Снесли стенку – остались без жилья?

В каком случае несогласованная перепланировка квартиры может привести к ее потере

12 дек. 2012 Электронная версия газеты "Владивосток" №3255 от 12 дек. 2012
b318b16e96fcaae8ba5fc0697d9e217b.jpg

Тематика занятий муниципальной школы «Управдом» затрагивает широкий круг проблем ЖКХ. В этот раз мы разберем тему перепланировки и переустройства квартиры. Согласно действующему жилищному законодательству граждане имеют право на перепланировку или изменение технических характеристик своего жилья. Разумеется, при соблюдении определенного разрешительного порядка.Давайте для начала определимся с терминами «перепланировка» и «переустройство». Перепланировка жилого помещения – это изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.С чего начать? Порядок согласования переустройства и (или) перепланировки жилых помещений установлен главой 4 ЖК РФ. Перед проведением перепланировки требуется получить согласие уполномоченного органа местного самоуправления. Для этого необходимо представить следующие документы: заявление о перепланировке помещения по форме, утвержденной правительством РФ; правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения; технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения; согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в т.ч. временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих жилое помещение на условиях социального найма; заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры. Имейте в виду, если перепланировка помещений невозможна без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, действия эти возможны только лишь с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Проект перепланировки должен быть подготовлен специализированной проектной организацией, имеющей членство в саморегулируемой организации и свидетельство о допуске к работам, которые влияют на безопасность объектов капитального строительства. Прием заявителей осуществляется отделом согласования переустройства и перепланировки, перевода помещений управления по учету и распределению жилой площади администрации г.Владивостока по адресу: ул.Ильичева, 15, каб. 45а (3-й этаж), в понедельник, четверг с 14.00 до 17.00, в пятницу с 14.00 до 16.00. В целях обеспечения более комфортных условий подачи заявлений предусмотрена возможность предварительной записи на прием. Запись осуществляется по телефонам 2-614-042, 2-614-198. Не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов принимается решение о согласовании или отказе в согласовании перепланировки жилого помещения, которое выдается в течение трех дней или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения. По завершении работ по перепланировке приемочной комиссией составляется акт приема, который подписывает собственник, разработчик проекта, представитель подрядной организации, проводящей ремонтные работы (в том случае если для осуществления работ были привлечены специалисты), представитель управления градостроительства и архитектуры и управления по учету и распределению жилой площади администрации города. Акт впоследствии утверждается главой города либо уполномоченным им лицом.Почему могут отказать Орган, занимающийся согласованием перепланировки помещений, вправе отказать заявителю, если – не представлены предусмотренные ч.2 ст. 26 Жилищного кодекса документы; –документы представлены в ненадлежащий орган: – проект переустройства и (или) перепланировки помещения не соответствует требованиям законодательства. Отказ может быть оспорен в суде. Практика показывает, что наиболее часто встречающимися основаниями отказа в переводе, перепланировке помещения являются: а) отсутствие подлинников документов, отсутствие доверенности, отсутствие соответствующих полномочий в доверенности, отсутствие подписи разработчиков в листах проектной документации, отсутствие согласий всех собственников жилых помещений многоквартирного дома при присоединении мест общего пользования к перепланируемому помещению; б) по содержанию проекта: размещение (вопреки установленному нормативными актами запрету) санузлов над кухнями или жилыми помещениями, кухонь над жилыми помещениями в нижерасположенных квартирах, отсутствие мероприятий по усилению несущих конструкций при организации оконных, дверных проемов, иных конструкций.За незаконную перепланировку можно и ответить Проведение ремонтно-строительных работ в помещении в отсутствие положительного решения администрации г. Владивостока либо с нарушением проекта перепланировки является самовольной перепланировкой, за которую законом установлена ответственность. Согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях РФ на граждан, произведших самовольную перепланировку жилых помещений, накладывается штраф в размере от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей. Помимо уплаты штрафа квартировладельцу предписывается устранить нарушения в указанный срок, то есть привести помещение в прежнее планировочное и техническое состояние. В случае неисполнения нарушителем указанной обязанности администрация Владивостока подает исковое заявление в суд о расторжении договора найма с нанимателем помещения либо о продаже помещения путем публичных торгов. В последнем случае на нового собственника помещения возлагается обязанность по приведению его в прежнее состояние, а прежний собственник получает вырученные от продажи такого жилого помещения средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения. При этом законодательство РФ допускает сохранение помещения в перепланированном состоянии исключительно по решению суда, если тот признает, что результат перепланировки не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан, а также не нарушает их интересы и права. Из жилого в нежилое Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое установлен главой 3 ЖК РФ. В статье 22 ЖК РФ закреплено общее правило, согласно которому перевод жилых помещений в нежилые и наоборот допускается. Однако при этом должны быть соблюдены требования Жилищного кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует возможность оборудовать отдельный вход. Если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Кроме того, допускается перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого, но не над жилой квартирой. Статьей 23 ЖК РФ предусмотрено, что перевод жилого помещения в нежилое и наоборот осуществляется органом местного самоуправления. Для перевода помещения его собственник должен представить в орган, занимающийся переводом (во Владивостоке это также управление по учету и распределению жилой площади администрации города), следующие документы: заявление о переводе помещения; правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии); план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения); поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки. Как и в первом случае, решение должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов. А также не позднее трех дней решение должно быть направлено заявителю. Кстати, за использование помещения не по назначению также предусмотрена ответственность, а именно: наложение штрафа от одной тысячи до одной тысячи пятисот рублей и, соответственно, приведение помещения в прежнее состояние. Использование не по назначению в данном случае предполагает использование его для офисов, магазинов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных. В то же время Жилищным кодексом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, правда, при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно соответствовать жилое помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.)К вашему сведению Нормативные акты, регулирующие порядок перепланировки жилых помещений: Жилищный кодекс Российской Федерации; муниципальный правовой акт от 07.03.2006 №8-МПА «Положение о порядке рассмотрения заявлений и принятия решений о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений, переводе жилых помещений в нежилые помещения, нежилых помещений в жилые помещения»; административные регламенты предоставления администрацией г.Владивостока муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое» (утвержден постановлением администрации от 22.12.2012г. №1565) и предоставления администрацией г.Владивостока муниципальной услуги «Прием заявлений и выдача документов о согласовании переустройства и перепланировки жилого помещения». (утвержден постановлением администрации от 17.12.2010г. № 1544).