Экономная ипотека
ДЛЯ МНОГИХ семей единственной возможностью приобрести квартиру является ипотека. И это факт, от которого никуда не денешься. Другой вопрос – как минимизировать свои расходы, связанные с покупкой жилья в кредит.
Самое логичное решение, которое приходит в голову, – проанализировать программы, которые предлагают банки, и выбрать исходя из наименьших ставок. К сожалению, величина средней ставки за последний год выросла как минимум на два процента. Если, допустим, прошлой зимой на стандартные 10 лет при 50-процентном первоначальном взносе можно было получить заем в кредитных организациях, работающих по системе АИЖК, под 10,6 процента, то сегодня ставка увеличилась до 12,5 – 13 процентов. Помаленьку, но подорожеДругая возможность сэкономить (во всяком случае, такая возможность предлагалась ранее) – выбрать подходящую форму расчета. Еще буквально лет пять тому назад некоторые крупные банки предлагали на выбор разные виды расчета: аннуитетный и дифференцированный. Аннуитетный расчет предполагает равные ежемесячные платежи в течение всего периода кредитования. Второй способ – дифференцированный – хотя и предполагал более высокие платежи в первые годы, однако в целом оказывался более экономичным.Для наглядности приведем небольшой пример с заемщиком, согласным выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб. И для краткости расчетов срок ипотечного кредита в обоих случаях сведем к одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке принята в размере 11 процентов годовых.Из приведенных данных видно, что в случае дифференцированных платежей в первые шесть месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993,39 руб. В итоге к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785,46 руб., а во втором – 143920,68 руб. Разница в 135,22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей. Чтобы убедиться в этом, можно воспользоваться ипотечным калькулятором, который рассчитывает как дифференцированные, так и аннуитетные платежи.Без сомнения, дифференцированный расчет таит определенные сложности для заемщиков. Так, подобный вид расчета хорош при небольших суммах кредита, при более-менее крупном займе первые платежи становятся практически неподъемными. Следовательно, дифференцированные платежи требуют более высокого уровня дохода заемщика по сравнению с расчетом аннуитета. Но было бы лукавством ставить во главу угла интересы только лишь заемщика. Почему банки отказываются от дифференцированного расчета? Ответ лежит на поверхности: в связи с отменой большинством банков комиссий, моратория на погашение ипотечных кредитов, минимальной суммы досрочного погашения, введения различных мер господдержки (материнский капитал, военная ипотека, субсидирование, имущественный налоговый вычет и другие) возможностей заработать банку на ипотечном кредите становится все меньше. Это притом что ипотека среди всех кредитов является самым низкодоходным продуктом, т.к. имеет длительные сроки погашения и минимальную процентную ставку. Именно поэтому многие банки отказались от дифференцированных платежей. 
Ищите банк без комиссийЕще одна статья расходов при получении ипотеки – это всевозможные комиссии банков, которые в принципе можно избежать. Речь не идет о страховании квартиры, жизни (в случае отказа от страхования жизни банки поднимают ставку на 0,5-1 процент), оценке недвижимости (впрочем, некоторые банки и оценку предлагают произвести за свой счет). Под дополнительными расходами подразумеваются проценты за обналичивание, которые зачастую выливаются в довольно крупную сумму. Например, при кредите в два миллиона придется отдать банку 40-60 тысяч рублей (процент за обналичивание колеблется в пределах 1,5-3 процентов в зависимости от кредитной организации). Причем эта сумма не пойдет в счет будущих выплат, ее необходимо будет выплатить при подписании договора.– Прежде всего при оформлении долгосрочного ипотечного кредита я бы остановила свой выбор на крупном игроке, реализующем собственные ипотечные программы, а не являющемся оператором какого-либо московского банка либо организации, не имеющей филиалов во Владивостоке, – советует Людмила Уланова, управляющий директор по ипотеке одного из крупнейших игроков на рынке ипотечного кредитования. – Зачастую именно у данных операторов, которым может быть как банк, так и финансовая организация, есть комиссия за выдачу кредита, или, если угодно, проценты за обналичивание средств. Это то, на чем они, что называется, зарабатывают, так как впоследствии процентный доход получает как раз держатель закладной, то есть сама кредитная организация.А дальше только вышеЕсли верить экспертам, то ипотечные ставки будут в будущем только расти, времена относительно дешевой ипотеки, которая для многих жителей страны стала единственным шансом решить жилищный вопрос, прошли. По прогнозам экспертов, в 2013 году рынок ипотечного кредитования будет динамично расти, хотя прирост может оказаться скромнее рекордного прошлогоднего. Приблизительно в соотношении 21¬22 процента в 2013 году к 30 процентам роста в 2012 году. То есть средневзвешенная ставка выдачи ипотечных кредитов в России может вырасти на 0,2-0,3 процента уже до конца второго квартала 2013 года. Интересно, что рынок ипотеки в стране и в отдельно взятом регионе – Приморье – сформировали своеобразный маятник противоречий: с 2010 года доля рынка ипотеки у нас в Приморье в общем сегменте недвижимости выросла с 13 до 36 процентов. Вместе с тем по стране, напротив, отслеживается спад интереса населения к ипотечным кредитам. Чем подобные противоречия объясняются? Возможно, нашей местной спецификой: стройками саммита, оправданных и неоправданных ожиданий в связи с этим…– Снизиться ставки, – считает Людмила Уланова, – могут лишь в том случае, если экономическая ситуация в стране улучшится. Ведь что такое процентная ставка по ипотечному кредиту? Это отражение ситуации в экономике страны, – поясняет Людмила Уланова. – Невозможно сравнивать ставку в России и в любой развитой европейской стране. Возьмите уровень инфляции в той же Германии или Японии и сравните с уровнем инфляции в нашей стране, ставку рефинансирования нашу и данных стран. Большинство кредитов, оформленных в нашем банке в 2005–2007 годах, уже закрыты. А между тем прошло всего семь лет. Вы не задумывались почему? Да потому что уровень инфляции сделал эти кредиты для людей фактически бесплатными. Да и стоимость жилья семь лет назад была совершенно иной. Ставка по ипотечному кредитованию в стране зависит от ряда как внешне-, так и внутриэкономических факторов. В целом ставки по кредитам формируются в зависимости от стоимости ресурсов для банка, это факт. Уровень и темпы инфляции, а также недостаточно развитая система долгосрочного фондирования ипотеки в нашей стране объективно оказывают прямое влияние на ее развитие и доступность, в том числе и на стоимость. Пока стоимость ресурсов, привлекаемых российской банковской системой, не позволяет говорить о ставках по ипотеке на уровне европейских или американских 3-4 процентов годовых или даже 7-8 процентов. Усугубляется ситуация в период нестабильности на внешних рынках капитала, где деньги для наших банков тоже недешевы. Слова эксперта подтверждает в одном из своих интервью и президент Международной академии ипотеки, председатель национального совета оценщиков РФ Иван Грачев: «В нашей стране аксиомы, прописанные в учебниках, оказываются неработающими. Ставка рефинансирования Центробанка мало влияет на реальную инфляцию. Реальные ипотечные ставки не слишком связаны со ставкой рефинансирования, а привязаны к реальной инфляции. Где-то чуть выше, где-то чуть ниже в связи с тем, что у нас довольно странная сама инфляция – есть долларовая, рублевая, теперь еще и инфляция евро. Банковская ставка по ипотечному кредиту увязана с темпами развития страны. Ни ставка рефинансирования, ни укрепление курса национальной валюты не показывают своей эффективности в деле борьбы с инфляцией».Тем не менее главным преимуществом ипотеки является то, что вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а также потери заемщиком трудоспособности. – Кроме того, согласитесь, у ипотеки есть еще ряд плюсов, – считает эксперт. – А именно заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья, и с процентов по ипотеке (которого нет ни в одной стране мира). Я считаю, что в условиях нашего рынка, чтобы решить вопрос доступности жилья, необходимо более широкое развитие государственных программ субсидирования населения на приобретение жилья. И особенно на Дальнем Востоке – чтобы остановить отток населения. А также усилия по повышению доступности ипотеки должны поддерживаться ростом строительства недорогого жилья.
Автор: Лика ТКАЧЕНКО
