Дом преткновения

В последнее время собственники жилья начали понимать, что эффективное управление домом зависит от них самих. Осознав, начали пробовать различные варианты, стараясь достичь максимального результата в управлении. Однако на пути к комфортной жизни и порядку в доме собственников ожидает много подводных камней. Жители дома № 34 по улице Семеновской прочувствовали это на собственном опыте.

В 2006 году собственники помещений этого дома провели общее собрание, на котором организовали ТСЖ и выбрали непосредственный способ управления многоквартирным домом. Также выбрали и председателя правления товарищества собственников жилья – Галину Шелия.

1 февраля 2007 года заключили договор на санитарное содержание, техническое обслуживание и ремонт общедолевого имущества с ООО «Жилищная реформа». Однако 1 августа 2009 года несогласной стороной в лице Татьяны Гулиевой было инициировано общее собрание в форме заочного голосования, где 50,98 процентами голосов от общего числа было решено сменить способ управления многоквартирным домом в форме управляющей организации. Передача дома планировалась Дальневосточной управляющей компании, о чем ее генеральный директор Ольга Ивченко и уведомила директора ООО «Жилищная реформа», направив ему письмо с требованием 19 октября 2009 года подписать акт приема-передачи общего имущества дома.

Однако передаче дома состояться было не суждено: согласно 4 пункту 161 статьи Жилищного кодекса РФ, «способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения». Что и было сделано 1 сентября 2009 года на внеочередном собрании, где собственники приняли решение о сохранении ранее выбранного способа непосредственного управления домом, о чем директор ООО «Жилищная реформа» письмом от 9 сентября проинформировал генерального директора ДВ УК.

Нисколько не считаясь с Жилищным кодексом, 19 октября Ольга Ивченко в сопровождении участковых милиционеров, а также нескольких охранников фирмы «Бастион», потребовала предоставить для осмотра и подписания акта приема-передачи помещений общего имущества дома. Галина Шелия и ее сторонники утверждают, что подобные действия напоминали попытку рейдерского захвата дома. Поведение сторонников Татьяны Гулиевой было агрессивно: начиная с охранников, которых было человек 6-8, причем двое из них явились с огнестрельным оружием, и заканчивая недружелюбно настроенными стражами правопорядка, предпринимавших активные попытки вмешательства в хозяйственную деятельность дома.

Андрей Таймасухов, начальник службы безопасности охранного агентства «Бастион» считает иначе.

– Присутствие участковых милиционеров и охранников из нашего агентства было вынужденной мерой, – говорит он. – Мы были нужны для того, чтобы никто никого не покалечил. Участковые милиционеры также обеспечивали функции защиты правопорядка.
Однако впоследствии выяснились любопытные детали: у охранников, явившихся с огнестрельным оружием в жилой дом, есть лицензия только на охрану автостоянок. Участковые милиционеры, среди которых был один в чине майора, присутствовали в нерабочее время, однако это не мешало им вмешиваться в хозяйственную деятельность жителей дома.

Подобный ажиотаж вокруг девятиэтажной «свечки» в центре города объясняется не только удачным расположением дома. В 2006 году Ленинский районный суд, рассмотрев иск Галины Шелия, обязал администрацию Владивостока произвести в доме работы, связанные с капитальным ремонтом. Был установлен новый бойлер, отремонтирована кровля и канализационная система, заменены трубопроводы холодного и горячего водоснабжения, произведен капитальный ремонт помещения теплового узла. Также за счет городской казны подъезд оснастили новым лифтом. То есть для завершения капитального ремонта осталось только отремонтировать лестничные клетки и оконные блоки, а также выполнить небольшие косметические работы. Поэтому интерес управляющей компании вполне объясним: инвестиции в дом были вложены немалые.

Кроме того, яблоком раздора является цокольное нежилое помещение, сейчас находящееся в собственности Татьяны Гулиевой. Ранее оно выполняло функции электрощитовой, на данный момент его площадь уменьшилась, а водомерный узел с устройством для подключения пожарного гидранта демонтирован, поскольку сейчас в цоколе находится агентство недвижимости «Новосел». Согласно 36 статье 6 главы Жилищного кодекса РФ, помещение электрощитовой является общим имуществом в многоквартирном доме и принадлежит всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ № 64 от 23 июля 2009 года говорит о том, что «…если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности…». Понятно, что если суд постановит восстановить помещение электрощитовой в прежней площади, восстановить водомерный узел и обеспечить доступ в помещение электрощитовой в соответствии с Жилищным кодексом РФ, то «новоселам» придется справлять новоселье в другом месте.

Конфликт достиг такой степени накала, что враждующие стороны давно перешли на личности. Население дома разделилось: одни отстаивают точку зрения Галины Шелия, другие – Татьяны Гулиевой. Дошло даже вот до чего: по инициативе Галины Шелия впервые во Владивостоке оформлен в общедолевую собственность земельный участок под домом. Казалось бы, все жители дома №34 должны быть довольны – ведь такая мера в будущем позволит улучшить жилищные условия, застроив часть земли. Кроме того, оформление земельного участка в собственность – лучший способ защитить дом от ненужного строительства на прилегающей территории. Несмотря на это, довольны остались не все: группа собственников дома подала жалобу в официальные органы на то, что Шелия пытается... прибрать землю себе, оформив ее в частную собственность. Казалось бы, это противоречит не только здравому смыслу, но и Жилищному кодексу: «Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности... земельный участок, на котором расположен данный дом» (статья 36, глава 6 ЖК РФ). Однако чего в нашем мире только не бывает – однажды группа собственников дома №34 направила в Жилищную инспекцию жалобу о том, что у них ведется капитальный ремонт крыши. Заметьте, за счет городской казны.

Любопытно, что генеральный директор Дальневосточной управляющей компании и эксперт Тихоокеанской коалиции по содействию реализации реформы ЖКХ в ДВфО Ольга Ивченко высказывает претензии, прежде всего, в адрес Галины Шелия, нежели ООО «Жилищной реформы»:

– В течение 2-х лет собственники не могут получить ежегодный отчет о расходовании средств собственников, ветераны и инвалиды дома испытывают постоянное давление от Шелия, личные взгляды на эффективное управление общим имуществом входят вразрез с мнениями других собственников – обо всем этом говорит кричащая переписка обиженных соседей и их выступления на информационных собраниях! И по большому счету произошло то, что те собственники, которые выбирали Шелия в качестве уполномоченного представителя, приобрели благосклонное отношение к себе. А те, кто имеет свое мнение, получают постоянное давление, в том числе и через суд.

Между тем, согласно пункту 3.1.16 договора между собственниками дома №34 и ООО «Жилищная реформа», «Отчет предоставляется устно на общем собрании собственников помещений, а если такое собрание в указанный срок не проводится – в письменном виде». Таким образом, все отчеты за истекший календарный год регулярно предоставляются в течение первого месяца, следующего за истекшим годом.

Заинтересованность генерального директора управляющей компании в передаче им этого дома столь же очевидна, как и неправомочность их действий, предпринимаемых с целью захвата дома.

На фоне постоянной борьбы за дом, бытовых ссор и многочисленных судебных исков, статья 161 ЖК РФ, повествующая о том, что «управление многоквартирным домом должно обеспечить благоприятные и безопасные условия проживания граждан» выглядит насмешкой над жителями многострадального дома.

Марина Волкова, член Тихоокеанской коалиции по содействию реализации реформы ЖКХ в ДВфО:
– Действия Ольги Ивченко неправомочны. Большинство жильцов сделали выбор формы управления домом и неоднократно его подтвердили. Цель захвата неясна, вероятно, она заключается в том, чтобы совершить неправомочный перенос электрощитовой в другое помещение без согласия ста процентов собственников. Гулиева получила из Управления муниципального имущества градостроительства и архитектуры администрации Владивостока (УМИГ) отрицательный ответ на свое прошение о переносе электрощитовой, его признали неправомочным. Также есть решение суда, согласно которому 7,5 квадратных метров общедолевого имущества она захватила незаконно. Ивченко, в свою очередь, прикрывается Тихоокеанской коалицией по содействию реализации реформы ЖКХ в ДВфО. Цель нашей организации – быть арбитром в решении вопросов, связанных с реализацией реформы ЖКХ, действия Ольги Ивченко идут вразрез с этими принцами. С ней неоднократно проводились беседы на эту тему, но она к ним не прислушалась. Сейчас предпринимаются меры по исключению ее из Тихоокеанской коалиции.

Автор: Ольга СИРОТКИНА