Для создания ТСЖ только вдохновения недостаточно

Смена способа управления домом – шаг серьезный, требующий расчетов и обдумывания

Тема нового урока – «Организация и деятельность товарищества собственников жилья». О своем опыте рассказали председатели одних из первых организованных в нашем городе ТСЖ.

Кому выгодно товарищество?

Действительно, ТСЖ, по мнению специалистов ЖКХ, самый эффективный способ управления домом. Но не к каждой многоэтажке это правило относится. Ведь собираемых средств должно быть достаточно для обслуживания и содержания дома.

– Мы подсчитали: с горем пополам, без зарплаты администрации ТСЖ, более-менее выживает дом в 56 квартир, – отметила директор по региональному развитию ООО «ЖКС-ПРИМОРЬЕ» Ирина Величко. – В домах с меньшим количеством квартир ТСЖ создавать невыгодно. Поэтому, если вы стоите на пути к соз- данию товарищества, попробуйте для начала рассчитать экономику дома. Когда станет понятно: есть смысл предлагать людям подобную форму управления или нет. Ну и, разумеется, эти расчеты послужат еще одним веским аргументом для сомневающихся собственников.

Как это сделать? Тариф на содержание и текущий ремонт (тот, который был выставлен УК; если повысите, то вряд ли жители захотят менять форму правления) умножаем на общую площадь дома. Эти сведения содержатся в техпаспорте вашего здания, запросить их можно в управляющей компании. При этом необходимо учитывать, одинаковы ли сборы для всех этажей. В некоторых домах собственники квартир на первом и втором не оплачивают обслуживание лифтов. Полученная сумма – это теоретический доход вашего потенциального ТСЖ в месяц. Для понимания расходов придется снова обратиться в управляющую компанию или подрядные организации за сведениями о затратах на обслуживание лифтов, вывоз ТБО, КГМ, дезинфекцию и дератизацию и прочие нужды. И уже в зависимости от полученных результатов можно принимать решение.

Подсчитываем риски…

Наталья Бондаренко, председатель ТСЖ «Бамовцы», одного из первых ТСЖ, сформированных в городе, руководствуясь своим опытом, считает, что перед тем, как организовать товарищество, необходимо выявить все имеющиеся активы и просчитать все риски:

– К числу активов можно отнести все то, что в дальнейшем поможет дому вести самостоятельное хозяйство. Это и придомовая территория, и места общего пользования, и все то, что называется общим имуществом МКД. Предварительно надо выяснить, не находится ли что-нибудь из перечисленного в чьей-нибудь частной собственности. Также необходимо узнать, какими общедомовыми системами учета оборудовано ваше здание. Любой счетчик тепла, воды или электричества – это ваш ресурс, который в дальнейшем позволит значительно экономить на оплате коммунальных услуг. Обязательно необходимо узнать и получить официальную справку из УК о том, какую сумму дом накопил по статье «ремонт». Эта сумма может быть потрачена УК только на ремонт и только по решению общего собрания собственников. Если ремонт в вашем доме в последние несколько лет не проводился, сумма должна быть значительной. Важнейший ресурс, который необходимо оценить, это сами собственники жилья, ваши соседи. Сколько собственников и какова их доля в собственности? Каков их средний достаток? Готовы ли к предстоящим изменениям? Причем получить эту информацию лучше заранее, чтобы не столкнуться с неприятными сюрпризами на более поздних этапах. Ведь если ваше представление о будущем дома не совпадает с мнением большинства его жителей, нормальной работы у товарищества не выйдет.

Но имейте в виду, что кроме активов к ТСЖ перейдут и системные риски дома. В первую очередь это состояние дома, его стен, перекрытий, труб и подвалов, лифтов. Чем старше дом, чем дольше в нем не было ремонта, тем выше возможные риски. То есть тем больше денежных средств понадобится на их устранение и предотвращение.

Но главный риск – это опять-таки люди, особенно злостные неплательщики. Пока домом занимается управляющая компания, взыскание долгов – ее задача, которой она практически не занимается. В итоге люди привыкают не платить, и с этой же привычкой они переходят в ТСЖ. Поэтому необходимо выяснить, сколько злостных неплательщиков в доме, и подумать, какие меры воздействия вы планируете к ним принимать. Возможно, уже на ранней стадии следует встретиться с неплательщиками и обсудить ситуацию.

Совет в тему: не давайте должникам возможности не оплачивать коммуналку более двух-трех месяцев. Потому что человек, получающий в среднем 15-20 тысяч рублей и оплачивающий по факту за ЖКХ около пяти тысяч, за три месяца буквально «съедает» эти деньги. Понятно, что зарплатой за четвертый месяц он должен будет расплатиться по долгам. Но на это он не пойдет – у него семья, дети. Поэтому, если вы будете придерживаться уровня оплаты на 95 процентов, то есть у вас будет только небольшая текущая задолженность, вы сможете вовремя рассчитываться с подрядными организациями.

После собрания

Итак, вы собрали всю необходимую информацию, посчитали, подумали и все-таки решили создать ТСЖ. Для смены власти необходимо провести общее собрание собственников. На нем большинство  участников должно принять решение о выборе нового способа управления домом – товарищества собственников жилья. Что делать после того, как голосование состоялось, протокол собрания оформлен и ТСЖ зарегистрировано в налоговой инспекции? Ирина Величко представила собравшимся подробнейшую инструкцию по организации деятельности ТСЖ, которую можно структурировать по пунктам.

Идем в банк и РКЦ

Открываете расчетный счет в банке, заключаете договор. Если выставляете квитанции самостоятельно (у вас в штате есть бухгалтер, работающий с официально купленной сертифицированной программой), то заключаете с банком договор платежей для физических лиц. Если эта процедура для вас затратна и нет денег на бухгалтерскую программу, то во Владивостоке существует муниципальное учреждение «Расчетно-кассовый центр», с которым можно заключить договор. РКЦ будет представлять вам платежные поручения, свой расчетный счет и раз в неделю все денежные средства, которые приходят от собственников квартир вашего дома, переводить на расчетный счет ТСЖ. А также представлять всю информацию о том, кто из собственников платит, а кто нет.

Полезный совет: даже если вы планируете в дальнейшем собирать деньги на свой счет, то все равно на первое время все-таки лучше воспользоваться услугами МУП «РКЦ». Председатели ТСЖ с опытом подтвердят: когда мы открываем расчетный счет на ТСЖ, первые месяцы могут возникнуть проблемы – выбранный вами банк просто не будет принимать платежи от собственников.

Прощаемся с управляйкой

Следующий шаг – уведомляете свою УК о том, что вы изменили форму управления своим домом. Делаете это, руководствуясь пунктом договора с УК, в котором прописано, в какой период вы обязаны ее уведомить о расторжении договора.

Принять дом вы обязаны по акту приема передачи, иначе потом вы не докажете никому, что приняли дом с разрушенной канализационной системой, с отсутствием освещения в подвале и т.д. Этот документ, как и устав ТСЖ, является основным документом, которым вы будете пользоваться при необходимости.

Ищем дворника

Теперь непосредственно об обслуживании дома… Можно самостоятельно обслуживать дом. Если есть возможность, можно самим сформировать штат: взять на постоянную работу дворников, уборщиков, слесарей, электриков. Однако на первое время рекомендуем всем новым ТСЖ прибегнуть к услугам обслуживающих организаций. Хотя бы на время, пока не встанете на ноги.

Прежде чем нанять персонал, тщательно изучите рынок услуг – в Интернете, у знакомых членов ТСЖ других домов, изучайте тарифы. Заключая договор с управляющей компанией, можете выбрать полный или частичный вариант обслуживания.

Совет от председателя ТСЖ «Бамовцы» Натальи Бондаренко:

– У нас штата нет – мы заключили договор с обслуживающей компанией, которая дает нам специалистов по техническому и санитарному обслуживанию – электрика, сантехника, дворника, мусоросборщика и уборщицу. Так выгоднее: нет необходимости платить налоги с зарплаты. Мы не печатаем сами квитанции – прямо с момента ТСЖ мы пользуемся расчетами, выпускаемыми РКЦ. Я уверена и убеждаюсь все больше: это единственно правильный способ собирания платежей с соблюдением их прозрачности, где все отслеживается. Правда, в связи с тем, что в 2011 году мы заключили договор с ресурсоснабжающими организациями, я выпускаю сама лично квитанции на электроэнергию. Мы первое ТСЖ, которое пошло на взаиморасчеты. У нас договор с ДЭК, мы сами снимаем показания, сами считаем (у нас маленький ОДН, не превышающий 10 процентов), сами выпускаем квитанции, и все деньги потребители платят напрямую в ДЭК. И мне каждые десять дней присылают сообщение о том, кто сколько заплатил, – я за этим слежу. Бухгалтерский баланс – это дело аудиторской компании, за это мы ежемесячно платим 6 тысяч рублей. – Итак, как правило, – подытожила свой инструктаж Ирина Величко, – ТСЖ вы начинаете с нуля, и вам придется вкладывать денежные средства и личные, и своих соратников. О зарплате председателю ТСЖ, по крайней мере, первое время придется забыть. Но, если бюджет дома позволяет, вы будет существовать вполне достойно – очень мало ТСЖ, которые ликвидируются. Это происходит только в том случае, если число членов товарищества менее 50 процентов от площади всего дома.

Автор: Анжелина ШИЛАН