Правила грамотного съема
ПО ОЧЕНЬ приблизительным данным, две трети жителей нашего города снимают жилье. Это иногородние студенты, люди, приехавшие в происках работы и лучшей жизни, молодежь, не желающая жить с родителями, многочисленные гастарбайтеры (как известно, Владивосток по числу приезжих иностранцев занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга). Все они – квартиросъемщики. И каждому из них приходится сталкиваться – причем достаточно регулярно – с поиском жилья, общением с агентствами недвижимости или владельцами квартир, заключать договоры. И обязательно из года в год и в том и в другом лагере находятся пострадавшие.
Как не стать пострадавшей стороной при найме/сдаче квартирыВ связи с чем возникает множество вопросов, ответить на которые мы попытаемся с помощью опытных юристов.ВОПРОС ПЕРВЫЙ: СТОИТ ЛИ СВЯЗЫВАТЬСЯ С АГЕНТСТВАМИ? Считается, что посредники берут на себя все хлопоты по работе с квартирантами, заключению договоров, то есть всю неприглядную и утомительную часть, предоставляя собственникам только приятности – получение денег. Поэтому владельцам квартир предпочтительнее работать через агентства. Съемщики же, напротив, стремясь избежать выплат «конских» процентов посредникам, стараются последних избегать. Это вроде бы первый и самый очевидный взгляд. На самом деле есть категория квартировладельцев, не желающих прибегать к услугам сторонних лиц.«Я не могу уже больше года попасть в свою квартиру, – возмущается на одном из местных интернет-форумов жительница Владивостока. – Планы изменились относительно этой гостинки: сын женится, нужно ему угол выделять. Только-только закончился срок договора с одними жильцами, так они (агентство то есть) тут же вселили следующих!». Есть у собственников квартир и иные резоны не доверять посредникам. Может быть, помните, лет десять тому назад с одним из местных агентств приключился небольшой конфуз: его сотрудники делали дубликаты ключей и наводили на сдаваемые квартиры воров.Впрочем, не доверяя агентствам, квартировладельцы, желающие сдать в аренду свое жилье, могут и прогадать, потому как некоторые съемщики варианты аренды жилья без агентств даже не рассматривают. По их мнению, лучше немного переплатить и жить дальше спокойно, чем быть внезапно выкинутым из обжитой квартиры, несмотря на все договоренности.Поэтому однозначно ответить на этот вопрос невозможно. Единственный совет людей опытных и бывалых: связываясь с посредниками, выбирайте агентства известные, более или менее дорожащие своей репутацией. В любом случае пробейте по поисковикам или профильным форумам название фирмы – вдруг оно замешано в какой-нибудь неприглядной истории?Обязательно проверяйте документы у представителей агентств или у людей, представляющихся квартировладельцем. В недрах Сети я вычитала одну поучительную историю. Вот она в несколько сокращенном виде.На «Барахолке» хозяева гостинки поместили объявление о сдаче ее в аренду. Буквально тут же позвонили желающие снять ее. Квартиру снимали для мамы, но попросили подождать – она сможет посмотреть жилье только через неделю. А между тем хозяев попросили обставить ее бытовой техникой – как же мама без стиральной машины, духового шкафа и СВЧ? Технику закупили. Через неделю вместо мамы парочка привезла еще одну парочку: мол, мама в отказ идет – не хочет жить в гостинке, но вот эта пара – наши близкие друзья, тоже очень нуждающиеся в жилье. И свалили. И уже после, поговорив с кандидатами в жильцы, выяснилось, что никакие они не друзья, а вышли на эту гостинку якобы через агентство и заплатили уже комиссию в размере месячной аренды. Вот так вот…ВОПРОС ВТОРОЙ: НУЖНО ЛИ СОСТАВЛЯТЬ ДОГОВОР, ЕСЛИ ВЫ НЕ ВМЕШИВАЕТЕ АГЕНТСТВО В СВОИ ОТНОШЕНИЯ? – Однозначно, – утверждает юрист Надежда Головач. – Иначе в случае неоплаты (а оплата априори проговаривается в договоре) у вас не будет основания выселить наглых жильцов. Скорее всего, у вас не будет возможности доказать факт их самовольного захвата квартиры, а значит, полицию привлечь не сможете. При наличии договора вы имеете право их выселить по суду – это резон для наймодателя (но это исключительно правовая позиция, по факту же вы можете просто заменить замки, что многие и делают). Для нанимателя своя выгода в договоре – он обеспечивает надежность отношений.– Договор имеет не только юридическую силу, но и фактор психологического воздействия: стороны более четко осознают свои права и возможности, когда те занесены на бумагу, – уверена юрист Мария Бабич.Нотариальное заверение тоже носит больше психологическое воздействие. На практике эта процедура бессмысленна. Строго определенной формы договора аренды не существует, поэтому арендодатель и квартиросъемщик могут оформить его самостоятельно, не прибегая к услугам юриста. Впрочем, если договор аренды заключается на срок больше одного года, то подлежит государственной регистрации и его нужно оформлять в регистрирующем органе. Правда, с момента регистрации договора аренды владелец квартиры по умолчанию становится налогоплательщиком. Поэтому практически никто эту процедуру не проходит, а вернее, больше чем на год даже агентства не заключают договоры.Законодательно в полной мере отношения наймодателя и нанимателя до сих пор не урегулированы. Однако Гражданский кодекс (ст. 674)диктует условия: договор найма жилого помещения должен быть составлен в письменной форме. В нем необходимо указать объект, передаваемый в аренду, прописать права и обязанности собственника и квартиросъемщика, должны быть обговорены условия проведения текущего и капитального ремонта, размер арендной платы, срок договора и случаи его расторжения. А недавние изменения в законодательстве вменили наймодателю обязательную регистрацию своих жильцов. Так что можете смело требовать «прописку». Но будьте готовы, что за эту услугу квартировладелец поднимет вам плату или найдет кого-то с меньшими претензиями.ВОПРОС ТРЕТИЙ: КОМУ И ЗА ЧЕЙ СЧЕТ ДЕЛАТЬ РЕМОНТ?И тут все неоднозначно. Если, например, в квартире потек кран, то его меняют съемщики. Хотя и в этом случае стоит подходить дифференцированно: если люди только заселились, то разумно отремонтировать сантехнику за счет хозяев, если же год живут – это уже их ответственность. И вообще, текущие ремонтные работы, направленные на поддержание арендованного помещения в надлежащем состоянии, – это головная боль нанимателя, причем законодательно оформленная (читай Гражданский кодекс, ст.681). А вот капитальный ремонт, в том числе замена труб, окон и благоустройство подъезда, – это уже обязанность наймодателя. Кроме того, его прерогатива вносить плату за установку домофона и кодового замка.Если договорились, что квартиро-съемщики проводят ремонт в счет арендной платы, обязательно, как советуют юристы, отразите это в договоре – вплоть до перечисления работ и предполагаемой сметы.ВОПРОС ЧЕТВЕРТЫЙ: КТО ОТВЕТИТ ЗА ПОТОП?А что делать, если квартиросъемщик залил соседей? Тут все просто: ответственность несут люди, проживающие в данной квартире на тот момент, когда произошло затопление. Для начала жильцы квартиры, которая пострадала от затопления, должны вызвать управляющую компанию. Ее представители составляют акт осмотра обеих квартир и устанавливают причину затопления. Чаще всего это происходит из-за халатности жильцов верхней квартиры. Если пострадавшая сторона обращается в суд, судебные органы в любом случае выходят сначала на собственника жилья. А хозяин, в свою очередь, должен предоставить договор аренды. Этот документ подтвердил бы то, что жильцами данной квартиры на момент затопления являлись квартиро-съемщики и именно из-за них сей потоп и приключился. Наличие договора аренды здесь играет очень большую роль. Если он не заключен, а в судебном порядке невозможно установить – с помощью свидетельских показаний – проживание в квартире других лиц, ущерб от потопа вынужден будет возмещать собственник жилого помещения.ВОПРОС ПЯТЫЙ: О РАСТОРЖЕНИИ И ВЫСЕЛЕНИИ…Статья 687 Гражданского кодекса четко оговаривает ряд случаев, при которых наймодатель может расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Во-первых, это невнесение арендной платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договор заключен на длительный срок. Если договор аренды оформлен на кратковременный срок, то основанием для выселения квартиросъемщика может служить невнесение платы более двух раз подряд. Во-вторых, это разрушение или порча жилого имущества квартиросъемщиком. В-третьих, договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в случае, если помещение стало непригодным для постоянного проживания.ВОПРОС ШЕСТОЙ: ЧТО ТАКОЕ ДЕПОЗИТ?Ну здесь как раз все просто: это своеобразная подушка безопасности для квартировладельца. Мало ли что может случиться во время проживания съемщика в квартире: диван сломают, телевизор хозяйский разобьют или СВЧ на память прихватят – всякое бывает. Вот на этот случай в самом начале заселения наймодатели берут с жильцов депозит. Размер его, как правило, зависит от начинки квартиры, но никогда не превышает месячной арендной платы. Если жильцы квартиру оставляют без каких-либо потерь, то, забирая ключи, хозяева возвращают депозит съемщикам.
Автор: Лика ТКАЧЕНКО
