Это полный... отчет
Первый квартал нового года – самое время спросить с управляющих компаний, на что были потрачены собранные с жильцов средства за прошлый год и насколько эффективны были эти траты. Практика показывает: не спросишь, они скромно промолчат...
Первый квартал нового года – самое время спросить с управляющих компаний, на что были потрачены собранные с жильцов средства за прошлый год и насколько эффективны были эти траты. Практика показывает: не спросишь, они скромно промолчат...Хотя подготовка и обнародование таких отчетов – дело святое. Согласно статье 162 Жилищного кодекса РФ, «если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год». Чаще всего другой порядок не предусматривается, поэтому не пропустите момент, когда можно с полным основанием потребовать со своих управленцев «открыть карты», куда же ушел каждый ваш кровный рубль.Первое, с чего я начала подготовку этой публикации, – сама написала запрос в Управляющую компанию Ленинского района, обслуживающую наш дом, с просьбой дать отчет о расходовании денег, заплаченных жильцами за содержание и текущий ремонт, в том числе указать, на какие ремонтные работы они пошли и сколько конкретно. Генеральный директор компании Владимир Козлов, приняв заявление, подтвердил, что любой собственник жилья может обратиться с подобным запросом, и ему будет выслан отчет. Остается дождаться ответа. И надеяться, что он будет неформальным и позволит увидеть движение денег на счету дома, ведь согласно нашему договору с ООО «Управляющая компания Ленинского района», «денежные средства, поступающие от жильцов дома, и их расходование по статье «содержание и текущий ремонт жилья», учитываются на отдельном лицевом счете».
Не для галочки, а по существуВ Жилищном кодексе или другом законе не оговаривается, в каком конкретно виде управляющие компании должны проводить отчеты и в какой форме их представлять. Это оставляет лазейку ограничиваться общими цифрами, из которых ничего не поймешь. Чтобы не позволять водить себя за нос, нужно подробно расписывать порядок осуществления контроля за выполнением обязательств нанятой домом организации и ее отчетности в заключаемом с ней договоре управления. Но это стало очевидно сейчас, когда уже многим пришлось обжечься, и появился опыт взаимоотношений с управляющими компаниями.– Решением общего собрания собственников можно внести изменения в ранее заключенный договор и предусмотреть в нем порядок отчетности, – посоветовала председатель домового комитета дома № 49 на Народном проспекте Валерия Ефиценко. – Если это не оговорено, то трудно отстаивать свои права, и вряд ли стоит ожидать, что управляющая компания даст отчет не для галочки, а на самом деле представит полный финансовый расклад. Договор управления – основа основ, и над его подготовкой нужно очень серьезно работать, чтобы все учесть. Тем более, управляющие компании на многое готовы, когда дом только собирается прийти к ним на обслуживание. Мы, например, заключая около двух лет назад договор с ООО «Жилищные услуги», предусмотрели ежеквартальный отчет, и компания согласилась на это. А если бы такой пункт не был вбит, то кто бы стал перед нами отчитываться каждые три месяца? Пришлось бы весь год пребывать в неизвестности и, как записано в Жилищном кодексе, ждать первого квартала.Валерия Геннадьевна считает, что постоянно тасовать организации, переходя от одной к другой, – бесполезное занятие, не дающее ожидаемого эффекта. Но их дому все-таки пришлось пойти на крайний шаг и отказаться от услуг управляющей компании Первореченского района как раз после «липового» отчета о проведенных ремонтных работах.– Сначала нас пытались убедить, что в доме на мусоропровод поставлены новые ковши и сделана другая «виртуальная» работа, будто ни у кого глаз нет, и мы не видим, что желаемое выдается за действительное, – говорит Валерия Ефиценко. – Потом отказались предоставить документы, подтверждающие расходы на ремонт. Мы вынуждены были обратиться в прокуратуру, а позже и в суд, который встал на нашу сторону. Так что ремонт в доме делался уже по решению суда. А с бывшими управленцами пришлось расстаться.– С новой компанией проблем по отчетам нет?– Сначала приходилось напоминать, что три месяца уже прошло. Но сейчас вопрос отрегулирован, и задержек не возникает. Отчет не только вывешивается на первом этаже на доске объявлений, где его может прочитать каждый жилец дома, но и анализируется на заседании домового комитета с участием представителя компании. Он отвечает на наши вопросы, дает необходимые комментарии. Если возникают сомнения по цифрам, то кто-то из членов домового комитета знакомится с первичными документами в бухгалтерии. Понятно, что совсем без проблем не обходится. Но они разрешимы в ходе работы. Не надо только все отдавать на откуп управленцам. Коммерческие организации в любом случае будут стараться блюсти свои интересы. А нам нужно отстаивать свои.Коммерческая тайна?Даже получив на руки отчет с цифрами, показывающими, сколько денег пошло на те или иные работы по содержанию и ремонту дома, далеко не всегда можно самим разобраться, оправданными ли были затраты. Поэтому во Владивостоке уже есть примеры, когда собственники заказывают экспертизу в специализированных организациях, обращаются в Приморский региональный центр по ценообразованию в строительстве и в другие фирмы для получения заключений на сметы ремонтных работ, составленных управляющими компаниями. Да, это не бесплатно, но зато не позволяет за их спиной разбазаривать большие суммы. Зачастую сотрудники компаний прикрываются коммерческой тайной и отказываются показать первичные документы.– Это просто хитрая отговорка, – говорит эксперт информационно-методического центра «Тихоокеанский Проект» и Тихоокеанской коалиции по содействию реализации реформы местного самоуправления и ЖКХ в Дальневосточном федеральном округе Марина Волкова. – В законе о коммерческой тайне это понятие определяется так: «конфиденциальность информации, позволяющая ее обладателю при существующих или возможных обстоятельствах увеличить доходы, избежать неоправданных расходов, сохранить положение на рынке товаров, работ, услуг или получить иную коммерческую выгоду». Собственники же запрашивают финансово-хозяйственный отчет о расходовании их собственных средств. Так компания обязуется за плату оказывать услуги и выполнять соответствующие работы, то по сути своей договор управления соответствует определенному Гражданским кодексом РФ агентскому договору, что не оспаривают юристы. Согласно статье 1008 ГК РФ в ходе исполнения такого договора агент (исполнитель) обязан предоставлять принципалу (заказчику) отчеты, к которым должны быть приложены документы, подтверждающие расходы, произведенные агентом за счет принципала. Так что сотрудники компании должны быть готовы к тому, чтобы по запросу собственников предоставить акты выполненных работ, документы на покупку стройматериалов, оборудования и т.д.– Беда в том, что собственники жилья привыкли больше воспринимать себя как «дойную корову», а не как заказчиков услуг и работ...– Если вдуматься, то такая позиция не на руку и самим управляющим компаниям. Ведь чем лучше собственники информированы о состоянии дома, о неотложной необходимости тех или иных работ, о том, сколько стоит каждый вид работ и услуг, тем более хозяйский подход вырабатывается у них к своему общему имуществу, тем более заинтересованное участие они принимают в формировании плана (заказа) на работы в предстоящем году. Грамотный отчет управляющей компании помогает вовлечь жильцов в процесс принятия важных для всего дома решений, повысить ответственность за них.– Форму отчета своей управляющей компании можно утвердить на общем собрании и включить ее в договор управления. Но разве такая форма не должна быть утверждена законодательно?– Да, уже приходилось читать высказывания правительственных чиновников о том, что необходимо разработать пакет документов, регламентирующих деятельность управляющих компаний. И возможно, они появятся. Более жестким должен быть спрос с управляющих компаний за непредоставление отчетов и «замазывание глаз» неполной или ложной информацией. Кодекс РФ об административных правонарушениях и Уголовный кодекс дают такие рычаги.Справка «В»Отчет управляющей организации перед собственниками должен всесторонне отражать результаты деятельности по управлению многоквартирным домом. Он может включать следующие разделы:– техническое обслуживание общего имущества,– санитарное содержание общего имущества, включая земельный участок,– благоустройство помещений общего пользования в доме и придомовой территории,– ремонты и замены отдельных частей общего имущества,– мероприятия по обеспечению сохранности общего имущества, безопасности и удобства проживания в доме,– предоставление коммунальных услуг,– исполнение сметы доходов и расходов.Автор: Надежда БРАЖИНА
