Аренда с выкупом» таких возможностей непредоставляет. То есть, если гражданин потеряет работоспособность или, не дайбог, жизнь, максимум, что получит он или его семья, выкупные деньги, которые онуже проплатил.

Следующий нюанс: посколькугражданин станет собственником жилья только после всех выплат – лет черездесять, все это время он будет жить в квартире на правах арендатора и не сможетполноценно распоряжаться квадратными метрами вплоть до того, что не сможетучаствовать в делах дома, например в выборе УК. Он не сможет прописывать наарендованных метрах своих родственников. Не сможет делать ремонт (без договоренностис фондом), перепланировку.

Кроме того, он не сможетвоспользоваться налоговыми вычетами ни на покупку, ни на ипотеку по возвратууплаченных процентов.

И, наконец, что бы ниговорилось об идее доступного жилья, арендованные метры сложно считать доступнымипо причине их конечной дороговизны и высоких ежемесячных платежей даже всравнении с ипотечными выплатами.

На сайте МРЖК естькалькулятор, рассчитывающий месячные выплаты за арендованную квартиру сдифференциацией на аренду и выкуп. Так вот, согласно этому калькуляторугражданину, желающему выкупить однокомнатную квартиру за три миллиона ивнесшему первоначальный взнос в размере, ну, допустим, семисот рублей, придетсяежемесячно в течение десяти лет (на этом сроке процент аренды уже нижевыкупного процента) выплачивать чуть более 42 тысяч. А общая переплата составитпочти 120 процентов. Интересно, что без первого взноса и при максимальных 15годах аренды – а именно эти условия подходят для стартовых возможностей молодойсемьи – конечная стоимость однокомнатной квартиры вырастет на 200 процентов.

Для сравнения: если братьквартиру в ипотеку при ставке в 12 процентов, предлагаемой банками, работающимис АИЖК при тех же условиях, то ежемесячная выплата составит 33,7 тысячи рублей.А общая переплата составит 75 процентов. Понятно, что условия не оптимальные,но, тем не менее, гораздо легче, нежели при аренде.

Однако при этом сотрудникиМРЖК утверждают, что в желающих заключить договор аренды недостатка нет. Можетбыть, потому, что иного варианта решить свои жилищные проблемы у заемщика,который не может подтвердить свой официальный заработок, просто нет.

Лизингвам в помощь

Схожий вариант планирует ввести в ближайшее времяв перечень своих продуктов один из крупнейших российских банков. Жилищныйлизинг ­ так именуется альтернатива, часть новой трехлетней стратегииипотечного кредитования. Его особенность заключается в том, что недвижимость,на приобретение которой банк выдал кредит, находится не в залоге, а принадлежитлизинговой компании до полного погашения займа.

Схема работы такова: послерешения о предоставлении кредита лизинговая компания – в качестве партнерабанка в этом проекте рассматривается его дочерняя компания – выкупает объектнедвижимости у компании-продавца (правообладателя).После чего клиент заключает с ней договор, в котором четко фиксируются платежи.Срок лизинга до 36 месяцев. После истечения срока лизинга клиент либо долженвыполнить свои обязательства по кредиту, либо уйти в ипотеку. Немаловажныйнюанс: речь идет о первичном рынке. Приобретение жилья осуществляется на этапестроительства. Как только человек выплатит полную стоимость займа и проценты,он станет собственником жилья.

Сейчас приобрестинедвижимость на условиях лизинга могут только юридические лица. Банк вближайшее время намерен предложить такую услугу для граждан. При этом клиент будет иметь статус арендатора.

– Для банка жилищный лизингпривлекателен тем, что значительно облегчает процедуру взыскания: заемщик нестанет собственником жилья, пока не выплатит долг. Достаточно расторжениялизингового договора и фактического освобождения арендатором квартиры. Приклассической ипотеке процедура взыскания через суд весьма сложна, процессвозврата задолженности, включая продажу залогового жилья, может длиться всреднем около двух лет, – разъясняет разницу управляющий директор по ипотекевладивостокского филиала банка Людмила Уланова. – Целевая аудитория для такогопродукта — высокорисковые заемщики, которые не могут или не желают официальноподтвердить свой доход, отказываются от страховых программ. Стоимость кредитаможет быть примерно на 1,5 процента выше, чем по базовым ипотечным программам(для справки: средняя ставка ипотечных программ составляет 12-14 процентов). Банк не строит больших планов натакой продукт: вряд ли он станет массовым, скорее, это нишевое предложение дляопределенной категории заемщиков, а доля такого продукта в общем объеме выдачиипотечных кредитов не превысит два процента.