Ипотечные горки
Не успела ипотека в банках региона подешеветь, как ставки грозят вновь пойти вверх
Не успела ипотека в банках региона подешеветь, как ставки грозят вновь пойти вверхСтимулирующие мероприятия по снижению ставок по ипотеке названы одной из ключевых тем социальной политики в нынешнем правительстве. Об этом заявил премьер-министр Владимир Путин в ходе межрегиональной конференции «Единой России», прошедшей недавно в Брянске.
Глава правительства отметил, что на сегодня ставки по банковским жилищным займам вплотную приблизились к докризисному уровню, но, по его мнению, и это многовато. Однако ведущие специалисты в Москве и в регионах сомневаются в том, что даже сегодняшние параметры кредитных займов удастся удержать на нынешнем уровне.Ставка больше, чем смыслПремьер напомнил, что для развития ипотечного кредитования было разработано несколько государственных программ, в том числе по линии Агентства ипотечного жилищного кредитования и Внешэкономбанка. На их финансирование выделено 250 миллиардов рублей. Это принесло свои плоды: год назад, по данным Владимира Путина, средняя ставка по ипотеке составляла 14-14,5 процента годовых по стране, сейчас она снизилась до 12,7 процента.Напомним, что на начало докризисного 2008 года диапазон ставок по ипотеке в Приморье наблюдался в пределах от 9 до 15 процентов в год. В кризис многие банки «заморозили» свои ипотечные программы, а те, кто еще работал с долгосрочными кредитами, значительно ужесточил условия: жилищные займы давали под 18–24 процента, при обязательном первоначальном взносе 30–50 процентов.На сегодня в Приморском крае жилищные кредиты представляют 14 банков. Они предлагают заемщикам около ста ипотечных программ для приобретения жилья в кредит как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Ставки по ипотеке во Владивостоке и Приморье находятся в диапазоне 9,5 – 14 процентов годовых по рублевым кредитам и по валютным – от 8 до 12 процентов.В числе мер, позволяющих повысить доступность кредитов для покупки жилья, премьером была названа федеральная программа «Ипотека с государственной поддержкой», для реализации которой была выбрана розничная структура Внешэкономбанка – банк «ВТБ24». Он приступил к реализации программы с лета прошлого года, и именно Владивосток стал первым городом, где был выдан кредит под эту программу. Финансистов повышенный спрос на ипотеку среди дальневосточников не удивил, поскольку был просчитан. Пляшут от зарплаты– Уровень доходов на Дальнем Востоке – один из самых высоких в России, – огласил результаты работы банка в Дальневосточном федеральном округе на встрече во Владивостоке с журналистами вице-президент, управляющий директор ВТБ24 Роман Цивинюк. – Если средняя заработная плата в регионе составляет 24-25 тысяч рублей, то в целом по России – в районе 19 тысяч рублей. Это существенная разница и тот доход, который дальневосточники получают, отражается на банковской деятельности в том, что в дальневосточных филиалах средние суммы кредита выше, чем в целом по РФ.– В пошлом году наметилась позитивная тенденция на рынке ипотечного кредитования края, которая по нашим прогнозам продолжится, – подтвердил оптимистичные прогнозы управляющий региональным офисом одного из крупнейших федеральных банков в Приморском крае Александр Вялков. – В 2010 году мы предоставили жителям Приморья ипотечных кредитов на сумму почти 1 миллиард рублей, а в 2011 году ожидаем роста этого показателя на треть. Однако дальнейшее развитие ипотеки в Приморье напрямую связывают со строительством нового жилья, и здесь не все гладко. Согласно той же федеральной программе «Ипотека с государственной поддержкой» банки должны кредитовать заемщиков на определенных государством приемлемых стандартах – деньги даются под 11 процентов годовых на срок до 30 лет, первоначальный взнос составляет 20 процентов от стоимости приобретаемого жилья. Достаточно лояльные для заемщиков на сегодня параметры проекта обусловлены его главной целью – реанимации строительства нового коммерческого жилья, отсюда и главное условие – жилье должно приобретаться в домах, возведенных не ранее 2007 года. А в Приморье «локомотивом» ипотеки в 2010 году были займы на покупку бэушных квартир: на «вторичку» занимали около 90 процентов пришедших в банк за жилищным кредитом. – Это одно из основных отличий Приморского края от западных регионов России, где значительная часть жилищных займов выдается на покупку нового жилья, – заметила начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24 Людмила Уланова. – В других регионах объемы первичного рынка можно назвать колоссальными. Там сдаются не дома, а кварталы – разом вводится в эксплуатацию 10-20 объектов, причем, вместе с уже действующей инфраструктурой. Более половины из числа жителей Новосибирска, Красноярска, Тюмени и Кемерово, обращающихся за ипотекой, занимают деньги на строящееся жилье. Поэтому, на мой взгляд, дальнейшее увеличение объемов выдачи ипотеки и, как следствие, некоторое снижение ставок, я связываю с тем, насколько активно будет развиваться рынок «первички». Мы свои банковские ипотечные проекты связываем с массовым строительством жилых районов во Владивостоке, причем именно домов эконом-класса, нужда в которых огромна. Поскольку стоимость квадратного метра жилья в краевом центре – одна из высоких по всей стране и достигает цены квартир в Санкт-Петербурге.– На сегодня по некоторым ценовым показателям мы догнали традиционно дорогой жилищный рынок Подмосковья, Краснодара, – подтверждает выводы специалистов банка Председатель Некоммерческого партнерства «Лига финансовых институтов» Александр Ивашкин. – Проблема не в банках, у нас складывается ненормальная ситуация с ценой квадратного метра жилья. При прогнозировании продаж ипотеки в Приморье в 2011 году мы пришли к выводу, что действующие в 2008-2010 годах такие факторы, как цена квадратного метра жилья, условия предоставления ипотеки, средняя зарплата объемы сдачи жилья в Приморье, демографический фактор и многое-многое другое позволяют Приморью претендовать на качественный и количественный прорыв лишь в том случае, если сложится нормальная ситуация с ценой квадратного метра новостроя. Ипотека с человеческим лицомЧто касается роли финансовых институтов, то в Приморском крае и банки и агентства по ипотечному жилищному кредитованию делают все, чтобы ипотека была доступной, как можно шире охватывала население. Но возможности финансовых организаций не бесконечны, чтобы жилье было еще более доступно, нужен его коммерческий рынок. Он возникнет, если есть большие стройки, но их пока мы не видим, строительство «Снеговой Пади» пополнит только узкопрофильный рынок, это дома для военных. Потому предпосылок для снижения достигнутых на сегодня уровня ипотечных ставок в Приморье пока не наблюдается. Более того, Центробанк, опасаясь разгона инфляционных процессов, впервые за время с окончания кризиса с 28 февраля повысил ставку рефинансирования на 0,25 процентов до 8 процентов. Это, убеждены эксперты, обязательно повлечет ужесточение кредитной политики банков. Можно быть уверенным, что на такую же величину поднимется и цена кредитов. В том, что в такой ситуации банкам удастся снизить ставки займов сомневается и глава Сбербанка Герман Греф. По словам Грефа, ставки банков сейчас находятся на самых низких уровнях. «Я думаю, что это дно. Ниже уже, конечно, никто не пойдет, потому что дальше удорожают пассивы для банков и будет удорожание всех ресурсов», — сказал глава Сбербанка. 
Ипотеку в крае нужно «перезагрузить» как со стороны строителей, так и со стороны всех тех, от кого зависит его динамичное развитие, считают специалисты. Сегодняшняя ситуация с доступностью жилья в Приморье диктует, чтобы его стоимость в экономическом классе не превышала 28 000 рублей. На рынок уже выходят современные инновационные технологии, которые позволяет выйти на себестоимость стройматериалов в расчете на 1 квадратный метр в пределах от 6 до 8 тысяч рублей, а продажная стоимость, включая возведение дома, инженерную инфраструктуру, земельный участок, не должна превысить эти 28 тысяч рублей со всеми накрутками. Специалисты «Лиги финансовых институтов» провели экспресс-анализ доли строительно-монтажных работ (СМР) в себестоимости 1 квадратного метра жилья в Приморье. Доля СМР не превышает в среднем около 50 процентов, остальные затраты идут на инженерную инфраструктуру (техусловия для подключения, стоимость земли и пр.) К слову сказать, в соседних странах доля инфраструктуры не превышает 17 процентов в удельной стоимости квадратного метра. Как раз за счет этих расходов и можно влиять на цену на жилье в Приморье. Кстати у тех же соседних стран расходы на инженерную инфраструктуру берут на себя владельцы сетей, а потом отбивают вложенные деньги за счет платежей.Одна страна – много подходовФинансисты отмечают различие в менталитете клиентов банков в Сибири и на Дальнем Востоке от потребителей банковских услуг среди центральных регионов России. Москвичи, к примеру, стремятся потратить самый минимум времени на посещение банков.– Их общение сводится к принципу «прибежать – убежать», – делится впечатлением Роман Цивинюк. – В то время как дальневосточники намного требовательнее и намерены получать максимум внимания от финансистов. Не хотят, конечно, стоять в очередях, но ждут от банкиров больше внимания к своим проблемам, рассчитывают на консультации по продуктам, по тем тенденциям, что складываются сейчас на банковском рынке, чего им следует ожидать. Но со временем настрой на позицию «лучший банк тот, в который ходить не надо», докатится и до отдаленных территорий. Потому сейчас так активно происходит развитие в регионах дистанционных каналов обслуживания, пользуясь которыми клиент, не выходя из дома, может совершать основной объем операций – получение наличных, гашение кредитов, переводы, размещение депозитов. Сегодня такие задачи – одни из приоритетных для большинства банков.– Пока у нас нет эффективного финансового механизма, способного собирать длинные низкопроцентные деньги, рынок ипотеки будет нестабилен, – считает Александр Ивашкин. – Фондовый рынок собрать длинные деньги не сможет, он у нас пока «копеечный», и еще лет 5-7 таким будет. Поэтому альтернативы, равной стройсберкассам и по мощности, и по статусу, чтобы аккумулировать средства населения на строительства жилья, у нас нет. Развитие рынка стройсберкассах сдерживает лишь отсутствие соответствующего закона.Справка «В»Кроме такого финансового инструмента, как ипотека, есть и другой финансовый инструмент – строительные сберегательные кассы (ССК), которые во всем мире себя достаточно хорошо проявили при решении вопроса жилья. В финансовом хаосе стройсберкассы нигде в мире не обанкротились. Этот факт очень важен при оценке деятельности их будущего в России. Объем выданных в 2010 году в России ипотечных кредитов в два с половиной раза превысил показатели 2009 года – 380 млрд руб. против 150 млрд руб., но это все равно на 42 процента меньше, чем было выдано в 2008 году, – 650 млрд руб.
Автор: Татьяна ЯРМОЛЕНКО «Владивосток»
