Спрашивает тот, кто платит
Прошло 5 лет, как вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. За это время произошли большие изменения в обслуживании многоквартирных домов. Практика подтвердила прогнозы о том, что большей их частью будут управлять управляющие компании. Во всяком случае, на сегодня во Владивостоке это самый распространенный способ управления.
Прошло 5 лет, как вступил в силу новый Жилищный кодекс РФ. За это время произошли большие изменения в обслуживании многоквартирных домов. Практика подтвердила прогнозы о том, что большей их частью будут управлять управляющие компании. Во всяком случае, на сегодня во Владивостоке это самый распространенный способ управления.Однако в большинстве своем между собственниками жилья и управленцами еще не выстроились партнерские взаимоотношения как между заказчиками и исполнителями услуг, по-прежнему нет прозрачности в ведении финансово-хозяйственной деятельности по каждому конкретному дому. Такая ситуация порождает много жалоб со стороны жильцов в администрацию города. – Управляющие организации еще не отошли от старой, сложившейся десятилетиями системы, не научились вести подомовой учет, всячески сопротивляются тому, чтобы давать собственникам понятный и полный отчет о выполнении договоров управления, не надлежащим образом исполняют свои обязательства по этим договорам, – рассказала Наталья Войновская, первый заместитель главы Владивостока. – Горожане обращаются к нам с нареканиями на свои управляющие компании. Но на сегодня контроль за соблюдением правил содержания общего имущества в доме возложен в большей степени на самих владельцев жилья. Ведь они обладают не только правом собственности на свои квартиры, но и имеют право общей долевой собственности на другое имущество в доме, которое не относится к ним, а также на земельный участок с элементами озеленения и благоустройства. Администрация города теперь не является органом, который вправе контролировать выполнение договоров управления нанятых жильцами компаний, вмешиваться каким-то другим образом. Да, администрация чаще всего является одним из собственников в доме, но практически везде осталось мало муниципальных квартир, поэтому доля муниципалитета в праве общей собственности невелика. Безусловно, есть управляющие компании, в которых работа организована достаточно хорошо, ведется серьезный учет и они отчитываются перед собственниками.
– Наталья Александровна, в статье 162 Жилищного кодекса сказано, что в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок контроля того, как организация выполняет свои обязательства по договору управления. Всегда ли собственники, голосуя за принятие этого документа, отдают себе отчет, насколько это важный пункт?– К сожалению, далеко не всегда. А роль договора управления как инструмента, оговаривающего механизм такого контроля, действительно трудно переоценить.Условия договора определяются решением общего собрания собственников. Значит, и порядок осуществления контроля устанавливают сами собственники. Компания же, принимая их предложение взять дом в управление и одобряя договор управления, обязана соблюдать заложенный в нем порядок контроля и содействовать собственникам в его осуществлении. Так должно быть.На практике чаще всего получается наоборот. Зачастую собрания собственников, формально инициированные кем-то из них, фактически организуются по инициативе управляющей компании, намеревающейся взять дом под свое крыло, и проходят под ее бдительным оком. Соответственно, и условия договора, которые выносятся на голосование, сформированы так, чтобы защитить интересы организации. Собственники жилья, ничего не предприняв для того, чтобы заключить договор на выгодных для себя условиях, в результате остаются «безоружными» перед лицом управляющей компании, вынуждены идти у нее на поводу. Всю отчетность перед собственниками по договору она, как правило, ограничивает установленным Жилищным кодексом минимумом – отчетом один раз в год. Но поскольку законодательно требования к отчетам не определены и нигде не оговорено, какую конкретно информацию они должны содержать, то зачастую собственники получают просто отписку. Достаточно примеров, когда приводятся общие цифры, сколько денег собрано за несколько лет и сколько израсходовано на основные направления по содержанию и ремонту дома. Можно ли что-то понять из таких цифр, с чем-то их соотнести? Конечно же нет. На мой взгляд, подобные документы говорят о нежелании компании «раскрывать карты», честно представлять картину, сколько средств внесли жильцы за отчетный год (за один, а не за три или пять!) и на какие непосредственно цели они пошли. Между тем законодательство позволяет сформулировать условия договора управления так, чтобы собственники имели право в любой момент интересоваться качеством производимых в доме ремонтных работ, привлекать к их приемке независимый от управляющей компании и ее подрядчиков технический надзор, получать отчеты с оговоренной периодичностью и приложением необходимых документов (чтобы была полная наглядность). В договоре можно также предусмотреть своевременный перерасчет в случае снижения качества оказания услуг или появления перерывов в их предоставлении. Собственники вправе определить и порядок расторжения договора управления в случае невыполнения его условий нанятой компанией.– Собственникам трудно добиться защиты своих прав в нынешних условиях, когда они остались с управляющими компаниями один на один. И ведь не случайно в поисках поддержки они приходят в администрацию города. Может быть, ее содействие в этих вопросах тоже можно предусмотреть в договоре управления?– Да, единственный способ привлечь возможности администрации города на стороне собственников в их взаимоотношениях с управляющими компаниями – это включить соответствующие условия в договор управления домом. В ситуации, когда, как я уже говорила, осталось мало муниципальных квартир и, значит, администрация имеет мало голосов для принятия решений, только собственники могут делегировать ей право контролировать управляющие компании в соответствии с условиями, установленными договором управления. – Но самим собственникам трудно грамотно составить договор управления, учесть в нем все нюансы. Хорошо было бы тут на что-то опираться.– Примерный вариант договора управления, учитывающий интересы собственников и дающий возможность администрации города осуществлять контроль над действиями управляющих компаний, нами разработан и размещен на сайте www.vlc.ru. Собственники смогут сами решить, насколько подготовленный проект отвечает их ожиданиям и будут ли они голосовать за его использование при заключении договоров с управляющими компаниями.Сотрудники администрации, наделенные соответствующими полномочиями, принимают участие в собраниях собственников, голосуют за или против тех или иных вариантов решения вопросов повестки дня. Могу заверить, что прежде всего они руководствуются интересами собственников и нанимателей муниципальных квартир, а не интересами конкретных управляющих компаний. И собственники, которые затрудняются в самостоятельном принятии решений, могут голосовать аналогично, поддерживая администрацию города. Мы всегда готовы разъяснить свою позицию в отношении предложенных инициаторами собраний условий договора управления. Только занимая активную позицию, участвуя в собраниях и разработке договоров управления, собственники жилья могут воспользоваться всеми предоставленными им возможностями контроля за выполнением управляющими компаниями их обязательств по содержанию домов в хорошем состоянии и создании в них комфортных условий для проживания. Справка «В»Плату за жилое помещение собственник обязан вносить управляющей организации вне зависимости от наличия у него договора с этой организацией, а также вне зависимости от того, участвовал он в общем собрании, выбравшем этот способ управления и определившем условия договора, или нет. Решения общих собраний обязательны для всех собственников. Справка «В»В соответствии со статьей 20 Жилищного кодекса РФ контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда (независимо от его формы собственности), соблюдением правил содержания общего имущества в доме осуществляется уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В Приморье таким органом является государственная жилищная инспекция Приморского края.
Автор: Надежда БРАЖИНА
